Перейти к содержанию

Рекомендованные сообщения

Письмо от Министерства финансов редко предвещает хорошие известия. Если же в нем вы находите слова «Налог на передачу собственности и документированные юридические акты» (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и «предложение о погашении задолженности», то можете приготовить ваш карман к приличной встряске.

 

Некоторое время назад автономии, подстегнутые кризисом и нехваткой доходов, стали посылать тем, кто купил жилье несколько лет назад, документ, в котором они требовали заплатить дополнительные налоги за вышеупомянутую операцию. Совет по вопросам экономики и министерство финансов посчитали, что цена покупки, исходя из которой высчитывалась сумма налогов, уплаченных покупателем, не соответствует стоимости данного объекта, назначенной властями. Посему требуется выплатить дополнительную сумму.

 

Иногда банк, который финансирует операцию, предупреждает покупателя о возможности такой проблемы, но в большинстве случаев человек к такому обороту не готов.

 

Приведем реальный пример. Представьте, что в начале 2012 года некто купил на вторичном рынке дом в Мадриде за 275 000 евро. За эту операцию он должен был заплатить 19 250 евро в качестве налогов сообществу Мадрид, в частности, 7% - налог на передачу собственности (ITP). Теперь представьте, что полтора года спустя он получает письмо от совета по делам экономики и министерства финансов, в котором от него требуют заплатить еще почти 6000 евро за ту покупку.

 

Описанная ситуация происходила с людьми по всей территории Испании в течение нескольких лет. И это отнюдь не единичные случаи. «Это не редкость, когда несколько лет спустя после покупки квартиры и уплаты соответствующих налогов автономное сообщество требует выплатить дополнительную сумму», - объясняет Хосе Мануэль Лара, специалист по оценке недвижимости Grupo Prevalúa, а также судебный эксперт и строительный инженер.

 

В уведомлении, прилагающемся к письму, от получателя требуют выплатить сумму, которая рассчитывается на основании стоимости жилья, вычисленной властями (кадастровая стоимость, рыночная стоимость…) и далеко не всегда совпадающей со стоимостью, фигурирующей в нотариальном акте. В приведенном выше примере сообщество Мадрид оценивает жилье в 354 000 евро, что почти на 80 000 больше, чем сумма, выплаченная за него покупателем и прописанная в нотариальном акте полтора года назад.

 

Как «убежать от лап» министерства финансов?

 

Как только письмо было получено, многие граждане, дав волю первоначальному негодованию, затем принимают решение выплатить требуемую сумму, но другие предпочитают оспорить решение министерства финансов и вступить с ним в бой. Хосе Мануэль Лара уже выиграл семь дел и оптимистично смотрит в будущее. «Нужно сражаться. Победа вполне возможна». Но какие же шаги следует предпринять?

 

Как только налогоплательщик получил извещение, у него есть 10 рабочих дней, чтобы получить консультацию по делу, сформулировать исковое заявление и представить необходимые документы. «При составлении заявления еще не нужно платить, так как предварительный счет еще не окончателен», - поясняет Хосе Мануэль Лара. По истечении этого срока, вне зависимости от того, подан иск или нет, власти посылают налогоплательщику предварительный счет (liquidaciónprovisional), который нужно оплатить. «Здесь могут быть учтены заявленные исковые требования», - отмечает Лара. Вы можете выплатить всю сумму сразу, а можете платить по частям. Влюбомслучае, выобязаныплатить.

 

У пострадавшего есть один месяц, чтобы подать ходатайство о пересмотре дела (recurso dereposición)или экономико-административный иск (reclamacióneconómico-administrativa)в Экономический административный региональный суд (TEAR) соответствующего автономного сообщества. «Осуществление этих мер не отменяет периода погашения налоговой задолженности».

Когда требуемая сумма превышает 150 000 евро, также существует возможность обратиться в Центральный экономический административный суд (TEAC). Кроме того, пострадавший может обратиться в обычный суд (juzgado), но это предполагает большие расходы. «Также существует возможность провести новую оценку, но я не советую этого делать», - отмечает Хосе Мануэль Лара, - «Налогоплательщику придется оплатить эту процедуру из своего кармана, а это довольно дорого, лучше обратиться в TEAR».

Ходатайство о пересмотре дела должно быть подано в тот же орган, который утвердил предварительный счет. «Они и судьи, и присяжные. Они не устранят причину», - говорит Лара. Поэтому обычно решение принимается в пользу властей.

Подача экономико-административного иска в TEAR – «процесс более медленный, чем ходатайство о пересмотре дела, но это, как правило, гораздо эффективней», - говорит эксперт, - «Всегда существуют недостатки формы. Если иск подан грамотно, вы можете выиграть в 99% случаев».

 

Обе процедуры не являются взаимоисключающими, однако проводить их параллельно нельзя. То есть вы можете составить ходатайство о пересмотре дела и, если это не принесет желаемых результатов, следует подать экономико-административный иск.

