Затраты на покупку недвижимости в Испании

[Olga 16 981]

Решив приобрести недвижимость в Испании, необходимо подсчитать правильно свой бюджет, т.к. финальная сумма, которую придется заплатить, в среднем на 10% выше, чем заявленная стоимость квартиры или дома. В чем причина? И какие дополнительные затраты необходимо учитывать?

 

В первую очередь, приведу расчет покупки недвижимости со вторых рук, то есть, у частного лица или банка за наличные (без ипотечного кредита).

 

Покупка недвижимости со вторых рук за наличные:

1. Стоимость недвижимости.
2. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%).
3. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
4. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (не включая стоимость этой операции от агентства или нотариуса.
5. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Приобретение недвижимости со вторых рук с ипотечным кредитом:

 

Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы:

1. Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита.
2. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%.
3. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет.
4. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%).
5. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
6. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро.
7. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (без учета услуг банка).
8. Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро.
9. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Процесс оплаты налога ITP, страховку жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (по-испански это называется Provision de fondos).

 

Приобретение нового жилья у застройщика или банка с ипотечным кредитом:

 

Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы:

1. Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита.
2. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%.
3. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет.
4. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 – 10% от стоимости недвижимости, плюс к этому берется 1,2% за юридические акты.
5. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
6. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро.
7. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от 8. региона, цены недвижимости и количества покупателей.
8. Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро.
9. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Процесс оплаты налога IVA, страховки жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк,. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (По-испански это называется Provision de fondos).

 

Приобретение нового жилья за наличные (без ипотечного кредита):

1. Стоимость недвижимости.
2. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 года - 10% + 1.2% за юридические акты.
3. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
4. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей.
5. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

 

Статья подготовлена благодоря помощи специалистов KDGest

[serg77 6 204]

По хорошему страховку надо делать и в случаях без ипотеки, но это дело добровольное

[Ракель 1]

Здравствуйте!  
Собираемся покупать квартиру у хозяина на Тенерифе. Т.к. ему некогда заниматься подготовкой к продаже, он нанял себе агента из агентства недвижимости. Она автоматически хотела и нашу сторону, сторону покупателей, представлять. Типа, NIE получить, счет в банке открыт, везде все зарегистрировать, и сразу обозначила 2%. Мы с мужем, начитавшись по форумам, пришли к выводу, что сами сможем зарегистрировать везде где надо, и квартиру, и свет-воду и пр... Тем более, что есть печальный опыт, когда наша брокер ездила с нами везде и все переводила нам  - заключала договора, а мы, не знаю по-испански ни слова, не увидели сразу, что адрес в мэрии зарегистрирован за нами неправильно и тем самым нам за полтора года из-за неуплаты за мусор-канализацию и IBI насчитали пени и штрафы. Но это другой разговор. 
Так вот, теперь мы решили сделать все сами, все регистрации пройти самим. Тогда возникает вопрос, за что платить брокеру? Мы отказались от ее услуг. Риэлтор изменила и цвет лица и тембр голоса. От мягкой и нежной стала леди с железным взглядом и металлическим голосом по отношению к нам. Сказала. что все, что касается нашей стороны, она отказывается озвучивать. ну и ладно.
Муж до этого съездил к нотариусу, все порасспрашивал, обо всех платежах, которые он берет за сделку. 
Но, когда уже приехал к нотариусу после того, как там побывала риэлтор, оказалось, что без риэлтора с нашей стороны они и заключать сделку не могут и пр... К тому же, хозяин квартиры из-за отсутствия времени, не имея возможности самому присутствовать на сделке, авторизовал риэлтора проводить сделку от своего имени. При заключении предварительного договора оказалось, что нужно будет заплатить еще какой-то налог PLUS VALIA. Сначала этот налог был записан за продавцом. Но когда мы спросили, что это такой за налог, она толком не объяснила, вычеркнула из договора, до выяснения того, кто будет платить... как-то все туманно.  
Вот и спросить, сталкивался ли кто-либо с таким налогом, как PLUS VALIA? 

