Перейти к содержанию

Рекомендованные сообщения

Итак, пришло время для некоторого прогноза о том как будет "себя вести" сектор жилой недвижимости в Испании. Сами понимаете, ситуация мягко говоря необычная и даже отдаленные прецеденты в Испании, да и во всем мире, просто отсутствуют.

 

Несмотря на то, что трудно оценить реальное влияние этого кризиса, эксперты, считают, что в среднесрочной перспективе новое строительство продемонстрирует большую стойкость, чем рынок вторичного жилья. Честно сказать, не совсем понятно почему они делают именно такой вывод, С моей точки зрения, падение как нового жилья, так и вторичного будет примерно одинаковым. Восстановление рынка займет какое-то время - по моему мнению где-то год.

 

Хотя в этом году подержанное жилье вероятнее всего упадет в цене, которое, по оценкам экспертов, будет колебаться в районе от 10% до 15%, они ожидают, что новое жилье останется стабильным, по крайней мере, в ближайшие месяцы.

 

«В настоящее время порядка 85% того, что находится в процессе строительства и те объекты, которые будут переданы покупателям в этом году, уже проданы, в то время как те объекты, что будут закончены в 2021 году пред-проданы примерно на 50%», - объясняет Хуан Антонио Гомес, президент ассоциации застройщиков Испании (APCEspaña). Такое положение дел, не только защищает бизнес этих компаний в среднесрочной перспективе, но и «сохраняет цены на эти проекты стабильными».

 

El Economist в качестве примера приводит слова представителя Aedas Homes, одного из крупнейших застройщиков в стране, который заверил, что компания не корректирует цены в своих рекламных акциях. «Мы не рассматриваем сценарий снижения цен и не видим в этом необходимости», - заявляют в компании.

 

«Глобальный кризис на фоне распространения болезни Covid-19 стал внешним шоком для сектора недвижимости, но эксперты не видят ничего общего с тем, что произошло в 2008 году. Сегодня сектор готов к встряске: сильная экономика, здоровый банковский сектор и платежеспособный сектор строительства недвижимости - практически без долгов.

 

Немного статистики по недвижимости в Испании за последнее время

Evolutsia-stoimosti-nedvizhimosti-v-ispanii.gif

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • Ответов 94
  • Создано
  • Последний ответ

Топ авторов в этой теме

Кризис 2008 года во многом спровоцировало отсутствие финансирования. Где-то месяцев за 6 - 8 нас собрал территориальный директор, а я тогда работала в банке, который сообщил,  что лафа закончилась. Больше 100-110%%  ипотек не будет никогда. Максимум 80% и документы будут смотреть под лупой. Потом оценивать стали ниже и ниже.. И т.д.  Сейчас финансирование идет на том же уровне, во время карантина мне одобрили несколько ипотек. В приватном общении банкиры подтверждают,  что никаких изменений не планируется. Падение цен будет, но насколько, это будет зависеть от мер поддержки тех, кто потерял работу. Если будет оказывается помощь и будут давать ипотеки, то логических предпосылок для критического падения цен нет.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Покупок на побережье в целях инвестиции под аренду не будет в этом году, от не испанских покупателей спрос тоже будет намного слабее(мое имхо). Насколько сильно эти факторы повлияют на цены трудно предположить

Ссылка на комментарий
Share on other sites

46 минут назад, Anderson сказал:

Думаете осенью будет существенное падение или просто будет понятно куда идет тренд?


я уже писал выше! При оптимистичном сценарии( отсутствии высосанной из пальца второй волны) до 20 процентов на побережье, это мое мнение. Имхо . Что касается интересующих меня объектов в центре Мадрида, финансовые аналитики ожидают 10-15 процентов, но это , как понимаете штучный товар

Ссылка на комментарий
Share on other sites

13 минуты назад, new_age сказал:

Покупок на побережье в целях инвестиции под аренду не будет в этом году

Наоборот не мало людей, активно разыскивающие "куда вложить деньги", в первую очередь рассматриваются именно варианты "под аренду", т.к. как раз и считают, что цены сейчас должны быть ниже, а по факту ничего не падает.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

1 минуту назад, wxp сказал:

Наоборот не мало людей, активно разыскивающие "куда вложить деньги", в первую очередь рассматриваются именно варианты "под аренду", т.к. как раз и считают, что цены сейчас должны быть ниже, а по факту ничего не падает.

