Перейти к содержанию
La Rubia

Покупка в Испании жилья под капитальный ремонт: на что обратить внимание?

Recommended Posts

Уважаемые форумчане, вижу, что здесь есть люди, которые имеют опыт покупки жилья с последующим капитальным ремонтом. Хотелось бы узнать, на что необходимо обращать внимание при рассмотрении вариантов, чтобы правильно оценить затраты на ремонт и избежать возможных "подводных камней".

 

Рассматриваемая зона - Валенсийское сообщество, Аликанте и окрестности (пока что; возможны и другие варианты, в принципе).

"Нехорошие" районы исключаем, само собой. Жилье - старше 30 - 40 лет. Больше склоняемся к дому, чем к квартире (идея возникла еще до вируса :cool:).

 

Понятно, что если в доме долго не жили, то определенные проблемы будут заметны сразу при осмотре. Какого качества стены в большинстве квартир здесь, я уже давно знаю :negative:.

 

На разных испанских сайтах можно получить примерные сметы на полную замену канализации, проводки, установку солнечных батарей, теплого пола и т.п., узнать ориентировочную стоимость на окна-двери, и т.д.

 Представление о капитальном ремонте, как таковом, имеется, профессиональными терминами владеем, дорогу в строительные магазины знаем, проконтролировать этапы выполнения работ и расход материалов тоже в состоянии.

 Полагаю, что стоимость разрешения на ремонт по-прежнему рассчитывается в зависимости от суммы сметы.

Т.е. с оценкой основной части (сколько примерно добавить к стоимости объекта) проблем нет.

 

Больше интересуют такие моменты: например, могут ли возникнуть какие-то дополнительные затраты или проблемы при подключении к сети (если не использовать свои батареи, или если их использовать частично) после полной замены проводки и установки нового счетчика? Аналогично - после полной замены труб.

 

Например, электрик и водопроводчик свою работу сделали в доме, а что там дальше - их не волнует, и в итоге по каким-то причинам подключить свет-воду невозможно. Такое бывает?

 

Как определить, что трубы однозначно подлежат замене? (вроде как если больше 40-ка лет, то однозначно лучше поменять?).

 

Многие старые дома выглядят на фото надежнее, чем квартирки, но стоит ли их рассматривать, в плане сложности последующего ремонта?

 

Буду очень признательна тем, кто поделится своим опытом.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Очень сложная тема, не берусь серьезно комментировать. 

Немного на тему качества домов со слов местных опытных и добросовестных строителей. Сейчас достаточно высокие требования к пакету стен, в частности два слоя кладки, между ними слой изоляционных материалов, штукатурка снаружи по сетке, внутри возможно гипсокартон, шпаклевка, покраска. На бетонных работах отливаются пробы специально для контролирующих организаций.

Предполагаю, возможно так далеко не у всех. В таких домах нет больших перепадов температур, летом днем держит прохладу, зимой тепло.

Опять  же с их слов, это достаточно "свежие" требования. Много лет назад были аналогично высокие требования, затем продолжительное время халтура, типа в один кирпич. Исходя из сказанного, к старым домам нужно относиться с опаской.

У этих ребят всегда много заказов, фирма семейная и с высокой репутацией.

Один из их видов бизнеса, покупка еще на пару с небольшими строительными фирмами старого дома с видовым участком. Затем снос дома и строительство нового с нуля. Строят без "прибамбасов" типа умного дома, но качественно и с новыми технологиями по отоплению, охлаждению и изоляции крыши.

Работают сами или с проверенными профи, но не с нанятыми гастарбайтерами -  халтурщиками , как у крупных строительных фирм.

Пишу исключительно с советом, присмотритесь  к строительству новых домов в хороших старых устроенных районах. Эти ребята, как правило, продают дом еще на этапе строительства. Цена ниже, чем у "брендовых" компаний, качество и отделку можно контролировать. Проблем с бумагами не будет.

Поищите, в частности, в районе BENIMEIT в MORAIRA. Эти стройки видны по объявлениям.

Помочь по строителям или конкретному дому, с сожалению, не смогу.

 

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, La Rubia сказал:

Многие старые дома выглядят на фото надежнее, чем квартирки, но стоит ли их рассматривать, в плане сложности последующего ремонта?

Имел в анамнезе реконструкцию старого дома у нас. Дом как раз чуть более 40 лет. Кирпичный (50 см толщина стен) с железобетоннвми перекрытиями. Фундамент цел. Собственно только эти три составляющие и остались. Все демонтировал полностью, и сторпильную систему, отопление, водопровод, канплизацию, всю штукатурку. Все.  