[Anderson 18 193]

@Ракель, смотрите, все кажется легко и просто, но если и когда все хорошо, то действительно все можно сделать самостоятельно, если с недвижимостью нет никаких проблем, обременений, Вы поймете что именно и о чем именно Вам говорит нотариус и что написано и о чем конкретно написано в договоре купли-продажи. Переводчик для таких дел не подходит, так как он то Вам все переведет, а вот что именно это значит и чем может грозить не скажет.

 

Самостоятельный поиск недвижимости в том-то и бесполезен по своей сути, что если Вы это делаете с правильным, проверенным (зарекомендованным) агентством, которое договорится комиссионные с агентством продавца поделить и может быть сколько-то попросит от Вас: а) предоставляет Ваши и только Ваши интересы б) знает и понимает какие подводные камни и косяки можно ожидать в) знает кого и как спросить о тех или иных вещах - то есть проверить, а не угодите ли Вы в просак купив эту недвижимость. Все эти пункты работают, если агентство действительно беспокоится о своей репутации, так как рынок просто наводнен пофигистами.

 

То, что сейчас делает агент со стороны продавца очевидно - она хочет получить с Вас еще пару процентов...своих типа ей мало. Я бы ее послал бы прямым текстом, а продавцу сказал, что агент у него очень наглый и вообще Вы ему не доверяете и думаете искать дальше - пускай испугается и примет участие в процессе.

 

К сожалению, с Тенерифе не помогу, но Вам нужно найти проверенного агента, который возьмет на себя общение с Продавцами, "не сольет" Вашу сделку под соусом - а я Вам сейчас лучше найду, а это вообще полная фигня ибо такой агент не может "забадать" агента продавца (хотя, по правде сказать, агент продавца может быть отморозком и это еще один факт в пользу не искать недвижимость самостоятельно).

 

PLUS VALIA всегда платит продавец, всегда. Вас уже обманывают. А если Продавец забьет на его оплату, то через год Вы будете обязаны его заплатить.

[Fry 37]

Что выгодней при покупке быть резидентом или нет?

(Приобретение недвижимости со вторых рук с ипотечным кредитом)

 

исходные данные:

регион            Каталуния

стоимость      100кЕ (ипотека)

срок расчета  5 лет

 

 

для резидентов приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро (в месяц?)

для нерезидентов налог la Renta de No Residentes

что упустил?

[Anderson 18 193]

@Fry, если покупка с ипотечным кредитом, то нужно будет предоставлять испанскую декларацию о доходах, иначе ипотеку не дадут.

У резидентов выписка чека существенно дешевле (Обсуждали в теме по оплате недвижимости, что у нерезидента стоимость чека может доходить до 500 евро, в зависимости от банка, у резидентов стоимость чека обычно 50 евро).

Бывает так, что у резидентов условия кредитования лучше.

Насколько я знаю, страховку жизни сейчас просят у всех и все банки.

Остается только IRNR в случае не резидентов.

[Fry 37]

Предположим я получу резиденцию в феврале, а в апреле захочу купить квартиру - мне не дадут кредит? 

[Anderson 18 193]

@Fry, есть шанс, что Вас могут попросить предоставить испанскую декларацию. А если они это сделают, то Вам придется им доказать, что Вы не налоговый резидент Испании.

[Fry 37]

, на сколько сложно это сделать?

[Anderson 18 193]

@Fry, если честно то никогда этого не делал. Полагаю, что нужно идти в испанскую налоговую и получать справку о том, что Вы не являлись в прошлом году налоговым резидентом и не являетесь им сейчас.

[Anderson 18 193]

Небольшое обновление с точки зрения расчетов по стоимости и получения ипотеки.

 

Регистр собственности сейчас в среднем это 250 - 350 евро в зависимости от недвижимости, провинции и кол-ва покупателей.

Нотариус за сделку купли-продажи - в среднем 700-800 евро

 

Оценка недвижимости - от 350 до 500 евро

Открытие ипотеки в среднем от 750 евро до 2% от стоимости недвижимости

Ипотеку дают не резидентам, не европейцам в основном до 60% на 25 лет максимум (скорее на 20), Европейцам - до 70% (исключая прибалтов, плохая статистика) на 25 лет максимум.

 

Те, кто интересуется Опытом покупки недвижимости в Испании в ипотеку и без нее

Приобретение недвижимости в Испании. Инструкции и советы

Что такое комиссия агентства недвижимости в Испании