Перейти к содержимому
Anderson

Приобретение недвижимости в Испании: инструкции и советы

Recommended Posts

17 часов назад, Eugene70 сказал:

А что насчет налога с дохода от продажи первой квартиры? Прибыль от сделки была?

Я уже третью квартиру в Испании меняю. К сожалению это не Россия. Каждый раз продавать приходится дешевле чем покупал.  Иначе можно годами зависать с продажей. ...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, Michael_c сказал:

Я уже третью квартиру в Испании меняю. К сожалению это не Россия. Каждый раз продавать приходится дешевле чем покупал.  Иначе можно годами зависать с продажей. ...

Я сейчас продаю квартиру в России. Если удастся в евро получить хотя бы половину стоимости покупки - буду рад. В Испании знакомые постоянно покупают, делают ремонт, продают. В плюс выходят всегда, в последнее время в хороший плюс, ибо квартиры росли в цене. С брекситом и прочими радостями, возможно, рост приостановится, но пока все довольно бодренько.

Что до 210 модело на нежилые помещения, завтра спрошу хестора. У меня есть гаражное место с 2018 года, так что это первая отчетность будет.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Eugene70 сказал:

Я сейчас продаю квартиру в России. Если удастся в евро получить хотя бы половину стоимости покупки - буду рад. 

Покупали до 2014 г? 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В 10.10.2019 в 21:32, Eugene70 сказал:

Я сейчас продаю квартиру в России. Если удастся в евро получить хотя бы половину стоимости покупки - буду рад. В Испании знакомые постоянно покупают, делают ремонт, продают. В плюс выходят всегда, в последнее время в хороший плюс, ибо квартиры росли в цене. С брекситом и прочими радостями, возможно, рост приостановится, но пока все довольно бодренько.

Что до 210 модело на нежилые помещения, завтра спрошу хестора. У меня есть гаражное место с 2018 года, так что это первая отчетность будет.

Везде всё очень специфично.  Я наоборот последние 20 лет покупаю новостройки в  Москве, делаю ремонт , затем на продажу.  Прибыль всегда +++

И никаких тебе ф.210 и налогов на прибыль - рай...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, Michael_c сказал:

Прибыль всегда +++

И как прибыль с 2007 года, неужели плюс есть? Если считать не в рублях а  в долларовом эквиваленте с 2007 года

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Это или фентези или басня ? Налог с продажи исчисляется с кадастровой стоимости ,которая специально завышена например покупаешь за 3 миллиона. а кадастровая 5 мил. и в случаи продажи налог уплачивается с 5 миллионов согласно кадастровой оценки.Чтобы уйти от уплаты нужно владеть имуществом не менее 5 лет. Есть конечно налоговые вычеты в пределах 1мил.,или покупка другой недвижимости в счёт проданной (взаимозачёт) но ситуацию это не спасает,тем более ещё и  вкладывать в ремонт.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В 10.10.2019 в 21:32, Eugene70 сказал:

В Испании знакомые постоянно покупают, делают ремонт, продают. В плюс выходят всегда, в последнее время в хороший плюс, ибо квартиры росли в цене. С брекситом и прочими радостями, возможно, рост приостановится, но пока все довольно бодренько.

 

Что то мне подсказывает что данная информация очень сомнительная, обосную, во первых при покупке надо оплатить расходы в районе 11.5% от стоимости покупки, при продаже надо заплатить агентству около 3%, далее блокируется ещё 3% как залог, с разницы цены покупки и продажи надо уплатить 19% подоходного налога,  3% залоговых может не хватить,  далее ещё один налог Plusvalia тоже блокируется при продаже, ремонт это не стенки покрасить, как минимум замена санузлов, новая кухня, современная техника, мебель, кондиционер и всё должно быть выполнено лицензированными мастерами, а материал куплен в Испании  иначе не получится списать ремонт в расходы, далее текущие расходы комунидад, коммунальные платежи, годовой налог, страховка, вывоз мусора плюс надо заложить какую то маржу чтобы не были похожи все телодвижения на мышиную возню, добавим сюда и то что цены в среднем по Испании остановились в росте ещё в прошлом году, практически сходу можно скидывать при торгах 10%, недвижимость стоит ровно столько сколько за неё готов платить покупатель, а несколько хочет продавец.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Есть законные способы избежать большинства приведенных Вами затрат. Как поступают мои знакомые не знаю, в детали чужого бизнеса не лезу, ниже будут мои наблюдения/соображения.

Если они выходят за пределы темы и неуместны в ней, возможно Ваш вопрос и мой ответ нужно перенести в профильную тему.

Первое. При передаче собственности налог платится в размере 10%. Что мешает заключить с предыдущим владельцем договор залога, примерно на сумму будующего ремонта и, после завершения ремонта, сделать один договор купли/продажи уже на нового владельца? 

Второе. Если обходится без таких сложностей и покупать сразу на себя, то максима с диктатом покупателя работает в обе стороны. Недвижимость, выглядящую запущенной, можно было до недавнего времени купить очень дешего. Профессионал (я им не являюсь) должен уметь сразу оценить стоимость необходимого ремонта и принять решение о целесообразности покупки. 