Что хочу сказать - дешевле построить новый. Хоть я и год перед реконструкцией его рисовал, хоть и работяги были без посредников.. продумал каждый узел. Знал все ходы и выходы, но пожалуй больше я за это не возьмусь. 

А уж тут, с этими умняшками... -обдерут.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Стоимость б.у недвижимости в первую очередь зависит от места. Ремонт всегда вторичен.
Рассматривать в качестве инвестиционной идеи скупку дешёвой недвижимости и далее последующий капитальный ремонт очень рискованно. Очень рекомендую искать место, оценивать окружение (строение, соседи), искать планы по развитию окружающего пространства, проверять документы, налоги, платежи, задолженности, анализировать динамику стоимости недвижимости по району, искать "уникальность" недвижимости. 
Т.е. мне кажется если у вас есть возможность купить место, которое никогда не появится в открытой продаже, то заменить канализацию в два раза выше рынка вообще не должно быть проблемой. 
Ну и конечно никому не рекомендую покупать недвижку за 2 недели в летний отпуск или по фотографиям. Это лотерея в любой стране.       

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vladimir1607   

Yellow_Izzy

 Большое спасибо за информацию.

 

Pavelllink

Я не имею в виду жилье для инвестиции. Речь идет о покупке и последующей адаптации "под себя", т.е не совсем стандартный вариант. Тут же уже несколько иные критерии при выборе места, и, конечно, если это именно то, что ищешь, то с заменой как таковой канализации проблем не будет.

Про выбор за 2 недели и только по фото - вы правы, конечно (знаю я, как те фото делаются :sad:).

 

У меня вопросы больше по качеству таких помещений (ну, такая, "среднепотолочная" оценка, конечно) и дальнейшему подключению обновленных коммуникаций.

 

Ну, например, если речь идет о доме: вот стоит он такой, старый, но вполне себе крепенький, среди себе подобных и обитаемых в каком-то не очень большом населенном пункте. В соседях какие-нибудь старички, у них расход воды и электричества умеренный, а тут требуются мощности немного повыше (если в доме не только жить, но работать, т.е. практически круглые сутки там находиться). Если меняется вся электрика и трубы, то не будет потом проблем с новым подключением только потому, что у всех остальных коммуникации старыми остаются, и им и так хорошо, а мне нужно больше и мощнее? Не знаю, понятно ли объяснила... Или уже мощности везде такие предусмотрены, что бери, сколько хочешь, и с водой тоже самое?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вы же знаете в недвижимости важно место, место и ещё раз место, для меня в этом понятие вкладывается наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек китайских всяких магазинов, баров, ресторанов, транспартых узлов ну и желательно море с пляжем да и какой вид должен быть с территории и наличие машины расценивалось как вспомогательный вариант для коммуникабельности, мы только недавно купили вторичку подходящие под мои требования,  ремонт при снятие всё до несущих стен обошелся около 70 штук, качеством строения я доволен постройка где то там из 90 стых, не всё доделали, надо расчитывать на стольник,  но уже так с мебелью и премиум класс, с нуля построить космических денег стоило бы, земля запредельно дорогая плюс  встала бы  очередь из всяких попрошаек и пока всем не отстегнуть не слезут, а строение не примут в эксплуатацию, где то под миллион за небольшой квадратов 200 полезной площади дом.

Share this post


Link to post
Share on other sites

По жилым домам не подскажу. Но подключение скажем склада к воде никаких проблем и расходов не вызывает, если технически это возможно (провести от соседнего, рядом стоящего здания или подведение через стенку). Цена таких расходов не значительная. Главное выполнить все требования (диаметр труб, расположение, счётчики), тогда нет проблем. 
Другой вопрос, если изначально в старом доме ничего не было или дом в аварийном состоянии, то здесь могут требования и суммы существенно увеличиться. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Проблем с дальнейшим переподключением коммуникаций не будет, Вы просто просто перекрываете воду, меняете трубы и все. По свету, возможно (но не обязательно) после замены проводки потребуется сертификат от  сертифицированного специалиста. Стоит от 250 евро. Иногда просят и 600 и 900 евро. Больше 250 не давайте😊

Share this post


Link to post
Share on other sites

Конечно же ремонт дома требует более объемного подхода к ремонту, нежели квартира, но с другой стороны, сделав ремонт в доме, вас уже не будет беспокоить потом у соседа сверху. Что касается электрики и труб, обязательно делайте замену с лицензированными специалистами, они должны выдать сертификат на свою работу, без которого подключение невозможно. Как на электрику, так и на воду у нас в Валенсии такой сертификат (boletin) стоит 180 евро 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
8 часов назад, KDGest Val сказал:

Что касается электрики и труб, обязательно делайте замену с лицензированными специалистами, они должны выдать сертификат на свою работу, без которого подключение невозможно.

