Перейти к содержанию

Рекомендованные сообщения

Итак, в этой краткой статье хотел бы озвучить почему вопрос цены, в которую «все включено» является иллюзией, и почему часто покупатель переплачивает за эту иллюзию.

 

Рассмотрим три самых распространенных типа сделок с недвижимостью в Испании:

 

1. Приобретение у частного лица вторичной недвижимости: т.е. Вы обратились в агентство по продаже недвижимости, подобрали объект и решили его приобрести. Скажем, цена Вашей новой мечты составляет 100 тыс. евро. При этом с Вас, как с покупателя, не просят никакой дополнительной комиссии, мол «все включено»: и работа агента по подготовке сделки, и оформление/переоформление контрактов на коммунальные услуги и др. Итак, если все включено будьте уверены в том, что вся комиссия агента находится внутри стоимости Вашего жилья, работать бесплатно никто не может, да и не будет, тем более, что в некоторых случаях каждая манипуляция с подключением или переоформлением контрактов на воду/газ/электричество требует определенных денег, которые официально платятся компаниям-поставщикам, муниципалитету в качестве пошлин и др. Статистика рынка показывает, что средняя комиссия агента в Испании составляет сумму от 5% до 7% от стоимости жилья, в зависимости от того какое жилье, как долго его не могут продать, насколько владелец заинтересован в его продажи. То есть, в Ваших кровных 100 тыс евро, находится комиссия от 5 до 7 тыс евро. Те, кто встречался с вариантами, когда жилье не от агента, к которому Вы обратились, а от сторонней компании, они всегда либо договорятся с прямым агентом либо же подпишут с Вами документ о том, что Вы обязаны заплатить некоторую сумму комиссии. Варианты, которые встречал я, варьировались в диапазоне от 3 до 7 тыс. евро в зависимости от стоимости жилья.

 

2. Приобретение у Застройщика. Ситуация точно такая же как и в первом варианте не смотря на то, что Вы обратились к Застройщику напрямую или же к его прямому агенту,  с Вас все равно “удержат комиссию”, которая у Застройщиков обычно составляет от 5 до 10% в среднем по рынку, некоторые жадные Застройщики уменьшают комиссию в случае, если его недвижимость или же пользуется очень высоким спросом за счет его месторасположения или качества, или же установленная на него цена ниже рынка и продать ее легче чем другие объекты (Как в истории про трех английских бабушек, которые во времена бума, приехали и показали на три таунхауса, которые купили на следующий же день).

 

3. Особняком от этого рынка стоят банки. Почему особняком? Да потому что финансовый сектор он самый жадный и работает всегда с деньгами. Несмотря на то, что сейчас цены у банков существенно ниже, чем цены первой и второй категории в нашей статье, это говорит лишь о том, что недвижимости они отобрали кучу, а продать всю ее махом не получается. По статистике, крупнейший на сегодняшний день в Испании владелец отобранной недвижимости Сольвия продала за второе полугодие прошлого года лишь 1500 объектов, остальные банки судя по всему дай бог продали половину от них, так как активность этого банка многократно превышает активность всех других участников рынка (а зачем, если мелкие и убыточные банки в этом году скупят за копейки крупные рыбы этого сектора экономики). Итак, скидки это хорошо, но от них комиссия агентства не вырастает, а лишь снижается и порой до уровней выручки лотка на испанском базаре, что и приводит к дополнительным издержкам со стороны покупателей, которые, в прочем, в любом случае существенно ниже издержек, которые бы они понесли при покупке в первых двух вариантах.

 

В итоге, что мы имеем. Распространенное мнение о том, что все оплачивает Продавец мягко говоря не имеет под собой никакой основы, всегда все оплачивает покупатель, просто в одних случаях это закамуфлировано и как бы скрыто, что не вызывает у покупателя никаких вопросов, а с другой стороны открыто и как бы не очень психологически комфортно. Однако вероятность того, что покупатель переплатит в случае скрытой комиссии намного, существенно выше, чем в случае открытой комиссии. И один важный момент «на закуску», что в первых двух случаях, Вы платите все налоги в том числе и с агентской комиссии, в случае же, когда Вы платите комиссию агенту напрямую и она не включена в стоимость недвижимости, Вы экономите на налогах.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • Ответов 53
  • Создано
  • Последний ответ

Топ авторов в этой теме

Всегда главный вопрос - какая именно сумма комиссии заложена в стоимости недвижимости...Что знаю я - стандартная комиссия:

для Каталунии - 2-3%,

для Севера Коста Бланки - 5%,

для Юга Коста Бланки - 7-10%.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 3 months позже...