так а кому сдавать это жилье в этом году? Мне кажется про аренду сейчас говорить рано вообще, Италия закрыла границы для туристов до конца года к примеру.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Да, соглашусь с @wxp пока как-то, честно сказать, не видно, чтобы цены куда-то вообще двигались. Однако, есть ощущение, что все просто в ожидании когда пойдет ну хоть какая-нить движуха и тогда будет видно есть ли реально спрос на рынке или нет.

 

Для недвижимости на побережье плохим фактором может стать история с закрытыми границами, но если иностранцев начнут пускать хотя бы с начала июня, то ситуация не должна быть драматической, но посмотрим конечно как пойдет.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

1 минуту назад, wxp сказал:

Наоборот не мало людей, активно разыскивающие "куда вложить деньги", в первую очередь рассматриваются именно варианты "под аренду", т.к. как раз и считают, что цены сейчас должны быть ниже, а по факту ничего не падает.


где не падает, что не падает???  Альбир стояли квартиры по 220 тыс, сейчас можно взять 170, продавцы с Нидерландов, мои знакомые немцы уже отдают в Аликанте минус 20 тыс,. Кроме я уже выше писал, что два новых дома в Бенидорма с готовностью 80 процентов, цена входа уже ниже, чем полгода назад, не виде скидок, а в виде паркмест, меблировки , ремонта

  • Позитивно 1
Ссылка на комментарий
Share on other sites

А чего они уже вдруг кинулись отдавать со скидками если все равно все по домам сидят и никто приехать посмотреть не может? Ну а иностранцев вообще в стране нет. Думаю это некая паника у людей.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

40 минут назад, Anderson сказал:

Думаете осенью будет существенное падение или просто будет понятно куда идет тренд?

Думаю, что раньше осени рынок не отреагирует.  Но полагаю, застройщикам  будет несколько сложнее чем вторичке. Это с одной стороны. С другой стороны. правительство точно не будет поддерживать продажи на вторичке. Но НДС на новое жилье могут ведь снизить опять? Одно понятно совершенно точно - лучше не будет. Да и с чего бы это быть лучше? И росту цен не вижу пока объяснений. Если и запустят деньги сверху, то вряд ли они разгонят инфляцию. Пока нет никаких свидетельств о смене парадигмы. ИМХО конечно.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Согласен, я тоже думаю, что роста стоимости недвижимости не будет точно, но и с прям вот серьезным падением мне сложно согласится. У меня основная масса знакомых испанцев с доходами от 70 тыс евро в год в 100 процентов случаев сохранили работу и в общем-то смотрят в будущее с оптимизмом. А местные это больше 80% рынка недвижимости в Испании, в любом случае.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

4 минуты назад, Anderson сказал:

А чего они уже вдруг кинулись отдавать со скидками если все равно все по домам сидят и никто приехать посмотреть не может? Ну а иностранцев вообще в стране нет. Думаю это некая паника у людей.


думаю сами и ответили))))) нет?

осень основной момент входа, сейчас очухаются, в августе отпуска у испанцев, осень покажет, когда поедут туристы и что с карантином

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Я в серьезное падение цен на недвижку тоже не верю, все же такого количества жилья как до 2008 года уже и не строится. 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

15 минут назад, Anderson сказал:

Да, соглашусь с @wxp пока как-то, честно сказать, не видно, чтобы цены куда-то вообще двигались. Однако, есть ощущение, что все просто в ожидании когда пойдет ну хоть какая-нить движуха и тогда будет видно есть ли реально спрос на рынке или нет.

 

Для недвижимости на побережье плохим фактором может стать история с закрытыми границами, но если иностранцев начнут пускать хотя бы с начала июня, то ситуация не должна быть драматической, но посмотрим конечно как пойдет.