Хосе Мануэль Лара объясняет, что TEAR обычно выносит решение в течение года. «Если даже было вынесено решение в нашу пользу, власти все равно могут провести оценку заново и выставить новый предварительный счет. Когда такое происходит, нужно снова подавать иск в TEAR, который по истечении года опять вынесет решение, в большинстве случаев вновь в пользу истца, и, хотя власти могут снова выставит счет, как правило, они больше этого не делают», - заключает Лара.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • Ответов 178
  • Создано
  • Последний ответ

Топ авторов в этой теме

cruz:

Добрый день всем, практикуется ли испанцами указание заниженной суммы купли-продажи в договоре и, если есть такое, то чем может грозит покупателю позднее?

 

Serg77:

1.Практикуется, знаю людей которым предлагали такую операцию.

2. Соберетесь продавать налог с разницы между ценой покупки и продажи по-моему 19% плюс все риски, который несет Покупатель при расторжении договора купли-продажи и возвращению сторон в первоначальное состояние (вернется столько сколько платили по договору, остальное замучаетесь доказывать)

 

 

А также заплатите налог Асьенде,через неск мес придет бумажка на почту-налог, если сильно занижена стоимость.. Не помню как он называется.

Ayomice: Меня, к примеру, таким требованием "осчастливили" через 2 года после покупки. Доплатил.

 

varvara: На Канарах это распространённая вещь - уходят от налогов. Причём агенту процент платится с истинной суммы. а остальное - как договоритесь...

 

Anderson: От налогов в этом случае уходит лишь продавец, речь о налоге на увеличение стоимости недвижимости - plus valia, вероятность того, что покупателя потом заставят доплатить очень высока.

 

werrew: Не занижайте ниже кадастровой стоимости объекта и никаких претензий не будет.

 

no name писал: Так есть среднерыночная стоимость по региону, и на fotocasa, когда подаёшь объявление, она демонстрируется сайтом. Мне последний раз fotocasa показывала в районе Лас Маринас 1700 за кв.метр.

 

Ayomice ему отвечал:

Это потом Асьенда Вам расскажет, сколько купленная Вами недвига должна была стоить...

Реально обидно, но, на мой взгляд, единственный способ попробовать подстраховаться, это перед покупкой оплатить услуги оценщика и получить на руки отчет о рыночной стоимости. В этом случае, потом будет к чему апеллировать при несогласии с доначислением налога.

 

 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

OlgaBCN пишет о Каталунии (в регионе Коста Бланка оценка недвижимости не подшивается и в налоговую не отправляется)

 

При покупке жилья к Экскритуре подшивается Тасасион. Это для случаев, когда запрашивается ипотека. Так как этот документ посылается в Налоговую, то в течение 5 лет Налоговая может выставить налог на разницу в цене покупки и цене, указанной в при тасации. Если агентство работает правильно, то в день покупки-продажи с вас возьмут подписку, что вас информировали об этом.

 

Пример. Тасация на 150 тысяч. Стоимость покупаемого объекта 90 тысяч. С 90 тысяч налог 8% оплачен в Налоговую 7,2 тысяч евро. В течении 5 лет можно ждать бумагу, что Налоговая считает, что покупка была возможной, считая ценой продажной 150 тысяч.

На разницу 150-90=60 тыс 8% составляет 4,8 тысяч. На эту сумму 4,8 тысяч можете ждать от Налоговой уведомление. После 5ти-летнего срока уже не имеют права.

Рекомендации, если получили эту "добавку" от Налоговой. Варианты:

1. Оплатить сразу и забыть.

2. Оплатить сразу и нанять адвоката отсудить деньги (не всегда возможно, года 3 уйдет).

3. В первый же день, как получили уведомление об оплате, нанять знакомого адвоката и добиться не оплачивать.

4. Не оплатить. Например, денег нет на счету. Штраф. Замораживаются все счета по Испании. Судебных разбирательств лет на 5. Вы в заднице.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Livily:

чем грозит разница в оценочной цене по кадастру и ценой продажи, если денег передается ровно столько,сколько будет указано в договоре. Предположим, по кадастру 37 тыс, продано за 27 тыс.

 

Serg77 отвечает: Выше писали, что могут доначислить не до Кадастровой стоимости, а до некой рыночной цены, которая будет выше кадастра, но это неподтвержденная информация.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Dessa писала:

Всем добрый день! Расскажу про свою ситуацию. Банковская квартира (у Солвии брали), Коста Бланка, покупка состоялась в мае 2014, письмо из налоговой первое пришло в октябре, информативное, а уже в декабре - требование оплатить и пени насчитали. Адвоката наняла, отвечала она на первое письмо, но обратились поздно, ответ послан 15.12, а второе письмо из налоговой датировано 16.12. Ответвет на второе письмо послн 15.01. Защита строится на основании того, что отсутствует официальная оценка представителем из налоговой.

Есть оценка, сделанная перед покупкой, но она больше заплаченной стоимости и меньше оценки налоговой. Если придётся платить по ней, то это будет среднее решение по сумме. Адвокат предлагает ещё оценщика пригласить, такого, с решением которого налоговая будет согласна. И вот тут у меня сомнения - как мы узнаем как этот оценщик оценит, надеяться, что меньше, а что выйдет по факту? Вобщем мы в процессе. Напишу потом результат.