Автор, видимо, рассказывает о работе "русских" риэлторов в Испании. Это у них "всё включено" в цену недвижимости и платит покупатель. На самом деле в настоящей Испании, а не на курортах, платит как покупатель, так и продавец. Причём, очень часто у покупателя свой риэлтор, которому тот платит комиссионные, а у продавца - свой. Средние комиссионные составляют около 3%. Когда же риэлтор один и для покупателя и для продавца, то он получает, естественно, 6%. 

 

Любопытно, что и покупатель и продавец при сделке купли-продажи нередко нанимают каждый своего адвоката для составления договора. Часто бывает, что продавец снижает стоимость недвижимости на 3%, чтобы формально комиссионные заплатил покупатель, но это принципиально ситуации не меняет.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Теперь о банках, и, в частности. о Сольвиа - они НИКАКИХ КОМИССИОННЫХ со сделок купли-продажи банковской недвижимости НЕ БЕРУТ. А вот риэлторы, которые находят клиентов те - ДА. Причём, поскольку банковская недвижимость стоит гораздо ниже аналогичной но не заложенной в банках, то риэлторы исчисляют свои комиссионные, зачастую, исходя из коммерческой стоимости таких объектов. И их можно понять. Если объект по коммерческорй цене вполне можно продать в хорошие времена за 100 тыс. евро, а банк выставил недвижимость по 30 тыс. евро, то риэлтор сдерёт с клиента 3 тыс. евриков. За 3% от 30 тыс. евро порядочный испанский риэлтор попу от стула не оторвёт.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Обычно комиссия 3%, когда недвижимость дороже 100 тыс. и 3000 евро, когда дешевле. И это не зависит ни от коммерческой стоимости по мнению риэлтора, ни от того, банковская это недвижимость или нет

  • Любо! 1
Ссылка на комментарий
Share on other sites

Нормальные риэлторы берут комиссию только с продавца. Всё остальное это разводилово. Покупатель платит только налоги.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Нормальные риэлторы берут комиссию только с продавца. Всё остальное это разводилово. Покупатель платит только налоги.

это как в сказках, а в жизни берут и тут и там. Даже если открыто не говорят, значит входит в стоимость ,как писали выше. Лучше уж пусть говорят ))) 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

это как в сказках, а в жизни берут и тут и там. Даже если открыто не говорят, значит входит в стоимость ,как писали выше. Лучше уж пусть говорят ))) 

Значит вам крупно не везло!

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Риелтор оказывает услуги, заключая с клиентом соответствующий договор (нередко - в устной форме) о возмездном оказании услуг. При этом у сторон возникают обоюдные обязательства, в том числе у заказчика - по оплате этих услуг.

В том случае, если нет ни письменного договора, ни факта оплаты услуг, то предъявить какие-либо претензии к качеству этих услуг фактически невозможно. Поэтому - каждый клиент для себя определяет приоритеты: будет ли он таким образом экономить или нет. Потому что, получая вознаграждение со стороны (в рассматриваемом выше случае) продавца недвижимости, риелтор тем самым будет склонен защищать именно его интересы в сделке, а не покупателя. Как бы он не демонстрировал покупателю свою лояльность. По-бытовому это звучит так: "кто платит, тот и заказывает музыку". Так что, "по-правильному", у каждой из сторон должен быть - свой риелтор, как и упомянул aoozpn. Иначе, после сделки покупатель может оказаться "никто и звать его никак". И это будет логическим результатом "экономии" и отсутствия договора с риелтором.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Значит вам крупно не везло!

Я бы это так не назвала, у меня была одна сделка, но знакомые и друзья покупали и продавали и все согласны с этим мнением. Просто если Вы думаете, что с Вас не взяли комиссию, то это как в фильме «мадемуазель Бриссар, если к вам не пристают в парижском метро, это не значит,что в метро в Париже нет» ))

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Сандра, не знаю, как в других регионах, но на Коста Бланке юге комиссию платит продавец, с покупателя могут брать либо за скидку хорошую, процент от нее, либо если жилье от банка, где иногда вообще нет комиссии, а если есть, она малюсенькая, либо, если очень пронырливые, другое может и есть, но не сталкивалась.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Все очень сильно отличается в зависимости от региона.

