Перейти к содержанию

Рекомендованные сообщения

Итак, в этой краткой статье хотел бы озвучить почему вопрос цены, в которую «все включено» является иллюзией, и почему часто покупатель переплачивает за эту иллюзию.

 

Рассмотрим три самых распространенных типа сделок с недвижимостью в Испании:

 

1. Приобретение у частного лица вторичной недвижимости: т.е. Вы обратились в агентство по продаже недвижимости, подобрали объект и решили его приобрести. Скажем, цена Вашей новой мечты составляет 100 тыс. евро. При этом с Вас, как с покупателя, не просят никакой дополнительной комиссии, мол «все включено»: и работа агента по подготовке сделки, и оформление/переоформление контрактов на коммунальные услуги и др. Итак, если все включено будьте уверены в том, что вся комиссия агента находится внутри стоимости Вашего жилья, работать бесплатно никто не может, да и не будет, тем более, что в некоторых случаях каждая манипуляция с подключением или переоформлением контрактов на воду/газ/электричество требует определенных денег, которые официально платятся компаниям-поставщикам, муниципалитету в качестве пошлин и др. Статистика рынка показывает, что средняя комиссия агента в Испании составляет сумму от 5% до 7% от стоимости жилья, в зависимости от того какое жилье, как долго его не могут продать, насколько владелец заинтересован в его продажи. То есть, в Ваших кровных 100 тыс евро, находится комиссия от 5 до 7 тыс евро. Те, кто встречался с вариантами, когда жилье не от агента, к которому Вы обратились, а от сторонней компании, они всегда либо договорятся с прямым агентом либо же подпишут с Вами документ о том, что Вы обязаны заплатить некоторую сумму комиссии. Варианты, которые встречал я, варьировались в диапазоне от 3 до 7 тыс. евро в зависимости от стоимости жилья.

 

2. Приобретение у Застройщика. Ситуация точно такая же как и в первом варианте не смотря на то, что Вы обратились к Застройщику напрямую или же к его прямому агенту,  с Вас все равно “удержат комиссию”, которая у Застройщиков обычно составляет от 5 до 10% в среднем по рынку, некоторые жадные Застройщики уменьшают комиссию в случае, если его недвижимость или же пользуется очень высоким спросом за счет его месторасположения или качества, или же установленная на него цена ниже рынка и продать ее легче чем другие объекты (Как в истории про трех английских бабушек, которые во времена бума, приехали и показали на три таунхауса, которые купили на следующий же день).

 

3. Особняком от этого рынка стоят банки. Почему особняком? Да потому что финансовый сектор он самый жадный и работает всегда с деньгами. Несмотря на то, что сейчас цены у банков существенно ниже, чем цены первой и второй категории в нашей статье, это говорит лишь о том, что недвижимости они отобрали кучу, а продать всю ее махом не получается. По статистике, крупнейший на сегодняшний день в Испании владелец отобранной недвижимости Сольвия продала за второе полугодие прошлого года лишь 1500 объектов, остальные банки судя по всему дай бог продали половину от них, так как активность этого банка многократно превышает активность всех других участников рынка (а зачем, если мелкие и убыточные банки в этом году скупят за копейки крупные рыбы этого сектора экономики). Итак, скидки это хорошо, но от них комиссия агентства не вырастает, а лишь снижается и порой до уровней выручки лотка на испанском базаре, что и приводит к дополнительным издержкам со стороны покупателей, которые, в прочем, в любом случае существенно ниже издержек, которые бы они понесли при покупке в первых двух вариантах.

 

В итоге, что мы имеем. Распространенное мнение о том, что все оплачивает Продавец мягко говоря не имеет под собой никакой основы, всегда все оплачивает покупатель, просто в одних случаях это закамуфлировано и как бы скрыто, что не вызывает у покупателя никаких вопросов, а с другой стороны открыто и как бы не очень психологически комфортно. Однако вероятность того, что покупатель переплатит в случае скрытой комиссии намного, существенно выше, чем в случае открытой комиссии. И один важный момент «на закуску», что в первых двух случаях, Вы платите все налоги в том числе и с агентской комиссии, в случае же, когда Вы платите комиссию агенту напрямую и она не включена в стоимость недвижимости, Вы экономите на налогах.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • Ответов 53
  • Создано
  • Последний ответ

Топ авторов в этой теме

Всегда главный вопрос - какая именно сумма комиссии заложена в стоимости недвижимости...Что знаю я - стандартная комиссия:

для Каталунии - 2-3%,

для Севера Коста Бланки - 5%,

для Юга Коста Бланки - 7-10%.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 3 months позже...

Автор, видимо, рассказывает о работе "русских" риэлторов в Испании. Это у них "всё включено" в цену недвижимости и платит покупатель. На самом деле в настоящей Испании, а не на курортах, платит как покупатель, так и продавец. Причём, очень часто у покупателя свой риэлтор, которому тот платит комиссионные, а у продавца - свой. Средние комиссионные составляют около 3%. Когда же риэлтор один и для покупателя и для продавца, то он получает, естественно, 6%. 