рынок недвижимости везде устроен почти одинаково: из за низкой ликвидности, в период кризиса покупатели уже не готовы покупать по старым ценам а продавцы не готовы снижать, т.о. цены вроде не меняются но количество сделок резко падает. Затем все зависит от продолжительности кризиса, если он не продолжительный то продавцы успокаиваются и начинают покупать по ценам предложения ( и цена не меняется) в противном случае, продавцы вынуждены соглашаться на цены покупателей... таким образом, как правило, все зависит от продолжительности кризиса...

Ссылка на комментарий
Share on other sites

1 минуту назад, vila-seca сказал:

Я в серьезное падение цен на недвижку тоже не верю, все же такого количества жилья как до 2008 года уже и не строится. 

Лишь бы не затянулось: французам- французское Средиземноморье, итальянцам- итальянское, а остальным что ближе, немцам та же Болгария, Хорватия, Черногория

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ну, мая уже нет. Это конечно мелочь, иногда до 20 июня тихо бывает, шаром покати. А вот июль, август, сентябрь и октябрь определяют год. И во всех этих летних заведениях работают вахтовики с конитинента, которые потом год живут на заработанные деньги на побережье. В Салоу от Кап Салоу и до кале Барселона - все построено под сдачу, апартаменты, бунгало, масса отелей. Зимой идешь по улице вечером, когда темно, жуть берет, редко когда где в доме окно светится светом. Можно пройти и не одного прохожего не встретить. 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ну, про совсем не будет, это очень уж категорично. Покупки есть и будут, но их количество вероятно  уменьшаться. Что касается русских, то по статистике число купивших недвижимость в прошлом году было около 2,8%. На рынок это никак не повлияет. Если уж с 2014 года число покупателей среди наших соотечественников неуклонно падает, а цены только растут..

Ссылка на комментарий
Share on other sites

2 часа назад, new_age сказал:

так а кому сдавать это жилье в этом году?

А мы что, последний год живем? Люди думают о будущем, в следующем году так точно будет сдваться...

Ссылка на комментарий
Share on other sites

21 минуту назад, wxp сказал:

А мы что, последний год живем? Люди думают о будущем, в следующем году так точно будет сдваться...

это бесспорно, в будущем наверное восстановится тур поток, но не думаю что в 2021 году будет столько же туристов как в 2019. Но если мы говорим о инвестициях в недвижимость для получения дохода от краткосрочной аренды, то покупка сейчас не выглядит как хорошее вложение денег

Ссылка на комментарий
Share on other sites

2 минуты назад, new_age сказал:

покупка сейчас не выглядит как хорошее вложение денег

А что выглядит? Все остальное гораздо более рисковые мероприятия имхо

Ссылка на комментарий
Share on other sites

На самом деле все зависит от цены, если будет некоторое падение - то почему бы и нет? Куда вкладывать реально не понятно - акций что ли купить? Ну там еще хлеще надутый пузырь, а тут хоть понятно, что если сезон 2020 еще и будет слабеньким, то вероятно народ начнет отрываться на следующей год по полной программе.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Только что, wxp сказал:

А что выглядит? Все остальное гораздо более рисковые мероприятия имхо

Мы про риски вроде бы и не говорили, рисков в недвижке мало но и дохода не будет(если цены не упадут). В кэше сидеть сейчас надежнее и в случае чего вкладывать по мере своих возможностей и знаний, недвижимость точно в этом году никуда не убежит. Я не претендую на объективность, просто мое мнение

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ещё до всяких вирусов была статья про Уоррена Баффета. О том, как он сидит на ста с чем-то миллиардах от инвесторов и не знает, куда их вкладывать. Уоррет Баффет (!) не знает, что делать с деньгами.

 

Я сам работаю в отделе капиталовложений. Пусть и не непосредственно в оперативном или стратегическом секторе, но и на наших журфиксах начальство уже года два говорит, что дела с инвестициями вообще никакие. Просто никакие. Ни в стране, ни в Европе, ни за океаном.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы можете написать сейчас и зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Anderson
      Цены на жилье удержаться в этом году, падение цен придётся на 2021 и 2022 годы
      Pisos.com ожидает, что год завершится стабильно или с максимальным падением на 2%.
      В следующем году они ожидают снижения стоимости вторичной недвижимости еще на 5-7%
       
      Рынок недвижимости показал большую, чем ожидалось, устойчивость к Covid. Таким образом, в то время как в начале пандемии прогнозы указывали на двузначное падение в процентах, наблюдения за ситуацией последних месяцев ожидается, что средняя цена на жилье к концу года будет стабильной или с максимальным падением на 2%.
       