 

Sabella писала:

Вот и я получила 19 числа злополучное письмо. Теперь пытаюсь сообразить, что делать. :(

 

Квартиру куплена в Калелье, провинция Барселона. Сделка состоялась 31.10.2013 года.

Стоимость по договору - 193 тыс. евро. Квартиру купили за выставленную цену, так как у нас была рассрочка платежа на полгода. Продавец отказался снижать цену, мы согласились.

Брали ипотеку. Банковский оценщик  оценил квартиру в 210 тыс. евро.

Кадастровая стоимость квартиры 144,5 тыс.евро.

Сделка  купли-продажи и подписание договора ипотеки состоялись одномоментно в банке, в присутствие нотариуса.

 

Теперь налоговая применила коэффициент 2013 года к кадастровой стоимости 1,55, посчитала, что стоимость квартиры 224 тыс.,.что-то там при расчетах снизила до стоимости 202 тыс.   - и требует доплатить налог  с пенями в размере 930 евро, так как у нас оплачено 19 300 (10%).

 

Мнение одного адвоката, который посмотрел присланное ему налоговое требование, что стоимость оплаты настолько мала, что нет смысла связываться, так как конечные затраты будут выше, чем отбитый налог.

 

Что посоветуете делать в данном случае? Действительно, оплатить? Поискать другого адвоката? Каковы шансы на положительное решение?

Квартира куплена дорого, ничего при покупке не занижали. Нотариус получил с нас почти 24 тысячи евро (для оплаты налогов, сборов, его услуги), правда потом регистрационная вернула 500 евро на счет.

Здесь фактически таких цен на квартиры нет, местный народ в своем большинстве покупают квартиры по заниженным ценам и никому такие письма не приходят.

И еще. Разве нотариус не обязан был изначально перевести правильно налог, руководствуясь местным законодательством? Это же его ответственность, на мой взгляд.

Прочитала ветку, но не поняла.  Использование местными налоговиками местного коэффициента для определения цена для уплаты налога при покупке недвижимости - это законно? Где прописана данная норма? На мой взгляд бывшего юриста, есть статья - есть требование и обязанность оплатить, если нет - требования  налоговой незаконны, подлежат оспариванию  и отмене.

 

P.S. Местный каталанец посмотрел договор купли-продажи и обратил внимание на описание объекта, где указано, что квартира куплена для отдыха, предложил поехать в налоговую и писать объяснение, что у нас все жизненные интересы здесь - живем здесь, дети ходят в школу и т.п., на этом основании просить отменить налог или просить рассрочки. Рассрочка мне нужна, так как не хочу платить еще дополнительные пени. А вот расскрывать свои жизненные интересы боязно, как посчитают  мужа, живущего в Москве, местным налоговым резидентом... Да и ерунда какая-то, жалобить налоговый орган... все-таки хотелось бы аргументированно на незаконность требования ссылаться, да и еще руками профессионала.

 

Olga ответила: Sobella, а какова стоимость адвоката в этом случае? Исходя из этого и решите... Если стоимость адвоката будет 1000 - какой смысл? Или даже 800?

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Algarve ответила

Подскажите, пожалуйста, а где можно найти Закон 58/2003 от 17 декабря (статья 99.7), на который ссылается требование о доплате?

Пожалуйста: http://www.boe.es/bu...consolidado.pdf

 

Spor писал:

Сможет ли кто-нибудь подсказать? Мы купили кв, условно говоря, за 50т, оплатили налог. Налоговый "орган" счел денюшку малой и отжал еще %, говоря что кв. стОит 100т (т.е. оплатили за оф сделку 5000 + еще 5000 по требованию "органа"). А реально продать ее за 80т, к примеру. Обязан ли я буду платить налог с прибыли? Ведь по договору я покупал ее за 50т.

 

Логично предположить, что не буду, т.к. налог оплатил с большей суммы, но хотелось бы узнать наверняка.

 

Anderson отвечал:

При расчете налога на доход вычитаются все прямые затраты, понесенные для получения дохода. Очевидно, что если Вы понесли дополнительные затраты, они должны быть вычтены.

 

Если Вы не фискальный резидент Испании то об этом Вам вообще беспокоится не стоит, ибо с Вас при продаже вычтут лишь 3%, а в случае, если Вы каждый год платили налог IRNR, то и этого вычета не будет.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Про письма счастья.

Нам тоже пришло такое примерно прошлым летом с требованием уплатить 9 тысяч 900 евро налога за купленный дом, так как мы якобы купили его дешевле, чем он должен стоить. Сказать, что я был "безумно рад" этому письму - это не сказать ничего. Пообщавшись со знакомыми и соседями, узнали, что такие письма пришли многим и в зависимости от размера жилья суммы были разные. Многие уже оплатили этот налог. Я же, по обычаю, почему то воспротивился. Поговорив со своим асессором, мы подали апелляцию, а также прошение на рассрочку уплаты налога на три года (это официально разрешается). На рассрочку мы получили официальное одобрение. Наши 9900 разбили на поквартальные платежи примерно по 800 евро в квартал. Первый платеж должен был быть до 20 декабря 2014 года. 16 декабря мы получили уведомление из налоговой, что наша апелляция удовлетворена и нам не нужно платить налог. Все удовольствие нам вылилось в 100 евро за прошение об отсрочке (уже не нужной) и 400 евро за апелляцию. Не мало, но налог был больше. Так что кому нужна проторенная дорожка, пишите. Асессория в Торревьехе.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Добрый день, мои новые испанские друзья!