 

Любопытно, что и покупатель и продавец при сделке купли-продажи нередко нанимают каждый своего адвоката для составления договора. Часто бывает, что продавец снижает стоимость недвижимости на 3%, чтобы формально комиссионные заплатил покупатель, но это принципиально ситуации не меняет.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Теперь о банках, и, в частности. о Сольвиа - они НИКАКИХ КОМИССИОННЫХ со сделок купли-продажи банковской недвижимости НЕ БЕРУТ. А вот риэлторы, которые находят клиентов те - ДА. Причём, поскольку банковская недвижимость стоит гораздо ниже аналогичной но не заложенной в банках, то риэлторы исчисляют свои комиссионные, зачастую, исходя из коммерческой стоимости таких объектов. И их можно понять. Если объект по коммерческорй цене вполне можно продать в хорошие времена за 100 тыс. евро, а банк выставил недвижимость по 30 тыс. евро, то риэлтор сдерёт с клиента 3 тыс. евриков. За 3% от 30 тыс. евро порядочный испанский риэлтор попу от стула не оторвёт.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Обычно комиссия 3%, когда недвижимость дороже 100 тыс. и 3000 евро, когда дешевле. И это не зависит ни от коммерческой стоимости по мнению риэлтора, ни от того, банковская это недвижимость или нет

  • Любо! 1
Ссылка на комментарий
Share on other sites

Нормальные риэлторы берут комиссию только с продавца. Всё остальное это разводилово. Покупатель платит только налоги.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Нормальные риэлторы берут комиссию только с продавца. Всё остальное это разводилово. Покупатель платит только налоги.

это как в сказках, а в жизни берут и тут и там. Даже если открыто не говорят, значит входит в стоимость ,как писали выше. Лучше уж пусть говорят ))) 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

это как в сказках, а в жизни берут и тут и там. Даже если открыто не говорят, значит входит в стоимость ,как писали выше. Лучше уж пусть говорят ))) 

Значит вам крупно не везло!

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Риелтор оказывает услуги, заключая с клиентом соответствующий договор (нередко - в устной форме) о возмездном оказании услуг. При этом у сторон возникают обоюдные обязательства, в том числе у заказчика - по оплате этих услуг.

В том случае, если нет ни письменного договора, ни факта оплаты услуг, то предъявить какие-либо претензии к качеству этих услуг фактически невозможно. Поэтому - каждый клиент для себя определяет приоритеты: будет ли он таким образом экономить или нет. Потому что, получая вознаграждение со стороны (в рассматриваемом выше случае) продавца недвижимости, риелтор тем самым будет склонен защищать именно его интересы в сделке, а не покупателя. Как бы он не демонстрировал покупателю свою лояльность. По-бытовому это звучит так: "кто платит, тот и заказывает музыку". Так что, "по-правильному", у каждой из сторон должен быть - свой риелтор, как и упомянул aoozpn. Иначе, после сделки покупатель может оказаться "никто и звать его никак". И это будет логическим результатом "экономии" и отсутствия договора с риелтором.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Значит вам крупно не везло!

Я бы это так не назвала, у меня была одна сделка, но знакомые и друзья покупали и продавали и все согласны с этим мнением. Просто если Вы думаете, что с Вас не взяли комиссию, то это как в фильме «мадемуазель Бриссар, если к вам не пристают в парижском метро, это не значит,что в метро в Париже нет» ))

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Сандра, не знаю, как в других регионах, но на Коста Бланке юге комиссию платит продавец, с покупателя могут брать либо за скидку хорошую, процент от нее, либо если жилье от банка, где иногда вообще нет комиссии, а если есть, она малюсенькая, либо, если очень пронырливые, другое может и есть, но не сталкивалась.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Все очень сильно отличается в зависимости от региона.

На севере Коста Бланке стандартная комисиия 3-5%, ее платит продавец. Если риелтор один для покупапателя и продавца, то он получает вся комиссию, если разные, то она делиться пополам. На юге такая же история, только размер комиссии выше, что обусловлено низкой ценой недвижимости. В Барселоне средняя ставка 3%, есть регионы, где 2-3% с продавца и 2-3% с покупателя.

Мне более симпатична Коста Бланковская схема работы, когда комиссию платит продавец. Может привычка..

Для aoozpn: "Сольвиа - они НИКАКИХ КОМИССИОННЫХ со сделок купли-продажи банковской недвижимости НЕ БЕРУТ." Вы думаете, что все агенты Сольвии работают бесплатно? У Сольвии комиссия есть, она включена в стоимость недвижимости, очень сильно варируется, но она есть и после продаже перечисляется агенту. ИМХО, даже если мы возьмем схему 2%+2%, все равно платит покупатель, т.к. продавец прикидывает, сколько он себе хочет на руки. Это как НДС, говорят ли тебе цену без него, или уже с ним, но все это - из кармана покупателя.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 2 months позже...