Третье. Комиссия агентству в 3% при продаже, как и аналогичный гонорар при покупке, очевидно не платится. Если что я и 10% комиссию видел. Те, кто занимаются таким бизнесом сами себе агенты.

Четвертое. Где и как куплены материалы и какие лицензии есть у выполняющих работы не имеет значения для принятия расходов. Все, что нужно - это фактуры.

Пятое. plusvalia при незначительных сроках владения невелика.

Шестое. Годовой налог не платится, если обе сделки проходят в один год.

Седьмое, собственный опыт. По факту, дешевле всего нам обошелся ремонт в банковской квартире, купленной с голыми стенами и заложенной кирпичем дверью и с большим дисконтом к рынку. Дороже всего в квартире в состоянии "заезжай и живи".

 

 

 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Самообманом можно заниматься сколько душе угодно, у меня так знакомые недавно хвастались как выгодно приобрели и потом перепродали попутно сделав ремонт один объект им приятно и мне приятно что им приятно, но вот незадача если в поисковике набрать название Испанского объекта выскакивает цена на 20 тысяч меньше озвучаевомой, так мелочь зачем врать непонятно. Насчёт 10 % на передачу собственности , ещё 1.5% в среднем займут сопутствующие расходы это если без ипотеки, насчёт( Что мешает заключить с предыдущим владельцем договор залога, примерно на сумму будующего ремонта и, после завершения ремонта, сделать один договор купли/продажи уже на нового владельца) абсолютно ничего не мешает только вот может прилететь письмо из налоговой с просьбой доплатить разницу плюс пени , насчёт ремонта вообще не обсуждается каждый чек будет изучен под микроскопом налоговиками и только если всё будет совпадать возможно вернут 3% залоговых,  да кстати разрешение на ремонт тоже денег стоит , да и контейнер для вывоза мусора не бесплатный, налоговики не дураки, прекрасно знают что можно чеки достать из мусорного бачка рядом с leroy merlin и напоследок хорошая недвижимость даже отобранная банками всё равно не продавалась за копейки, даже во время пика кризиса.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, bet max сказал:

хорошая недвижимость даже отобранная банками всё равно не продавалась за копейки, даже во время пика кризиса.

Святая правда, кстати. Не люблю заниматься археологией, так что ссылки не будет. Но на форуме была новость (может и даже от самой thka), что Bankia и другие банки открыли специальные сайты со списками недвижимости. Текст был выдержан в духе "налетай, подешевело!" Я зашёл в Bankia и сразу подумал, что ошибся адресом, потому что дешёвыми эти объекты нельзя было назвать даже с большой натяжкой. Потом вернулся в форум почитать комменты и увидел, что "ошибся адресом" не один я.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
4 часа назад, bet max сказал:

Насчёт 10 % на передачу собственности , ещё 1.5% в среднем займут сопутствующие расходы это если без ипотеки, насчёт( Что мешает заключить с предыдущим владельцем договор залога, примерно на сумму будующего ремонта и, после завершения ремонта, сделать один договор купли/продажи уже на нового владельца) абсолютно ничего не мешает только вот может прилететь письмо из налоговой с просьбой доплатить разницу плюс пени

1. Налог 10%. Гонорар нотариуса фиксированный, чем дороже недвижимость, тем ниже процент выходит. Тут гаражное место купили, нотариус взял больше, чем вышло налога.

2. Вы, полагаю, меня не поняли. Находится квартира, скажем, за 100 000. Пишется предконтракт, с задатком, скажем в 40 000. Сделка назначается через 8 месяцев. Делается ремонт за 25 000, ищется покупатель на готовую квартиру за 140 000. Продавец получает свои 100 000. Посредник 40 000. Про риски не продать, возможность попасть на необходимость выкупа и общую замороченность схемы - отдельный вопрос.

3. Время, когда банковская недвижимость была реально дешовой - в прошлом. Я, по крайней мере, не нахожу ничего внятного.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Eugene70 сказал:

Находится квартира, скажем, за 100 000. Пишется предконтракт, с задатком, скажем в 40 000. Сделка назначается через 8 месяцев. Делается ремонт за 25 000, ищется покупатель на готовую квартиру за 140 000. Продавец получает свои 100 000. Посредник 40 000.

 

найти покупателя на недвижимость за 140т, которая 8 месяцев назад продавалась за 100т - не реально. Обычно сделанный ремонт идет в подарок.

 

схема работает только на полуразрушенных объектах, купленных за бесценок, по сути появляется новый объект и его можно продать с выгодой

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
9 часов назад, Alex сказал:

схема работает только на полуразрушенных объектах, купленных за бесценок

И то не на всех. Выйти в плюс получается только на объектах имеющих видимость руин, но по факту ими не являющихся. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Если объект в виде руин, то зачастую этому есть объяснение - место.  Хорошие места не руинируются, ибо используются и поддерживаются. 