С июля 2014 г. внимательно читаю ваш (наш) форум. Спасибо огромное за всю информацию и особенно о порядке приобретения недвижа, налоги и пр.

В сентябре 2014 г. купил апартаменты в Торревьехе. Все отлично. Всем доволен.

Но))) на прошлой неделе пришло таки и ко мне "письмо счастья", точнее оно пришло в агентство, ч/з которое оформлялась сделка.

Вопрос к уважаемому Andersony:

- квартира куплена за 41 000€ по ипотечному кредиту (60%) от банка Sabadell;

- банк!!! оценил квартиру - 40 000€;

- кадастр.стоимость - 38 000€;

- налоговая просит доплатить 2 300€ , т.е. они оценили 63 000€;

ВОПРОС: - Если аппелировать тем, что квартиру ОЦЕНИЛ БАНК (40 000€), можно ли рассчитывать на успех такой аппеляции??

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Одна из основных особенностей русского человека - сперва заключать эмоциональную сделку, потом наводить справки и читать форумы, когда в ящике письмо из налоговой! Прочитал ветку о письмах счастья с позиции профессионального риэлтора, который правда, работает в Москве и знает, какие инструменты нужно использовать при определении реальной рыночной стоимости объекта, и в том же лице покупателя, который уже год анализирует рынок испанской недвижимости с целью приобретения гнезда. Смею утверждать, что многие россияне, как и другие народы, кроме испанцев (местных), не правильно трактуют понятие рыночной стоимости недвижимости в Испании и путают её с рыночно- виртуальной. Далее постараюсь утешить тех, кто получил письмо счастья! Друзья, Вы пошли правильным путём и приобрели объект (от банка) именно по рыночной стоимости, т.е по той, по которой Вы сможете его продать завтра, даже с учётом оплаченного " дополнительного налогового сбора". Многие участники рынка, совершить аналогичную успешную сделку по продаже своего об'екта не смогут, т.к. купили объект по цене, которая казалась им рыночной на общем фоне рекламной площадки, но при продаже поймут, что это была лишь иллюзия. Более детально...

У меня в папке фаворитов выделенно порядка сотни об'ектов в определённом районе Майорки, которые на протяжении двух лет висят без движения. В этот период там же банками было выставлено порядка трех вариантов, которые с трудом, но ушли после приличного падения (со 160 т. до 100т.). Вот 100т. и есть реальная рыночная стоимость, т.е. цена отдачи. Остальные продавцы, могут рассчитывать только на случайного залетного русского или немца, который скушает их гнездо за 160 и потом подвиснет с ним на долгие годы при продаже. Второй вопрос, почему никто не предупреждает о дополнительном поборе? Этот вопрос я задавал нашим соотечественникам из риэлторской испанской среды. Многие вообще про это не слышали, т.к. втюхивают, именно втюхивают, как правило об'екты по астрономически завышенным ценникам клиентам из СНГ. Лишь одна, честно и грамотно мне об'яснила причину умалчивания о письмах счастья "когда начинаешь объяснять русским, что покупая определённый объект они могут получить дополнительное требование из налоговой, они начинают садиться на измену и думать, что я их развожу на деньги, пугаются и уходят к молчаливым агентам, да и банки не дают откатов в десятки тысяч, поэтому многие ведут клиента не в сторону экономии его средств". С ней я и решил работать! Очень замечательно, что данная тема, как и многие другие поднимаются на этом замечательном форуме. Такие информационные площадки помогают всем нам экономить деньги, а не терять их. Всегда есть одно правило, правило калькулятора и правильного подхода. Первый раз о письмах счастья я услышал от немца несколько лет назад, который лукаво прищурясь сказал, что не так все сладко бывает в солнечной стране. Приятно, что теперь не только немцы знают о камнях... Спасибо всем!

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ну и в продолжение... На сколько мне объяснили немецкие товарищи, может меняться и кадастровая стоимость объекта и коэффициенты и т.д. Все зависит от того, какие цифры фигурировали в аналитике органов ранее. К примеру, квартира была приобретена в 1985 году и далее сделок по ней не производилось. Она "лежит" в архиве, условно говоря... Как только, по данному об'екту проходит сделка, то это является поводом для формальной проверки данных с вытекающими возможными последствиями. Второй пример, таунхаус куплен в 2006 году за 240т. евро, и именно с этой суммы были уплачены налоги, ныне его продают за 80 тыс., так как рынок просел, но величина налога, уплоченного ранее фигурирует... Какой коэффициент будет применяться может знать только служащий.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Хочу поделиться полезной информацией о ITP (налог на покупку вторичного жилья), может кому-то поможет.


 


Начисляется этот налог не совсем от катастровой стоимости, как многие считают.  Чтоб узнать как оценивает налоговая то или иное жилье, нужно умножить катастровую стоимоть на коэффициент который, в свою очередь, зависит от города. Например, по Малаге (городу, не провинции) этот коэффициент на 2015 год равен 1,6025, а по Бенальмадене (которая тоже находится в провинции Малага)  - 1,11.