Расскажу про свой опыт в Барселоне год назад. Русскоязычного риелтора нашла через этот форум, барселонский офис KDGest. Взяла минимальный пакет услуг - организация просмотров квартир (в конкретном районе, практически по составленному мной списку с сайтов типа idealista и т.д.), и дальнейшее сопровождение сделки. Квартиры смотрела 8 дней, то что надо нашла буквально в первый день просмотров)) Заранее оговоренная стоимость услуг была 800 евро. У нотариуса при подписании сделки агентство, представлявшее продавца, также передало моему риелтору гонорар в конвертике, но в каком объеме - это я не знаю)

Ссылка на комментарий
Share on other sites

У нотариуса при подписании сделки агентство, представлявшее продавца, также передало моему риелтору гонорар в конвертике, но в каком объеме - это я не знаю)

Обычно агенства делят между собой процент  от сделки 50 на 50. Только бывают хитрецы, которые  накидывают сверх стоимости цены хорошую сумму. Случилось по началу ( в 2013 г.) общаться с такими. Возили нас по объектам, цены на которые были завышены, и причем понятно было, что объекты  показывают не свои, а от других агентств. Когда они поняли, что мы, неприятнейшие покупатели, не хотим переплачивать, то плюнули и расслабились. На мой вопрос - " Трудно наверное сейчас в кризис быть риелтором ?"  Одна из них сказала - " Да нет, бывает с  одной сделки можно год кормиться ."  

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Обычно агенства делят между собой процент  от сделки 50 на 50. Только бывают хитрецы, которые  накидывают сверх стоимости цены хорошую сумму. Случилось по началу ( в 2013 г.) общаться с такими. Возили нас по объектам, цены на которые были завышены, и причем понятно было, что объекты  показывают не свои, а от других агентств. Когда они поняли, что мы, неприятнейшие покупатели, не хотим переплачивать, то плюнули и расслабились. На мой вопрос - " Трудно наверное сейчас в кризис быть риелтором ?"  Одна из них сказала - " Да нет, бывает с  одной сделки можно год кормиться ."  

Я так понимаю, такой развод главным образом рассчитан на не владеющим языком, кто не может самостоятельно зайти на фотокасу и др.? 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Очень сложно на самом деле сказать на кого он может быть рассчитан. Дело в том, что люди зачастую готовы сами обманываться в лучшем виде. Ладно ещё комиссии, но ведь некоторые умудряются купить недвижимость с непогашенной ипотекой, ну и с меньшими проблемами типа непогашенных долгов.

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 1 month позже...

Во всей Каталонии комиссия составляет 3-5%. Платит всегда продавец. Если с вас как с покупателя просят еще заплатить, то это означает только одно! (вы понимаете о чем я). Не ведитесь. 

 

В очень редких случаях покупатель платит комиссию риэлтору.

 

Спасибо

Ссылка на комментарий
Share on other sites

В очень редких случаях покупатель платит комиссию риэлтору.
но такие случаи бывают :) Поэтому сначала нужно понять, какой у вас случай :)
  • Любо! 1
Ссылка на комментарий
Share on other sites

@Olga, не поддавайся на провокации. Два первых поста в недвижимости - кто этот человек? Риэлтор в поиске живых душ [emoji4]

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

@Olga, не поддавайся на провокации. Два первых поста в недвижимости - кто этот человек? Риэлтор в поиске живых душ [emoji4]

Sent from my iPhone using Tapatalk

Добрый день. Это не провокация. И не поиск " живых душ"

Если вы сомневаетесь в моем опыте, то это другое дело. Ваше право. Вы не обязаны знать всех игроков рынка.

В Каталонии комиссию платит продавец. Это факт с которым невозможно спорить! Покупатель платит только в агентствах, которые работают именно с Российскими клиентами. Странно, правда?

Отправлено с моего iPhone используя Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Подождите, Уважаемый :) Во-первых, Ваш опыт можно оценить по Вашему нику и почте. Во-вторых, комиссия заложена в цену недвижимости, а оплачивает эту цену всегда покупатель, просто больше некому. Все остальное игра слов. Я корректно выражаюсь? А вот если Вы пишите про накрутки цены, то это другой разговор и тогда давайте обсудим что такое рыночная цена и кто и как ее формирует, что бы понять как бороться с накрутками, окей?

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 2 weeks позже...

 но ведь некоторые умудряются купить недвижимость с непогашенной ипотекой, ну и с меньшими проблемами типа непогашенных долгов.

 Прошу прощения,а разве нотариус не проверяет до сделки ипотеку или долги?

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.


×
×
  • Создать...