На севере Коста Бланке стандартная комисиия 3-5%, ее платит продавец. Если риелтор один для покупапателя и продавца, то он получает вся комиссию, если разные, то она делиться пополам. На юге такая же история, только размер комиссии выше, что обусловлено низкой ценой недвижимости. В Барселоне средняя ставка 3%, есть регионы, где 2-3% с продавца и 2-3% с покупателя.

Мне более симпатична Коста Бланковская схема работы, когда комиссию платит продавец. Может привычка..

Для aoozpn: "Сольвиа - они НИКАКИХ КОМИССИОННЫХ со сделок купли-продажи банковской недвижимости НЕ БЕРУТ." Вы думаете, что все агенты Сольвии работают бесплатно? У Сольвии комиссия есть, она включена в стоимость недвижимости, очень сильно варируется, но она есть и после продаже перечисляется агенту. ИМХО, даже если мы возьмем схему 2%+2%, все равно платит покупатель, т.к. продавец прикидывает, сколько он себе хочет на руки. Это как НДС, говорят ли тебе цену без него, или уже с ним, но все это - из кармана покупателя.

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 2 months позже...

Расскажу про свой опыт в Барселоне год назад. Русскоязычного риелтора нашла через этот форум, барселонский офис KDGest. Взяла минимальный пакет услуг - организация просмотров квартир (в конкретном районе, практически по составленному мной списку с сайтов типа idealista и т.д.), и дальнейшее сопровождение сделки. Квартиры смотрела 8 дней, то что надо нашла буквально в первый день просмотров)) Заранее оговоренная стоимость услуг была 800 евро. У нотариуса при подписании сделки агентство, представлявшее продавца, также передало моему риелтору гонорар в конвертике, но в каком объеме - это я не знаю)

Ссылка на комментарий
Share on other sites

У нотариуса при подписании сделки агентство, представлявшее продавца, также передало моему риелтору гонорар в конвертике, но в каком объеме - это я не знаю)

Обычно агенства делят между собой процент  от сделки 50 на 50. Только бывают хитрецы, которые  накидывают сверх стоимости цены хорошую сумму. Случилось по началу ( в 2013 г.) общаться с такими. Возили нас по объектам, цены на которые были завышены, и причем понятно было, что объекты  показывают не свои, а от других агентств. Когда они поняли, что мы, неприятнейшие покупатели, не хотим переплачивать, то плюнули и расслабились. На мой вопрос - " Трудно наверное сейчас в кризис быть риелтором ?"  Одна из них сказала - " Да нет, бывает с  одной сделки можно год кормиться ."  

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Обычно агенства делят между собой процент  от сделки 50 на 50. Только бывают хитрецы, которые  накидывают сверх стоимости цены хорошую сумму. Случилось по началу ( в 2013 г.) общаться с такими. Возили нас по объектам, цены на которые были завышены, и причем понятно было, что объекты  показывают не свои, а от других агентств. Когда они поняли, что мы, неприятнейшие покупатели, не хотим переплачивать, то плюнули и расслабились. На мой вопрос - " Трудно наверное сейчас в кризис быть риелтором ?"  Одна из них сказала - " Да нет, бывает с  одной сделки можно год кормиться ."  

Я так понимаю, такой развод главным образом рассчитан на не владеющим языком, кто не может самостоятельно зайти на фотокасу и др.? 

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Очень сложно на самом деле сказать на кого он может быть рассчитан. Дело в том, что люди зачастую готовы сами обманываться в лучшем виде. Ладно ещё комиссии, но ведь некоторые умудряются купить недвижимость с непогашенной ипотекой, ну и с меньшими проблемами типа непогашенных долгов.

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 1 month позже...

Во всей Каталонии комиссия составляет 3-5%. Платит всегда продавец. Если с вас как с покупателя просят еще заплатить, то это означает только одно! (вы понимаете о чем я). Не ведитесь. 

 

В очень редких случаях покупатель платит комиссию риэлтору.