      Таки оценки дает Pisos.com, а «первые прогнозы указывали на закрытие 2020 года с падением примерно на 10%».
       
      По словам Феррана Фонт, директора по исследованиям портала недвижимости, «все, кажется, указывает на то, что снижение перенесется на 2021 год и, в меньшей степени, на 2022 год, поэтому в следующем году будет снижение от 5% до 7%. ". Хотя, подчеркивает эксперт, новостройки и наиболее выгодно расположенная недвижимость не упадут так сильно.
       
      Он уверяет, что цены остаются стабильными, потому что «владельцы проявляют гораздо большую осторожность, чем ожидалось, и не дают существенных скидок, так как нет необходимости быстро продать.
       
      В этом смысле Фонт объясняет, что программы помощи от правительства помогает поддержать цены на рынке.
       
      Самый главный аспект, это мораторий на выплату ипотечного кредита, который люди могли получить быстро и непосредственно от своего банка, чего не произошло с рынком аренды, так как процедура была значительно сложнее. Хоть возможность получить кредит на погашение аренды и была продлена до 31 мая.
       
      Нам известно, что мораторий действует до 31 декабря, и именно в первом квартале 2021 года ожидаются дефолты по ипотечным кредитам.
    • От tkha
      Бегство, временные переезды, потребность в пространстве... Бум жизни в сельской местности не нов. Первая волна Covid-19 вызвала интерес к жизни вдали от крупных городов, которая реанимировала игнорируемые в течение многих лет деревни (пуэбло). Тенденция растет, и последние данные по недвижимости, показывают рост активности в муниципалитетах с населением меньше 5000 человек: на пуэбло приходится 14,8% от поисков жилья, против 13,2% в июне и на 10,1% в январе (по данным портала недвижимости idealista). Что привлекает больше всего? Цены. Жилье в сельской местности стоит на 52% меньше. Неизвестно, как долго эти "очень заманчивые сделки" останутся на рынке, но эксперты предупреждают, что растущий интерес грозит взлетом цен.
       
      Рост активности в сфере недвижимости ставит на первое место Наварру - здесь онлайн-поиск предложений в муниципалитетах с населением менее 5000 увеличился с 26% в июне до 44% в ноябре. Рост также наблюдался в Арагоне (с 18,9% до 35,2%), Ла-Риохе (с 26% до 32,9%), Кантабрии (с 39,1% до 43,9%), Стране Басков (с 11,5% до 15,7%) и Каталонии (с 11,9% до 14,1%).
       
      Разница между покупкой жилья в городе и деревне значительна. Квадратный метр в небольших муниципалитетах стоит в среднем 840 евро, в то время как в среднем по стране составляет 1752 евро. Самый большой "скачок" происходит в Севилье, где недвижимость в районах, удаленных от городов, на 23% дешевле, чем в среднем по провинции; за ним следует Мадрид, с недвижимостью на 18% дешевле в деревнях, и Барселона, с падением цен до 17% в сельских районах.
       
      Больше всего эта ситуация поражает при сравнении рынков небольших муниципалитетов со столицами провинций. Севилья также лидирует в этом рейтинге, так как жилье в деревнях на 69% дешевле, чем в столице. В Барселоне этот же показатель составляет 68,6%; в Мадриде-58,2%; в Ла-Корунье-65,9%; и в Гипускоа-64,8%. Разница очень значительная, и хорошие цены в этих районах представляют собой "время возможностей" для испанцев, которые испытывают трудности с доступом к жилью в настоящее время.
       