 


В Андалусии очень просто посчитать налоговую стоимость даже если вы не знаете какой коэффициент по вашему городу, есть специальный калькулятор на страничке Junta de Andalucía: http://www.juntadean...s/valUrbana.jsp


 


То есть, если катастровая стоимость кватриры в Малаге составляет 100 000 евро, то для Асьенды эта квартира стоит 100000 x 1,6025= 160 256€


В Андалусии ITP составляет 8%, следовательно налоговая должна получить с данной квартиры не менее 160 256 * 8% = 12 820,48€


 


При этом, на сколько я помню, если разница между ценой, по которой вы приобретаете жилье, и налоговой оценкой составляет не более 10%, то притензий к вам не должно быть.


Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ну и о правильном... Я несколько раз "рулил" процессом покупки, а именно выбором достойного варианта из Москвы для клиентов. Об'яснив людям все плюсы приобретения жилья по "заниженной" , как тут дано определение (на мой взгляд неправильное) стоимости и о некоторых нервных моментах с письмами, мы брали два этажа в кондо по цене, за которую другие брали один в лобовую через агентства. Просто, не стоит идти путём "приехал, посмотрел, купил". При приобретении, нужно не определять риэлтору свой бюджет, а гонять его с калькулятором по инстанциям, выясняя детали и рассчитывая точную конечную стоимость объекта. Заниженной, в моём понимании, является стоимость тогда, когда Вы покупаете объект у физика, который активно вам навязывает хорошую скидку при условии оплаты части в серую. Этого делать не стоит. Банки другое дело. Они продают не по заниженной, а по реальной рыночной, да и то на пике падения, а не в начале продажи. Нажить денег, смотря на аналоги в этом районе, которые выставлены процентов на 60 дороже, скорее всего не получится. Они просто выставлены!!! Годами... Это ответ на вопрос, который волнует многих " можно ли приподнять копеечку, купив убитую квартиру по так называемой заниженной стоимости и малость её отмыв, продать на раз, два три"...

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Второй пример, таунхаус куплен в 2006 году за 240т. евро, и именно с этой суммы были уплачены налоги, ныне его продают за 80 тыс., так как рынок просел, но величина налога, уплоченного ранее фигурирует... Какой коэффициент будет применяться может знать только служащий.

Судя по текстам и расчетам приведенным в самих письмах счастья, это не совсем так. Государство не отталкивается от рыночной стоимости, а следует по ежегодно изменяемой кадастровой стоимости. Хрен конечно редьки не слаще.

 

Хочу поделиться полезной информацией о ITP (налог на покупку вторичного жилья), может кому-то поможет.

 

Начисляется этот налог не совсем от катастровой стоимости, как многие считают.  Чтоб узнать как оценивает налоговая то или иное жилье, нужно умножить катастровую стоимоть на коэффициент который, в свою очередь, зависит от города. Например, по Малаге (городу, не провинции) этот коэффициент на 2015 год равен 1,6025, а по Бенальмадене (которая тоже находится в провинции Малага)  - 1,11.

 

ITP - это налог на передачу собственности на недвижимое имущество обычно в сделке между физическими лицами. Расшифровывается как: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Никакого отношения к кадастровой стоимости он не имеет! Абсолютно! Этот налог платится с суммы сделки = стоимости приобретаемой недвижимости.

 

Текущие ставки этого налога по провинциям:

Castilla-La Mancha y Murcia - 8%.

Andalucía, Asturias, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Cataluña y Extremadura - 10% (11% в Extremadura)

и Galicia и la Comunidad Valenciana - 10%.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Ну и о правильном... Я несколько раз "рулил" процессом покупки, а именно выбором достойного варианта из Москвы для клиентов. Об'яснив людям все плюсы приобретения жилья по "заниженной" , как тут дано определение (на мой взгляд неправильное)

Дело в том, что доплата налогов - это не "фишка", которая возникла из-за падения рынка недвижимости. Первоначально доплаты "выскакивали" если заплатил часть денег продавцу наличными, а он мерзавец положил их на счет на следующий день, засветив. Налоговая в свою очередь прислала бумагу о доплате. Именно отсюда взялось понятие заниженной стоимости.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

ITP - это налог на передачу собственности на недвижимое имущество обычно в сделке между физическими лицами.

Никакого отношения к кадастровой стоимости он не имеет! Абсолютно!

 

Я думаю вы не совсем правильно меня поняли.  Во избежание такой трактовки я написала пример. Попробую снова. ITP является налогом на передачу вторичного жилья потому, что если жилье новое, то вы платите IVA, а не ITP. 

Платится он с суммы сделки, НО, если для налоговой жилье стоит дороже, то вам придет письмо счастья с просьбой погасить разницу.

О том как считает эту разницу Асьенда, я и писала.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Я сталкивался с инфой в какой-то из веток, что при покупке "древней квартиры" людям определили кадастр в 20 с копейками на момент сделки, а через год выкатили новый перерасчет под 60. Это к разговору о вкусе редьки. Просто если такое имеет место быть в реалиях, рассчитать коммерческие проекты и возможные попадания при будущей продаже вообще не возможно.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

А есть какое-то продолжение у этой истории? В смысле обращались к адвокату, подавали в суд? Или просто согласились?