 

Спасибо

Ссылка на комментарий
Share on other sites

В очень редких случаях покупатель платит комиссию риэлтору.
но такие случаи бывают :) Поэтому сначала нужно понять, какой у вас случай :)
  • Любо! 1
Ссылка на комментарий
Share on other sites

@Olga, не поддавайся на провокации. Два первых поста в недвижимости - кто этот человек? Риэлтор в поиске живых душ [emoji4]

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

@Olga, не поддавайся на провокации. Два первых поста в недвижимости - кто этот человек? Риэлтор в поиске живых душ [emoji4]

Sent from my iPhone using Tapatalk

Добрый день. Это не провокация. И не поиск " живых душ"

Если вы сомневаетесь в моем опыте, то это другое дело. Ваше право. Вы не обязаны знать всех игроков рынка.

В Каталонии комиссию платит продавец. Это факт с которым невозможно спорить! Покупатель платит только в агентствах, которые работают именно с Российскими клиентами. Странно, правда?

Отправлено с моего iPhone используя Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Подождите, Уважаемый :) Во-первых, Ваш опыт можно оценить по Вашему нику и почте. Во-вторых, комиссия заложена в цену недвижимости, а оплачивает эту цену всегда покупатель, просто больше некому. Все остальное игра слов. Я корректно выражаюсь? А вот если Вы пишите про накрутки цены, то это другой разговор и тогда давайте обсудим что такое рыночная цена и кто и как ее формирует, что бы понять как бороться с накрутками, окей?

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ссылка на комментарий
Share on other sites

  • 2 weeks позже...

 но ведь некоторые умудряются купить недвижимость с непогашенной ипотекой, ну и с меньшими проблемами типа непогашенных долгов.

 Прошу прощения,а разве нотариус не проверяет до сделки ипотеку или долги?

Ссылка на комментарий
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Anderson
      Цены на жилье удержаться в этом году, падение цен придётся на 2021 и 2022 годы
      Pisos.com ожидает, что год завершится стабильно или с максимальным падением на 2%.
      В следующем году они ожидают снижения стоимости вторичной недвижимости еще на 5-7%
       
      Рынок недвижимости показал большую, чем ожидалось, устойчивость к Covid. Таким образом, в то время как в начале пандемии прогнозы указывали на двузначное падение в процентах, наблюдения за ситуацией последних месяцев ожидается, что средняя цена на жилье к концу года будет стабильной или с максимальным падением на 2%.
       
      Таки оценки дает Pisos.com, а «первые прогнозы указывали на закрытие 2020 года с падением примерно на 10%».
       
      По словам Феррана Фонт, директора по исследованиям портала недвижимости, «все, кажется, указывает на то, что снижение перенесется на 2021 год и, в меньшей степени, на 2022 год, поэтому в следующем году будет снижение от 5% до 7%. ". Хотя, подчеркивает эксперт, новостройки и наиболее выгодно расположенная недвижимость не упадут так сильно.
       
      Он уверяет, что цены остаются стабильными, потому что «владельцы проявляют гораздо большую осторожность, чем ожидалось, и не дают существенных скидок, так как нет необходимости быстро продать.
       
      В этом смысле Фонт объясняет, что программы помощи от правительства помогает поддержать цены на рынке.
       
      Самый главный аспект, это мораторий на выплату ипотечного кредита, который люди могли получить быстро и непосредственно от своего банка, чего не произошло с рынком аренды, так как процедура была значительно сложнее. Хоть возможность получить кредит на погашение аренды и была продлена до 31 мая.
       
      Нам известно, что мораторий действует до 31 декабря, и именно в первом квартале 2021 года ожидаются дефолты по ипотечным кредитам.
    • От tkha
      Бегство, временные переезды, потребность в пространстве... Бум жизни в сельской местности не нов. Первая волна Covid-19 вызвала интерес к жизни вдали от крупных городов, которая реанимировала игнорируемые в течение многих лет деревни (пуэбло). Тенденция растет, и последние данные по недвижимости, показывают рост активности в муниципалитетах с населением меньше 5000 человек: на пуэбло приходится 14,8% от поисков жилья, против 13,2% в июне и на 10,1% в январе (по данным портала недвижимости idealista). Что привлекает больше всего? Цены. Жилье в сельской местности стоит на 52% меньше. Неизвестно, как долго эти "очень заманчивые сделки" останутся на рынке, но эксперты предупреждают, что растущий интерес грозит взлетом цен.
       