Имхо глупо рассчитывать что испанцы дураки и продают что то хорошее задешего. Наоборот испанцы очень рассчетливы и продают плохое и задорого. 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так в догонку может кому пригодится 

Продажи жилья в Испании падают

Испанский Национальный институт статистики опубликовал данные о продажах жилой недвижимости в августе 2019 года. Показатель упал на 21,1% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Падение стало самым значительным с февраля 2014 года.

Ни одному автономному сообществу не удалось сохранить положительную динамику. И если в Галисии падение составило 8,6%, то на Канарских островах - целых 40%.

По словам экспертов, рынок недвижимости отреагировал падением на политическую и экономическую ситуацию в стране, а также на изменения в законе об ипотечном кредитовании. 

По прогнозам экспертов, негативная динамика в ближайшие месяцы сохранится.

 

началась глубокая коррекция цен на жильё в Испании, о чём кстати предупреждали специалисты в начале этого года 

 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
21 минуту назад, bet max сказал:

Испанский Национальный институт статистики опубликовал данные о продажах жилой недвижимости в августе 2019 года.

Хочется дождаться статистики продаж в сентябре и октябре. Август не показатель, все в отпусках были. А вот падение на Канарах с чем связано, интересно узнать. Слишком большой процент.

 В Каталонии конечно упадут продажи, в связи с последними событиями. Надолго или нет, посмотрим.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Достаточно сложно делать выводы о причинах коррекции цен и прогнозах волатильности.

К примеру, знакомые резиденты Германии в разных ее регионах, в один голос говорят о значительном росте цен на жилье и увеличении спроса. В отдельных городах, к примеру в Ганновере, долгосрочная аренда хорошего жилья превратилась в настоящий квест. 

При строительстве собственного дома реальный дефицит строительных подрядчиков и квалифицированных строителей.

Как следствие, рост расценок.

Существенная  причина этого роста, по их мнению, низкие ставки ипотечных кредитов банков Германии и  простота  оформления. Чего несколько лет назад не было.

Если эта тенденция распространится на банки Испании, рынок жилья возможно может "перевернуться".

С другой стороны, последствия брексита однозначно ударят по наиболее массовой категории покупателей.

 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, bet max сказал:

началась глубокая коррекция цен на жильё в Испании, о чём кстати предупреждали специалисты в начале этого года 

стагнация возможно, небольшая коррекция  возможно, глубокая коррекция маловероятна, нет высокой базы есть много доступных денег на рынке, что-то глубокое бывает только на перегретом рынке, что совсем не скажешь о текущих реалиях, стройка только начала оживать, много чего разконсервировали, но визуально даже не половину, кругом полно земли, отгороженной во "вкусных" местах которая просто ждет еще более высоких цен чтоб  начать продажи долевок

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В статье о коррекции цен ни слова. только о продажах. то, что я вижу в идеалисте - цены идут вверх . и остановятся только после остановки роста в париже и лондоне.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В Германии официально признано существование пузыря. Недвижимость Мюнхена - самая переоценённая в мире. Буквально сегодня пришла реклама: клетушка 26 метров в доме 1994 года, реконструкция в 2018 - 400 тысяч. Цены выросли по многим причинам, это комплексная проблема, но одна из причин - низкие ставки ипотек. Народ набрал кредитов по самое нехочу. Теперь в той же Германии официально признано существование рецессии. Почему она наступила - тоже долго объяснять, но факт, что она есть. Ожидается, что в 2020 году только крупные концерны сократят около ста тысяч рабочих мест. Про мелкие и средние уже и не говорят. То есть, можно расчитывать на обвал рынка недвижимости, после того, как начнётся цепочка неплатежей по ипотекам и банкротств. Может, это и на Испании как-то отразится.

 

Ещё одна чисто теоретическая причина для возможного обвала - повышение процентных ставок, но нас уже заверили, что это в ближайшие лет двадцать не грозит. Разве что евро сдохнет.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так у испанских банков недвижки дуром которую они на балансе держат по безумной цене. Если они начнут ее продавать по адекватным ценам то у всех банков полезут жуткие дыры в балансе. А кому это надо? А 14 зарплат + премия? Так все и висит который год и будет дальше висеть. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так вроде ж был порыв выводить эту недвижимость в bad banks. Что-то как-то всё заглохло. А так да - даже на Идеалисте видно, что банковская недвижимость - самая дорогая. В нашем доме Liberbank арестовал одну квартиру. Ради интереса нашёл её в Идеалисте. Цена была такая, что я от неожиданности чуть чай на клавиатуру не пролил.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Все от того, что деньги, как актив, при текущих ставках банкам вообще не нужны и ликвидность из ушей, зачем продавать и что то скидывать) за доллары ее не продашь эту квартиру...хотя и туда уже поздно... ставки там тоже похоже будут ниже и ниже с каждым заседанием ФРС...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в тему...

×   Вы вставили отформатированное содержимое.   Удалить форматирование

  Only 75 emoji are allowed.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Загрузка...

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

×
×
  • Создать...