Мне кажется, что это какая-то неординарная ситуация, а всякие глупости испанцы "любят" творить на переодической основе. Если честно, я никогда не сталкивался с подобной ситуацией, вот совсем, первый раз слышу что так бывает. Я не к тому, что мол не верю, просто очень удивлен...

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Текущие ставки этого налога по провинциям:

Andalucía, Asturias, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Cataluña y Extremadura - 10% (11% в Extremadura)

 

Тут хотелось бы еще уточнить. В Андалусии ITP - 8%, a IVA - 10%

То есть, если жилье новое, то платите 10% (которые никак не зависят ни от катастровой стоимости, ни от налоговой оценки), в свою очередь ADJ - 1,5% зависит от налоговой оценки.

Если же покупаете вторичное жилье, то платите 8%. В этом случае считайте по вышеприведенной мной схемой какую разницу с вас запросит или не запросит Асьенда.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

По закону налог доначисляется, в том случае, если недвижимость продается ниже рыночной стоимость. Но, просто  подумайте, какое отношение имеет реальная рыночная цена к кадастровой, помноженной на какой-то коэффициент? Тем не менее, налоговая упорно отправляет свои претензии всем подряд, особенно иностранцам.

Имеют ли равную рыночную стоимость две одинаковые квартиры, одна из которых банковская, читай в плохом состоянии, может быть с выдранной проводкой, убитая, без воды и света  или отремонтированная от частника? Да и какая цена считается рыночной, банковская, по которой продается или тех домом, которые висят годами,  как пишет halax? Мне кажется, это способ государства поправить свои финансовые дела, а вдруг кто-то спорить даже и не будет.

 

Из плюсов, даже есть учесть до начисление ИТП, стоимость покупки все равно лучше большинства предложений. Мне прислали 5 тыс. :shok: ,  буду пытаться отбиться, но купила я на много тыс ниже по сравнению с остальными предложений.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Тут хотелось бы еще уточнить. В Андалусии ITP - 8%, a IVA - 10%

То есть, если жилье новое, то платите 10% (которые никак не зависят ни от катастровой стоимости, ни от налоговой оценки), в свою очередь ADJ - 1,5% зависит от налоговой оценки.

Если же покупаете вторичное жилье, то платите 8%. В этом случае считайте по вышеприведенной мной схемой какую разницу с вас запросит или не запросит Асьенда.

Официальная информация на этот счет

Ссылка на комментарий
Share on other sites

а сколько стоят услуги оценщика и где их искать ?

 

Если Вы покупаете банковскую недвижимость по ипотеке, то банк сам предоставляет и нанимает оценочную компанию. Если покупаете у частника, то для чего Вам он нужен?

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Добрый день, мои новые испанские друзья!

С июля 2014 г. внимательно читаю ваш (наш) форум. Спасибо огромное за всю информацию и особенно о порядке приобретения недвижа, налоги и пр.

В сентябре 2014 г. купил апартаменты в Торревьехе. Все отлично. Всем доволен.

Но))) на прошлой неделе пришло таки и ко мне "письмо счастья", точнее оно пришло в агентство, ч/з которое оформлялась сделка.

Вопрос к уважаемому Andersony:

- квартира куплена за 41 000€ по ипотечному кредиту (60%) от банка Sabadell;

- банк!!! оценил квартиру - 40 000€;

- кадастр.стоимость - 38 000€;

- налоговая просит доплатить 2 300€ , т.е. они оценили 63 000€;

ВОПРОС: - Если аппелировать тем, что квартиру ОЦЕНИЛ БАНК (40 000€), можно ли рассчитывать на успех такой аппеляции??

Прошу прощения, что только заметил Ваш вопрос, но он был не в той теме... Да, именно этим и нужно аппелировать. Лучше обратиться к адвокату, который объяснит налоговой, что Ваша квартира оценена в такие деньги и претензий быть не должно.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Большое спасибо!

Будем бороться.

Ваш форум, информация, советы - просто КЛАД !!!

ПОКЛОН НИЖАЙШИЙ !!!

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Anderson
      Цены на жилье удержаться в этом году, падение цен придётся на 2021 и 2022 годы
      Pisos.com ожидает, что год завершится стабильно или с максимальным падением на 2%.
      В следующем году они ожидают снижения стоимости вторичной недвижимости еще на 5-7%
       
      Рынок недвижимости показал большую, чем ожидалось, устойчивость к Covid. Таким образом, в то время как в начале пандемии прогнозы указывали на двузначное падение в процентах, наблюдения за ситуацией последних месяцев ожидается, что средняя цена на жилье к концу года будет стабильной или с максимальным падением на 2%.
       
      Таки оценки дает Pisos.com, а «первые прогнозы указывали на закрытие 2020 года с падением примерно на 10%».
       