      Кризис Covidarum-19 вызвал "разрыв" в карманах большинства испанцев. В последних прогнозах по сектору, подготовленных CaixaBank Research, отмечается, что "обычно в условиях экономических кризисов потребители склонны увеличивать сбережения и откладывать потребление товаров длительного пользования и долгосрочные инвестиции, такие как покупка жилья". Данные подтверждают этот тезис. Еврокомиссия предупредила, что процент домохозяйств, которые намерены купить жилье в ближайшие месяцы, в 2020 году достиг исторического минимума.
       
      Предложение в небольших муниципалитетах может стать хорошей возможностью для тех, кто ищет новый дом. Неизвестно, как долго продлится эта конъюнктура, но пока рано прогнозировать, лопнет ли "пузырь цен" в этих небольших городках и деревнях. Эксперты портала idealista объясняют, что "это чрезвычайно разные рынки, для которых будет сложно составить ценовые модели, которые можно будет применить для всех мест". На национальном уровне последние отраслевые отчеты показывают изменение продажных цен на +6,0% в годовом исчислении и + 4,4% в квартальном исчислении.
       
      Испанский сектор недвижимости станет одним из наиболее пострадавших в еврозоне. В частности, цены будут колебаться примерно на 4%, свидетельствуют последние исследования кредитной фирмы Moody's. Однако "скидки" не увеличат спрос, поскольку не будут сопровождаться улучшением экономического положения граждан. Возвращение к "нормальности"  запланировано на 2022 год, и скорость восстановления будет во многом зависеть от эпидемиологической ситуации, связанной с коронавирусом.
       
       

    • От Anderson
      Рынок жилья демонстрирует большую силу, чем ожидалось, в связи с пандемией Covid. Столкнувшись с катастрофическими прогнозами, сделанными в начале пандемии, правда состоит в том, что средняя цена на аренду квартир в Испании с тех пор не перестала расти.
      Таким образом, жилье продолжало дорожать, увеличиваясь в годовом исчислении более чем на 7%, а в месячных показателях зарегистрированные максимальные падения не превысили барьер в 1%, закрываясь только в отрицательном направлении в течение трех месяцев.
       
      Однако, чтобы лучше понять реальность рынка недвижимости, необходимо взять лупу  и сосредоточиться на развитии различных регионов и муниципалитетов, поскольку сектор очень неоднороден. В этом анализе можно увидеть, как северная часть Испании демонстрирует большую устойчивость к воздействию Covid. Согласно данным, пять из семи муниципалитетов, которые зарегистрировали рост цен более чем на 5% с января по октябрь, находятся в Астурии и Галисии.
       
      Два самых больших роста среди муниципалитетов - в валенсийском муниципалитете Гандия, где арендная плата выросла на 11,61% с января 2020, и в столице Касерес, где аренда выросла в последние десять месяцев на 10,44%.
       
      Остальные - это все северные муниципалитеты, во главе со столицей Оренсе, где арендная плата выросла на 9,17%, за ними следуют Феррол (+ 8,68%) и Понтеведра (+ 7,29%). Замыкают список Хихон и Овьедо, где арендная плата выросла на 5,29% и 5,05% соответственно.
       
      Сьюдад-Кондаль входит в число девяти муниципалитетов, которые зарегистрировали самые низкие цены на аренду квартир с января. В частности, с января по октябрь цена упала в среднем на 11,3%. Однако каталонская столица - не испытала наибольшее падение в провинции Барселона, поскольку в случае L´Hospitalet de Llobregat средняя цена упала на 14,35%.
       
      Если мы сосредоточимся на Мадриде, то муниципалитет, в котором доход от аренды упал больше всего за последние десять месяцев, находится в Мостолесе, где цены снизились на 10,84%.
       
      Однако самое резкое падение наблюдается в муниципалитете Арона, в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе, где с января цена упала в среднем на 21,55%. За ним следует Торревьеха (Аликанте) с падением на 20,4%. Третье место в рейтинге самых больших падений цен занимает Ибица, где жилье дешевле на 14,88%
       
      .
       