      Рост активности в сфере недвижимости ставит на первое место Наварру - здесь онлайн-поиск предложений в муниципалитетах с населением менее 5000 увеличился с 26% в июне до 44% в ноябре. Рост также наблюдался в Арагоне (с 18,9% до 35,2%), Ла-Риохе (с 26% до 32,9%), Кантабрии (с 39,1% до 43,9%), Стране Басков (с 11,5% до 15,7%) и Каталонии (с 11,9% до 14,1%).
       
      Разница между покупкой жилья в городе и деревне значительна. Квадратный метр в небольших муниципалитетах стоит в среднем 840 евро, в то время как в среднем по стране составляет 1752 евро. Самый большой "скачок" происходит в Севилье, где недвижимость в районах, удаленных от городов, на 23% дешевле, чем в среднем по провинции; за ним следует Мадрид, с недвижимостью на 18% дешевле в деревнях, и Барселона, с падением цен до 17% в сельских районах.
       
      Больше всего эта ситуация поражает при сравнении рынков небольших муниципалитетов со столицами провинций. Севилья также лидирует в этом рейтинге, так как жилье в деревнях на 69% дешевле, чем в столице. В Барселоне этот же показатель составляет 68,6%; в Мадриде-58,2%; в Ла-Корунье-65,9%; и в Гипускоа-64,8%. Разница очень значительная, и хорошие цены в этих районах представляют собой "время возможностей" для испанцев, которые испытывают трудности с доступом к жилью в настоящее время.
       
      Кризис Covidarum-19 вызвал "разрыв" в карманах большинства испанцев. В последних прогнозах по сектору, подготовленных CaixaBank Research, отмечается, что "обычно в условиях экономических кризисов потребители склонны увеличивать сбережения и откладывать потребление товаров длительного пользования и долгосрочные инвестиции, такие как покупка жилья". Данные подтверждают этот тезис. Еврокомиссия предупредила, что процент домохозяйств, которые намерены купить жилье в ближайшие месяцы, в 2020 году достиг исторического минимума.
       
      Предложение в небольших муниципалитетах может стать хорошей возможностью для тех, кто ищет новый дом. Неизвестно, как долго продлится эта конъюнктура, но пока рано прогнозировать, лопнет ли "пузырь цен" в этих небольших городках и деревнях. Эксперты портала idealista объясняют, что "это чрезвычайно разные рынки, для которых будет сложно составить ценовые модели, которые можно будет применить для всех мест". На национальном уровне последние отраслевые отчеты показывают изменение продажных цен на +6,0% в годовом исчислении и + 4,4% в квартальном исчислении.
       
      Испанский сектор недвижимости станет одним из наиболее пострадавших в еврозоне. В частности, цены будут колебаться примерно на 4%, свидетельствуют последние исследования кредитной фирмы Moody's. Однако "скидки" не увеличат спрос, поскольку не будут сопровождаться улучшением экономического положения граждан. Возвращение к "нормальности"  запланировано на 2022 год, и скорость восстановления будет во многом зависеть от эпидемиологической ситуации, связанной с коронавирусом.
       
       

    • От Anderson
      Многие из нас в курсе, что при приобретении недвижимости нам передают права на владение ей. Этот налог имеет отношение не только к недвижимости, но и к переуступке прав на активы физических и юридических лиц, включая операции с облигациями, переуступку кредитов и т.п. В Испании такие операции облагаются налогом на передачу прав собственности, который называется Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. На форуме про него написано очень много статей и опыта (ссылки на темы внизу текста).
       
      Зачастую, особенно на побережье при приобретении вторичного жилья, этот налог составляет 10% от стоимости недвижимости, что в некоторых случаях, мягко говоря существенно и хотелось бы знать, а можно ли как-то отсрочить уплату налога, потому как по закону мы обязаны уплатить его полностью в течение 30 рабочих дней с момента подписания сделки купли-продажи недвижимости у испанского нотариуса.
       
      Итак, первая партия наших вопросов:
      Можно ли разделить уплату ITP?
      Каким требованиям должны мы соответствовать для этого?
       