      По словам Феррана Фонт, директора по исследованиям портала недвижимости, «все, кажется, указывает на то, что снижение перенесется на 2021 год и, в меньшей степени, на 2022 год, поэтому в следующем году будет снижение от 5% до 7%. ". Хотя, подчеркивает эксперт, новостройки и наиболее выгодно расположенная недвижимость не упадут так сильно.
       
      Он уверяет, что цены остаются стабильными, потому что «владельцы проявляют гораздо большую осторожность, чем ожидалось, и не дают существенных скидок, так как нет необходимости быстро продать.
       
      В этом смысле Фонт объясняет, что программы помощи от правительства помогает поддержать цены на рынке.
       
      Самый главный аспект, это мораторий на выплату ипотечного кредита, который люди могли получить быстро и непосредственно от своего банка, чего не произошло с рынком аренды, так как процедура была значительно сложнее. Хоть возможность получить кредит на погашение аренды и была продлена до 31 мая.
       
      Нам известно, что мораторий действует до 31 декабря, и именно в первом квартале 2021 года ожидаются дефолты по ипотечным кредитам.
    • От Anderson
      Рынок жилья демонстрирует большую силу, чем ожидалось, в связи с пандемией Covid. Столкнувшись с катастрофическими прогнозами, сделанными в начале пандемии, правда состоит в том, что средняя цена на аренду квартир в Испании с тех пор не перестала расти.
      Таким образом, жилье продолжало дорожать, увеличиваясь в годовом исчислении более чем на 7%, а в месячных показателях зарегистрированные максимальные падения не превысили барьер в 1%, закрываясь только в отрицательном направлении в течение трех месяцев.
       
      Однако, чтобы лучше понять реальность рынка недвижимости, необходимо взять лупу  и сосредоточиться на развитии различных регионов и муниципалитетов, поскольку сектор очень неоднороден. В этом анализе можно увидеть, как северная часть Испании демонстрирует большую устойчивость к воздействию Covid. Согласно данным, пять из семи муниципалитетов, которые зарегистрировали рост цен более чем на 5% с января по октябрь, находятся в Астурии и Галисии.
       
      Два самых больших роста среди муниципалитетов - в валенсийском муниципалитете Гандия, где арендная плата выросла на 11,61% с января 2020, и в столице Касерес, где аренда выросла в последние десять месяцев на 10,44%.
       
      Остальные - это все северные муниципалитеты, во главе со столицей Оренсе, где арендная плата выросла на 9,17%, за ними следуют Феррол (+ 8,68%) и Понтеведра (+ 7,29%). Замыкают список Хихон и Овьедо, где арендная плата выросла на 5,29% и 5,05% соответственно.
       
      Сьюдад-Кондаль входит в число девяти муниципалитетов, которые зарегистрировали самые низкие цены на аренду квартир с января. В частности, с января по октябрь цена упала в среднем на 11,3%. Однако каталонская столица - не испытала наибольшее падение в провинции Барселона, поскольку в случае L´Hospitalet de Llobregat средняя цена упала на 14,35%.
       
      Если мы сосредоточимся на Мадриде, то муниципалитет, в котором доход от аренды упал больше всего за последние десять месяцев, находится в Мостолесе, где цены снизились на 10,84%.
       
      Однако самое резкое падение наблюдается в муниципалитете Арона, в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе, где с января цена упала в среднем на 21,55%. За ним следует Торревьеха (Аликанте) с падением на 20,4%. Третье место в рейтинге самых больших падений цен занимает Ибица, где жилье дешевле на 14,88%
       
      .
       

       
      Узнать больше информации о рынке аренды недвижимости в Испании
      Почитать про испанский закон об аренде недвижимости
      Выяснить какие вопросы возникают у владельцев недвижимости по ее сдаче
    • От Anderson
      Многие из нас в курсе, что при приобретении недвижимости нам передают права на владение ей. Этот налог имеет отношение не только к недвижимости, но и к переуступке прав на активы физических и юридических лиц, включая операции с облигациями, переуступку кредитов и т.п. В Испании такие операции облагаются налогом на передачу прав собственности, который называется Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. На форуме про него написано очень много статей и опыта (ссылки на темы внизу текста).
       
      Зачастую, особенно на побережье при приобретении вторичного жилья, этот налог составляет 10% от стоимости недвижимости, что в некоторых случаях, мягко говоря существенно и хотелось бы знать, а можно ли как-то отсрочить уплату налога, потому как по закону мы обязаны уплатить его полностью в течение 30 рабочих дней с момента подписания сделки купли-продажи недвижимости у испанского нотариуса.
       
      Итак, первая партия наших вопросов:
      Можно ли разделить уплату ITP?
      Каким требованиям должны мы соответствовать для этого?
       
      С точки зрения государства, оплата существенно суммы налога единовременно может нанести ущерб налогоплательщику (ставим здесь звездочку) или он может не иметь возможности оплатить налог единовременно. Таким образом, налоговое законодательство Испании позволяет налогоплательщику при условии своевременного обращения с запросом:
      1) Отсрочить выплату
      2) Разделить сумму налога на несколько частичных выплат
       
      Что Важно: Правила устанавливают для этого налога особые случаи при которых отсрочка и оплата налога по частям возможна. Приобретена первая недвижимость для собственного проживания (primera vivienda habitual) с полезной площадью не более 120 м2. Важно, что используется именно полезная площадь (на испанском útil), а не построенная (construido) как указывается во многих испанских документах.
       