       
      Узнать больше информации о рынке аренды недвижимости в Испании
      Почитать про испанский закон об аренде недвижимости
      Выяснить какие вопросы возникают у владельцев недвижимости по ее сдаче
    • От Anderson
      Многие из нас в курсе, что при приобретении недвижимости нам передают права на владение ей. Этот налог имеет отношение не только к недвижимости, но и к переуступке прав на активы физических и юридических лиц, включая операции с облигациями, переуступку кредитов и т.п. В Испании такие операции облагаются налогом на передачу прав собственности, который называется Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. На форуме про него написано очень много статей и опыта (ссылки на темы внизу текста).
       
      Зачастую, особенно на побережье при приобретении вторичного жилья, этот налог составляет 10% от стоимости недвижимости, что в некоторых случаях, мягко говоря существенно и хотелось бы знать, а можно ли как-то отсрочить уплату налога, потому как по закону мы обязаны уплатить его полностью в течение 30 рабочих дней с момента подписания сделки купли-продажи недвижимости у испанского нотариуса.
       
      Итак, первая партия наших вопросов:
      Можно ли разделить уплату ITP?
      Каким требованиям должны мы соответствовать для этого?
       
      С точки зрения государства, оплата существенно суммы налога единовременно может нанести ущерб налогоплательщику (ставим здесь звездочку) или он может не иметь возможности оплатить налог единовременно. Таким образом, налоговое законодательство Испании позволяет налогоплательщику при условии своевременного обращения с запросом:
      1) Отсрочить выплату
      2) Разделить сумму налога на несколько частичных выплат
       
      Что Важно: Правила устанавливают для этого налога особые случаи при которых отсрочка и оплата налога по частям возможна. Приобретена первая недвижимость для собственного проживания (primera vivienda habitual) с полезной площадью не более 120 м2. Важно, что используется именно полезная площадь (на испанском útil), а не построенная (construido) как указывается во многих испанских документах.
       
      Срок: Покупатель обязан запросить отсрочку в течение срока, установленного законом по оплате налога. Как правило, этот срок составляет 30 рабочих дней с момента совершения покупки, если иное не предусмотрено в автономном сообществе, где она должна быть оплачена, поскольку мы сталкиваемся с переданным налогом.
      Жилье должно быть предназначено для постоянного постоянного проживания налогоплательщика.
      Площадь дома: для применения деления дом не должен превышать 120 квадратных метров.
      Временные ограничения: Разделить оплату налога можно максимум на 3 года, при этом будут начислены законно установленные проценты.

      Но имейте в виду, что правила вашего автономного сообщества могут устанавливать другие требования, чем описанные выше.
       
      Опыт на форуме:
      Затраты на покупку недвижимости в Испании
      Покупка недвижимости на вторичном рынке в Испании
      Что включает в себя комиссия агентства недвижимости
      Если Вы решили купить недвижимость в Испании
      В случае покупки доли в недвижимости оплата налога необязательна
       
      и другие темы в разделах Недвижимость в Испании и Налоги в Испании
    • От Olga
      Письмо от Министерства финансов редко предвещает хорошие известия. Если же в нем вы находите слова «Налог на передачу собственности и документированные юридические акты» (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и «предложение о погашении задолженности», то можете приготовить ваш карман к приличной встряске.
       
      Некоторое время назад автономии, подстегнутые кризисом и нехваткой доходов, стали посылать тем, кто купил жилье несколько лет назад, документ, в котором они требовали заплатить дополнительные налоги за вышеупомянутую операцию. Совет по вопросам экономики и министерство финансов посчитали, что цена покупки, исходя из которой высчитывалась сумма налогов, уплаченных покупателем, не соответствует стоимости данного объекта, назначенной властями. Посему требуется выплатить дополнительную сумму.
       
      Иногда банк, который финансирует операцию, предупреждает покупателя о возможности такой проблемы, но в большинстве случаев человек к такому обороту не готов.
       
      Приведем реальный пример. Представьте, что в начале 2012 года некто купил на вторичном рынке дом в Мадриде за 275 000 евро. За эту операцию он должен был заплатить 19 250 евро в качестве налогов сообществу Мадрид, в частности, 7% - налог на передачу собственности (ITP). Теперь представьте, что полтора года спустя он получает письмо от совета по делам экономики и министерства финансов, в котором от него требуют заплатить еще почти 6000 евро за ту покупку.
       