      С точки зрения государства, оплата существенно суммы налога единовременно может нанести ущерб налогоплательщику (ставим здесь звездочку) или он может не иметь возможности оплатить налог единовременно. Таким образом, налоговое законодательство Испании позволяет налогоплательщику при условии своевременного обращения с запросом:
      1) Отсрочить выплату
      2) Разделить сумму налога на несколько частичных выплат
       
      Что Важно: Правила устанавливают для этого налога особые случаи при которых отсрочка и оплата налога по частям возможна. Приобретена первая недвижимость для собственного проживания (primera vivienda habitual) с полезной площадью не более 120 м2. Важно, что используется именно полезная площадь (на испанском útil), а не построенная (construido) как указывается во многих испанских документах.
       
      Срок: Покупатель обязан запросить отсрочку в течение срока, установленного законом по оплате налога. Как правило, этот срок составляет 30 рабочих дней с момента совершения покупки, если иное не предусмотрено в автономном сообществе, где она должна быть оплачена, поскольку мы сталкиваемся с переданным налогом.
      Жилье должно быть предназначено для постоянного постоянного проживания налогоплательщика.
      Площадь дома: для применения деления дом не должен превышать 120 квадратных метров.
      Временные ограничения: Разделить оплату налога можно максимум на 3 года, при этом будут начислены законно установленные проценты.

      Но имейте в виду, что правила вашего автономного сообщества могут устанавливать другие требования, чем описанные выше.
       
      Опыт на форуме:
      Затраты на покупку недвижимости в Испании
      Покупка недвижимости на вторичном рынке в Испании
      Что включает в себя комиссия агентства недвижимости
      Если Вы решили купить недвижимость в Испании
      В случае покупки доли в недвижимости оплата налога необязательна
       
      и другие темы в разделах Недвижимость в Испании и Налоги в Испании
    • От Olga
      Письмо от Министерства финансов редко предвещает хорошие известия. Если же в нем вы находите слова «Налог на передачу собственности и документированные юридические акты» (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и «предложение о погашении задолженности», то можете приготовить ваш карман к приличной встряске.
       
      Некоторое время назад автономии, подстегнутые кризисом и нехваткой доходов, стали посылать тем, кто купил жилье несколько лет назад, документ, в котором они требовали заплатить дополнительные налоги за вышеупомянутую операцию. Совет по вопросам экономики и министерство финансов посчитали, что цена покупки, исходя из которой высчитывалась сумма налогов, уплаченных покупателем, не соответствует стоимости данного объекта, назначенной властями. Посему требуется выплатить дополнительную сумму.
       
      Иногда банк, который финансирует операцию, предупреждает покупателя о возможности такой проблемы, но в большинстве случаев человек к такому обороту не готов.
       
      Приведем реальный пример. Представьте, что в начале 2012 года некто купил на вторичном рынке дом в Мадриде за 275 000 евро. За эту операцию он должен был заплатить 19 250 евро в качестве налогов сообществу Мадрид, в частности, 7% - налог на передачу собственности (ITP). Теперь представьте, что полтора года спустя он получает письмо от совета по делам экономики и министерства финансов, в котором от него требуют заплатить еще почти 6000 евро за ту покупку.
       
      Описанная ситуация происходила с людьми по всей территории Испании в течение нескольких лет. И это отнюдь не единичные случаи. «Это не редкость, когда несколько лет спустя после покупки квартиры и уплаты соответствующих налогов автономное сообщество требует выплатить дополнительную сумму», - объясняет Хосе Мануэль Лара, специалист по оценке недвижимости Grupo Prevalúa, а также судебный эксперт и строительный инженер.
       
      В уведомлении, прилагающемся к письму, от получателя требуют выплатить сумму, которая рассчитывается на основании стоимости жилья, вычисленной властями (кадастровая стоимость, рыночная стоимость…) и далеко не всегда совпадающей со стоимостью, фигурирующей в нотариальном акте. В приведенном выше примере сообщество Мадрид оценивает жилье в 354 000 евро, что почти на 80 000 больше, чем сумма, выплаченная за него покупателем и прописанная в нотариальном акте полтора года назад.
       
      Как «убежать от лап» министерства финансов?
       
      Как только письмо было получено, многие граждане, дав волю первоначальному негодованию, затем принимают решение выплатить требуемую сумму, но другие предпочитают оспорить решение министерства финансов и вступить с ним в бой. Хосе Мануэль Лара уже выиграл семь дел и оптимистично смотрит в будущее. «Нужно сражаться. Победа вполне возможна». Но какие же шаги следует предпринять?
       