      Срок: Покупатель обязан запросить отсрочку в течение срока, установленного законом по оплате налога. Как правило, этот срок составляет 30 рабочих дней с момента совершения покупки, если иное не предусмотрено в автономном сообществе, где она должна быть оплачена, поскольку мы сталкиваемся с переданным налогом.
      Жилье должно быть предназначено для постоянного постоянного проживания налогоплательщика.
      Площадь дома: для применения деления дом не должен превышать 120 квадратных метров.
      Временные ограничения: Разделить оплату налога можно максимум на 3 года, при этом будут начислены законно установленные проценты.

      Но имейте в виду, что правила вашего автономного сообщества могут устанавливать другие требования, чем описанные выше.
       
      Опыт на форуме:
      Затраты на покупку недвижимости в Испании
      Покупка недвижимости на вторичном рынке в Испании
      Что включает в себя комиссия агентства недвижимости
      Если Вы решили купить недвижимость в Испании
      В случае покупки доли в недвижимости оплата налога необязательна
       
      и другие темы в разделах Недвижимость в Испании и Налоги в Испании
    • От Владимир.И
      Уже давно не секрет, что кризис вызванный «короной» сильно повлиял на туристический сектор по всей Испании, особенно на Балеарских островах и на Ибице, где туризм - основная деятельность, а туристы - основной источник дохода. 

      Самоизоляция и карантин привели не к спасению города от «короны», а к увеличению числа отелей на продажу. Только на idealista можно найти около 15 отелей на продажу на сумму 200 миллионов евро.

      Основные предложения сосредоточены в районах Сан-Антони в Портмани и Санта-Эулалия-дель-Рио, здесь продаётся 3-звездочный отель Caribbean Hotel в районе Эс-Канар, с 285 номерами за 52.5 млн евро. 

      Компания Gestmadrid Asset Real Estate выставила на продажу 5 отелей и другие проекты. Один из отелей даже оценивается в 41 миллион евро (это отель 5 звёзд площадью 25000 кв.м. в районе Дальт Вила - Ла Марина. 

      Ещё один проект на продажу стоимостью 35 миллионов евро считается одним из основных гостиничных проектов на Ибице, находится в районе Фигеретес- Плайя-д’эн-Босса (Platja d'En Bossa). 

      Также на продажу выставлен отельный комплекс площадью 40 000 кв.м., который расположен в 4 зданиях.
       
      Похожие темы: 
      Жилье площадью более 100 кв.м. за менее чем 191 000 евро Самая востребованная съемная квартира: площадь - более 80 м2 с двумя спальнями, а аренда - менее 1000 евро в месяц Очередной «бум» на кооперативное жильё
    • От Владимир.И
      Спрос на жилье площадью не менее 104 кв.м. с тремя спальнями растет с сентября. В среднем за такую недвижимость придется отдать 191 000 евро.

      Цены на подобную недвижимость в Испании варьируются. Например на Балеарских островах за такую площадь хотят в среднем 343 900 евро, в Мадридском сообщества 284 728 евро, Эускади 263 381 евро и в Каталонии 242 474 евро.

      В Мурсии такое жилье - намного дешевле (в среднем всего 115 222 евро). В Кастилия и Леоне придется заплатить 119 886 евро, в Кантабрии 130 368 евро, Астурии 131 177 евро, Арагоне 136 596 евро и Ла-Риохе 137 911 евро.

      Если говорить о площади, то в Эстремадуре спросом пользуется недвижимость площадью 196 кв.м., в Кастилия-Ла-Манча - 195 кв.м. на Балеарских островах 118 кв.м., в Андалусии 110 кв.м., Мурсии 109 кв.м., в Мадридском и Валенсийском сообществах 107 кв.м. 

      С другой стороны, в Кантабрии спросом пользуется жилье меньшего размера (75 кв.м.), в то время как в Арагоне и Каталонии ищут недвижимость площадью 92 и 94 кв.м. соответственно.

      Цены в столицах

      Если рассматривать по столицам провинций, то самая дорогая недвижимость подобной площади в Сан-Себастьяне (449 920 евро), в Барселоне (379 684 евро), Мадриде (346 673 евро), Пальме (336 120 евро) и Бильбао (304 592 евро). 

      Жилье стоимостью ниже 300 000 евро, можно найти в городе Кадис (228 971 евро), Памплона (228 964 евро) и Малага (228 771 евро). В Авиле максимальная сумма за подобную недвижимость составляет всего 100 030 евро, в Лериде - 105 511 евро, Куэнке - 107 516 евро, Уэльве - 107 997 евро и Теруэле - 111 312 евро.

      Во всех центральных городах предпочтение отдают недвижимости с тремя спальнями.
       
      Похожие темы: 
      Самая востребованная съемная квартира: площадь - более 80 м2 с двумя спальнями, а аренда - менее 1000 евро в месяц Очередной «бум» на кооперативное жильё По словам Barnes, в ближайшие месяцы цены на жилье в Барселоне упадут на 30%

×
×
  • Создать...