 

Сказки. Прверено

Share this post


Link to post
Share on other sites

При возникшей необходимости увеличить потенцию в квартире столкнулись с требованием компании Iberdrola получить сертификат (boletin). 

Нас развели? 😉

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Насколько я помню это зависит от нескольких факторов, Татьяна @KDGest.comподскажет детальнее, но в некоторых случаях сертификат требуется, а в некоторых нет. Если речь про тему топика, то вероятность того, что сертификат будет обязателен близка к факту.

 

8 часов назад, Yellow_Izzy сказал:

Сказки. Прверено

 

Пожалуйста, обоснуйте. Ведь поймите, Вы это фразой убеждаете людей, что так делать не нужно, все х***ня, а потом они вламываются в переделку и дорогостоящие работы. Я не говорю, что это точно с ними произойдет, а кому хочется чтобы это с ними произошло. Есть опыт - поделитесь немного подробнее. Спасибо.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Насколько мне известно для поднятия потенции:biggrin: нужно вызывать лицензированного электрика, выдаст сертификат естественно не бесплатно, у меня пока пять с половиной вроде хватает, но стоит дорогостоящая, экономичная система отопления и кондиционирования, техника вся а+ и выше 2 больших холодильника,  проводку меняли полностью естественно

Share this post


Link to post
Share on other sites

а какова процедура переноса проема в капитальной стене? Дом многоквартирный, этаж не последний. Проем есть но он не там, где нужен. Его бы "передвинуть" на пару метров. Ну или расширить на пару метров. Как такие операции узакониваются?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вот я рекомендую для начала пойти с адресом/кадастровым номером в муниципалитет в отдел урбанизма и поговорить с архитектором, который расскажет, что в принципе можно сделать с этим домом и участком. И на этом этапе может всплыть куча нюансов, вплоть до того, что не соответствует высота, расстояние до дороги, или вообще этот участок больше не урбанизабле.

 

Что касается электрики, то, если есть действующий контракт и/или есть buletin electrico с устраивающей вас мощностью, то чисто теоретически можно "втихую" поменять проводку. Если этого нет или мощность не устраивает, то нужен будет проект и работы, выполненные лицензированной организацией, сдача всего этого добра конторе, которая на этой территории занимается дистрибуцией энергии (не продажей, а именно обслуживанием сетей) с получением бюллетеня.

Share this post


Link to post
Share on other sites
16 минут назад, peccopa сказал:

а какова процедура переноса проема в капитальной стене? Дом многоквартирный, этаж не последний. Проем есть но он не там, где нужен. Его бы "передвинуть" на пару метров. Ну или расширить на пару метров. Как такие операции узакониваются?

Архитектор нужен, если одобрит  перенос потом с планом в местное самоуправление, пошлины заплатить ну и дальше ждать возможно год разрешения и не факт что разрешат, либо на свой страх и риск

Share this post


Link to post
Share on other sites

В мэрии обычно есть архитекторы с которыми они работают и которых они знают, особенно в маленьких городках. Полагаю, что при таком подходе процесс может быть быстрее, так как они им доверяют.

Мне в свое время сделали разрешение - obras menores (внутри дома) и проект на строительство на участке довольно быстро. По-моему вся процедура заняла не больше месяца. При этом начинать работы можно сразу после подачи этих документов в мэрию на получение лицензии.

Share this post


Link to post
Share on other sites

По сертификату: был опыт много лет назад, как раз после введения обязательной сертификации полностью меняли проводку в доме. Тогда без сертификата просто не реально было обойтись. Т.е. для меня его наличие, если что  - само собой разумеется.

 

Yellow_Izzy, можете немного подробнее, почему "сказки"?

 

bet max , у нас примерно такие же требования к месту, тем более, я машину не вожу и никогда не буду.

1 час назад, bet max сказал:

дорогостоящая, экономичная система отопления и кондиционирования

Плюс-минус сколько по цене у вас вышло? Можно пару слов о самой системе?

Я правильно поняла, что около 70т - это примерно за 200м2 полезной площади? Замена коммуникаций сюда вошла? Бригада своя была, или испанцы, или и те, и другие? Материалы закупали сами? Сколько примерно времени ушло на полный ремонт? Вы сами руководили работами?

 

Eugene70 Вряд ли вас развели.

Кстати, наличие актуализированного сертификата идет в плюс при оценке жилья, если что.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Timber

Да, эти моменты помним - расстояние до дороги, высота, и пр. Тем более, за последние лет 20-25 здесь тоже много чего поменялось в законодательстве.