      Как только налогоплательщик получил извещение, у него есть 10 рабочих дней, чтобы получить консультацию по делу, сформулировать исковое заявление и представить необходимые документы. «При составлении заявления еще не нужно платить, так как предварительный счет еще не окончателен», - поясняет Хосе Мануэль Лара. По истечении этого срока, вне зависимости от того, подан иск или нет, власти посылают налогоплательщику предварительный счет (liquidaciónprovisional), который нужно оплатить. «Здесь могут быть учтены заявленные исковые требования», - отмечает Лара. Вы можете выплатить всю сумму сразу, а можете платить по частям. Влюбомслучае, выобязаныплатить.
       
      У пострадавшего есть один месяц, чтобы подать ходатайство о пересмотре дела (recurso dereposición)или экономико-административный иск (reclamacióneconómico-administrativa)в Экономический административный региональный суд (TEAR) соответствующего автономного сообщества. «Осуществление этих мер не отменяет периода погашения налоговой задолженности».
      Когда требуемая сумма превышает 150 000 евро, также существует возможность обратиться в Центральный экономический административный суд (TEAC). Кроме того, пострадавший может обратиться в обычный суд (juzgado), но это предполагает большие расходы. «Также существует возможность провести новую оценку, но я не советую этого делать», - отмечает Хосе Мануэль Лара, - «Налогоплательщику придется оплатить эту процедуру из своего кармана, а это довольно дорого, лучше обратиться в TEAR».
      Ходатайство о пересмотре дела должно быть подано в тот же орган, который утвердил предварительный счет. «Они и судьи, и присяжные. Они не устранят причину», - говорит Лара. Поэтому обычно решение принимается в пользу властей.
      Подача экономико-административного иска в TEAR – «процесс более медленный, чем ходатайство о пересмотре дела, но это, как правило, гораздо эффективней», - говорит эксперт, - «Всегда существуют недостатки формы. Если иск подан грамотно, вы можете выиграть в 99% случаев».
       
      Обе процедуры не являются взаимоисключающими, однако проводить их параллельно нельзя. То есть вы можете составить ходатайство о пересмотре дела и, если это не принесет желаемых результатов, следует подать экономико-административный иск.
      Хосе Мануэль Лара объясняет, что TEAR обычно выносит решение в течение года. «Если даже было вынесено решение в нашу пользу, власти все равно могут провести оценку заново и выставить новый предварительный счет. Когда такое происходит, нужно снова подавать иск в TEAR, который по истечении года опять вынесет решение, в большинстве случаев вновь в пользу истца, и, хотя власти могут снова выставит счет, как правило, они больше этого не делают», - заключает Лара.
    • От tkha
      Банк Испании отмечает, что "увеличившаяся корреляция" между ростом цен на жилье и ростом населения показывает, что увеличение числа иностранцев, проживающих в определенных провинциях, особенно островных, мог стать причиной подъема цен на недвижимость, через свое влияние на спрос.
      Такое мнение приводится в докладе банка "Иностранные инвестиции в испанский рынок жилья в период с 2007 по 2019 год", опубликованный в среду, в котором подтверждается гипотеза о том, что влияние роста населения на цены больше в тех провинциях, где выше плотность населения.
      Тем не менее, Банк Испании предупреждает, что гипотезу о том, что инвестиции иностранцев-нерезидентов способствовали росту цен на жилье за последние несколько лет, данные не подтверждают, хотя их нужно принимать с осторожностью - нерезиденты покупают жилье в основном лишь в нескольких провинциях и, кроме того, существует возросшая корреляция между ростом численности населения и объемом этих покупок, что затрудняет выявление влияния.
      Также банк отмечает, что в анализ не включены операции, совершаемые через юридические лица, такие, как инвестиционные компании, хотя их деятельность в основном сосредоточена на нежилом рынке.
       