      Описанная ситуация происходила с людьми по всей территории Испании в течение нескольких лет. И это отнюдь не единичные случаи. «Это не редкость, когда несколько лет спустя после покупки квартиры и уплаты соответствующих налогов автономное сообщество требует выплатить дополнительную сумму», - объясняет Хосе Мануэль Лара, специалист по оценке недвижимости Grupo Prevalúa, а также судебный эксперт и строительный инженер.
       
      В уведомлении, прилагающемся к письму, от получателя требуют выплатить сумму, которая рассчитывается на основании стоимости жилья, вычисленной властями (кадастровая стоимость, рыночная стоимость…) и далеко не всегда совпадающей со стоимостью, фигурирующей в нотариальном акте. В приведенном выше примере сообщество Мадрид оценивает жилье в 354 000 евро, что почти на 80 000 больше, чем сумма, выплаченная за него покупателем и прописанная в нотариальном акте полтора года назад.
       
      Как «убежать от лап» министерства финансов?
       
      Как только письмо было получено, многие граждане, дав волю первоначальному негодованию, затем принимают решение выплатить требуемую сумму, но другие предпочитают оспорить решение министерства финансов и вступить с ним в бой. Хосе Мануэль Лара уже выиграл семь дел и оптимистично смотрит в будущее. «Нужно сражаться. Победа вполне возможна». Но какие же шаги следует предпринять?
       
      Как только налогоплательщик получил извещение, у него есть 10 рабочих дней, чтобы получить консультацию по делу, сформулировать исковое заявление и представить необходимые документы. «При составлении заявления еще не нужно платить, так как предварительный счет еще не окончателен», - поясняет Хосе Мануэль Лара. По истечении этого срока, вне зависимости от того, подан иск или нет, власти посылают налогоплательщику предварительный счет (liquidaciónprovisional), который нужно оплатить. «Здесь могут быть учтены заявленные исковые требования», - отмечает Лара. Вы можете выплатить всю сумму сразу, а можете платить по частям. Влюбомслучае, выобязаныплатить.
       
      У пострадавшего есть один месяц, чтобы подать ходатайство о пересмотре дела (recurso dereposición)или экономико-административный иск (reclamacióneconómico-administrativa)в Экономический административный региональный суд (TEAR) соответствующего автономного сообщества. «Осуществление этих мер не отменяет периода погашения налоговой задолженности».
      Когда требуемая сумма превышает 150 000 евро, также существует возможность обратиться в Центральный экономический административный суд (TEAC). Кроме того, пострадавший может обратиться в обычный суд (juzgado), но это предполагает большие расходы. «Также существует возможность провести новую оценку, но я не советую этого делать», - отмечает Хосе Мануэль Лара, - «Налогоплательщику придется оплатить эту процедуру из своего кармана, а это довольно дорого, лучше обратиться в TEAR».
      Ходатайство о пересмотре дела должно быть подано в тот же орган, который утвердил предварительный счет. «Они и судьи, и присяжные. Они не устранят причину», - говорит Лара. Поэтому обычно решение принимается в пользу властей.
      Подача экономико-административного иска в TEAR – «процесс более медленный, чем ходатайство о пересмотре дела, но это, как правило, гораздо эффективней», - говорит эксперт, - «Всегда существуют недостатки формы. Если иск подан грамотно, вы можете выиграть в 99% случаев».
       
      Обе процедуры не являются взаимоисключающими, однако проводить их параллельно нельзя. То есть вы можете составить ходатайство о пересмотре дела и, если это не принесет желаемых результатов, следует подать экономико-административный иск.
      Хосе Мануэль Лара объясняет, что TEAR обычно выносит решение в течение года. «Если даже было вынесено решение в нашу пользу, власти все равно могут провести оценку заново и выставить новый предварительный счет. Когда такое происходит, нужно снова подавать иск в TEAR, который по истечении года опять вынесет решение, в большинстве случаев вновь в пользу истца, и, хотя власти могут снова выставит счет, как правило, они больше этого не делают», - заключает Лара.

×
×
  • Создать...