 

Anderson спасибо за подсказку насчет местного архитектора.

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, La Rubia сказал:

 

 

bet max , у нас примерно такие же требования к месту, тем более, я машину не вожу и никогда не буду.

Плюс-минус сколько по цене у вас вышло? Можно пару слов о самой системе?

Я правильно поняла, что около 70т - это примерно за 200м2 полезной площади? Замена коммуникаций сюда вошла? Бригада своя была, или испанцы, или и те, и другие? Материалы закупали сами? Сколько примерно времени ушло на полный ремонт? Вы сами руководили работами?

 

 

 

Само строение около 236 тысяч обошлось плюс налоги,  площадь около 150 метров 4 спални какой то участок есть со своим бассейном  это очень хорошая цена была на тот момент, торговались несколько месяцев банк когда делал оценку всё это добро оценил в 285 тысяч , и когда уже подписали договор купли продажи банк предложил по своей инициатива 40 тысяч на ремонт мы к счастью отказались процент высокий был Система кондиционирования и отопления установленные у нас это самые  последние передовые технологии, установкой занимались  Испанцы так как технологией и опытом ну и лицензией владеют  единицы как оказалось в последствии, ремонт делали наши, по времени 4 месяца, подзатянули, я даже понервничал немного, есть какието косяки, но в общем хорошо сделали, отдельное спасибо Татьяне без её связей было бы куда труднее, материалы закупали сами тоже сильно торгуясь, на стройке присутствовали практически каждый день  да ещё нанимали дизайнера парень отлично отработал я даже не ожидал причём приезжал всего 2 раза дальше онлайн, причём когда занимался деталями интерьера сразу выкладывал цены и где купить, без него тоже плохенько пришлось бы,  дорого ещё стоило замена всех окон где то под десятку евро тоже Испанцы делали, но их много и они панорамные с пульта в каждой комнате опускаються жалюзи  , в общем как то так, пишите в личку если что 

Share this post


Link to post
Share on other sites

bet max

Большое спасибо за детали. Обязательно напишу, если мы все-таки решимся в эту "авантюру" втянуться. Пока только прикидки делаем.

Share this post


Link to post
Share on other sites
2 часа назад, Anderson сказал:

В мэрии обычно есть архитекторы с которыми они работают и которых они знают, особенно в маленьких городках. Полагаю, что при таком подходе процесс может быть быстрее, так как они им доверяют.

Мне в свое время сделали разрешение - obras menores (внутри дома) и проект на строительство на участке довольно быстро. По-моему вся процедура заняла не больше месяца. При этом начинать работы можно сразу после подачи этих документов в мэрию на получение лицензии.

мы перед подачей документов на разрешение   проведения ремонта консультировались  с архитектором, хотели добавить жилплощади, очень настойчиво архитектор рекомендовал в список работ не включать замену окон, строители тоже потом подтвердили, а это лёгкое развлечение по сравнению с переносом дверного проёма в несущей конструкции

Share this post


Link to post
Share on other sites
7 часов назад, Eugene70 сказал:

При возникшей необходимости увеличить потенцию в квартире столкнулись с требованием компании Iberdrola получить сертификат (boletin). 

Нас развели? 😉

 

Если дом старый, то возможно нет. Если в Базе Ибердролы хранится старый сертификат, то он действует в течение 10 лет. Если его там нет, то могут попросить, а может и нет, зависит от оператора. Раньше с этим можно было бороться просто перезванивая, а сейчас  CRM записывает все переговоры, если первй сотрудник попадется не адекватным, то последующие для перестраховки могут поддерживать его линию.

Share this post


Link to post
Share on other sites
14 часа назад, Yellow_Izzy сказал:

 

Сказки. Прверено

Согласен. 
На новом складе нужно было подключить воду. Пришел водопроводчик, нарисовал от руки схему, что нужно менять трубы на другой диаметр. На вопрос: Зачем? Для чего? А так как есть недостаточно? ответ был один: "Надо" и что без этого воду не включат.
Я пошел купил переходник с одного диаметра на другой и накрутил на трубу. Вызвал снова. Товарищ пришёл, покрехтел, поикал, но по факту требования выполнены и нужно согласовывать. 
В течении нескольких дней был новый счетчик и вода. 
Поэтому многое зависит от ситуации и конкретного случая.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Кажется почти все в нашей жизни зависит от человека и от ситуации. Позавчера вон сотню другую посадили за нарушение карантина, а я доехал из Мадрида в Хавею (Аликанте). Надо было тоже написать, что «Проверено, людей не сажают. Это все сказки». Гы))

Share this post


Link to post
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.


  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×
×
  • Создать...