      Растущая тенденция: 10,9% от общего количества сделок
       
      Исследование показывает, что доля покупок жилья иностранцами-резидентами Испании в общем объеме сделок на этом рынке увеличилась с 4,2% до 10,9% за период с 2007 по 2019 год.
      По национальности инвесторов, покупатели-резиденты родом из стран ЕС (включая Великобританию) и Норвегии увеличивали свой вес в общем количестве покупок иностранцев-резидентов до 2015 года - в этом году на их долю пришлось 58%. Но затем, с 2016 по 2019 их вес снизился до 53%.
      При этом за 2007-2019 в группе покупателей иностранцев, проживающих в Испании, произошли изменения по странам. Относительный вес британцев снизился на 6% и составил 8% в общем количестве сделок иностранцев-резидентов в 2019 году, а вот выходцы из Италии и Румынии стали покупать жилья больше, достигнув соответственно 8% и 12% в 2019 году.
      Среди стран, не входящих в ЕС, выделяются Марокко и Китай - в 2019 году на долю покупателей родом из этих стран, проживающих в Испании, пришлось соответственно 14% и 6%.
      Также общий объем сделок, совершенных иностранцами-резидентами выходцами из стран за пределами ЕС, также значителен - 27% в 2019 году.
      В период восстановления после кризиса 2008 года (2014-2019) провинцией, где иностранцы-резиденты имели наибольший вес (19% от общего количества покупок жилья в провинции) стала Санта Крус де Тенерифе. Далее следуют Балеарские острова (16%), Аликанте (15%) и Лас Пальмас (14%).
       
      Анализ показывает, что сток жилья в руках иностранцев-резидентов непрерывно растет с 2007 года и ускоряется с 2014 года. Так, в 2019 году покупки-нетто иностранцами-резидентами составили почти 0,2% от имеющегося жилищного фонда, что почти в три раза больше, чем в 2013 году.
       
      Иностранцы-нерезиденты стали покупать меньше
       
      При этом активность иностранцев-нерезидентов на рынке жилья Испании снижается: достигнув максимума в 10,5% в 2014 году, к 2019 она снизилась до 7,8%. По странам в списке покупателей-нерезидентов лидируют страны ЕС и Норвегия - 84% от всех сделок. Больше всего покупали британцы (23% от общего числа), немцы (12%), французы (12%), бельгийцы (10%) и шведы (8%).
      Что касается провинций, в которых предпочитают покупать жилье иностранцы-нерезиденты, то тут тоже наблюдается неоднородность, как и в случае с иностранцами-резидентами: на Аликанте приходится 38%, на Малагу 28% и на Санта Крус де Тенерифе 25%. С другой стороны, на 35 из 50 провинций Испании пришлось менее 2% покупок иностранцами-нерезидентами.
       
      Цена сделок иностранных покупателей выше, чем у испанцев
       
      Что касается цен, то средняя стоимость квадратного метра в сделках, совершенных иностранцами-резидентами в 2014-2019 годах, была на 4% выше, чем у покупателей-испанцев за тот же период, и на 3% выше в 2008-2013 годах, но! в провинциях Санта Крус де Тенерифе, Барселона и Балеары иностранцы-нерезиденты покупали по цене за квадратный метр на 10% выше, чем испанцы.
      По данным Банка Испании, это связано с тем, что на побережье Средиземного моря и на островах, безусловно, более высокий вес имеют иностранные инвесторы с высоким уровнем доходов, которые предъявляют более высокие требования к качеству жилья и расположению в хороших районах.
      В свою очередь, иностранцы-нерезиденты в 2014-2019 годах покупали по цене за квадратный метр на 46% больше, чем покупатели-испанцы. В 2008-2013 этот разрыв составлял 19%. Но и тут отмечается разделение по провинциям - выше цена за квадратных метр для покупателей-нерезидентов была в 26 провинциях, а в остальных - ниже.
       
      Британцы продали больше, чем купили
       
      Бельгийцы, шведы и французы были саыми частыми покупателями в 2019 году, в то время как число покупок, совершаемых британцами, сократилось из-за "брексита" и девальвации фунта. Это привело к тому, что в период 2017-2019 продажи жилья британцами-нерезидентами вновь превысили их покупки в Испании.
      Покупки-нетто иностранцами-нерезидентами в 2014-2019 были в основном сосредоточены, как и покупки-брутто, в провинциях средиземноморского побережья и на островах. Наибольшее значение было достигнуто в Аликанте, где иностранцами-нерезидентами было приобретено 3% жилищного фонда, далее идут Малага (2,1%) и Балеарские острова (1,3%).


×
×
  • Создать...