Перейти к содержанию

Рекомендованные сообщения

Решив приобрести недвижимость в Испании, необходимо подсчитать правильно свой бюджет, т.к. финальная сумма, которую придется заплатить, в среднем на 10% выше, чем заявленная стоимость квартиры или дома. В чем причина? И какие дополнительные затраты необходимо учитывать?

 

В первую очередь, приведу расчет покупки недвижимости со вторых рук, то есть, у частного лица или банка за наличные (без ипотечного кредита).

 

Покупка недвижимости со вторых рук за наличные:

  1. Стоимость недвижимости.
  2. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%).
  3. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
  4. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (не включая стоимость этой операции от агентства или нотариуса.
  5. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Приобретение недвижимости со вторых рук с ипотечным кредитом:

 

Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы:

  1. Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита.
  2. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%.
  3. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет.
  4. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%).
  5. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
  6. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро.
  7. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (без учета услуг банка).
  8. Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро.
  9. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Процесс оплаты налога ITP, страховку жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (по-испански это называется Provision de fondos).

 

Приобретение нового жилья у застройщика или банка с ипотечным кредитом:

 

Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы:

  1. Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита.
  2. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%.
  3. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет.
  4. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 – 10% от стоимости недвижимости, плюс к этому берется 1,2% за юридические акты.
  5. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
  6. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро.
  7. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от 8. региона, цены недвижимости и количества покупателей.
  8. Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро.
  9. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

Процесс оплаты налога IVA, страховки жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк,. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (По-испански это называется Provision de fondos).

 

Приобретение нового жилья за наличные (без ипотечного кредита):

  1. Стоимость недвижимости.
  2. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 года - 10% + 1.2% за юридические акты.
  3. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро.
  4. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей.
  5. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки.

 

Статья подготовлена благодоря помощи специалистов KDGest

Link to post
Share on other sites
  • 7 months позже...

Здравствуйте!  
Собираемся покупать квартиру у хозяина на Тенерифе. Т.к. ему некогда заниматься подготовкой к продаже, он нанял себе агента из агентства недвижимости. Она автоматически хотела и нашу сторону, сторону покупателей, представлять. Типа, NIE получить, счет в банке открыт, везде все зарегистрировать, и сразу обозначила 2%. Мы с мужем, начитавшись по форумам, пришли к выводу, что сами сможем зарегистрировать везде где надо, и квартиру, и свет-воду и пр... Тем более, что есть печальный опыт, когда наша брокер ездила с нами везде и все переводила нам  - заключала договора, а мы, не знаю по-испански ни слова, не увидели сразу, что адрес в мэрии зарегистрирован за нами неправильно и тем самым нам за полтора года из-за неуплаты за мусор-канализацию и IBI насчитали пени и штрафы. Но это другой разговор. 
Так вот, теперь мы решили сделать все сами, все регистрации пройти самим. Тогда возникает вопрос, за что платить брокеру? Мы отказались от ее услуг. Риэлтор изменила и цвет лица и тембр голоса. От мягкой и нежной стала леди с железным взглядом и металлическим голосом по отношению к нам. Сказала. что все, что касается нашей стороны, она отказывается озвучивать. ну и ладно.
Муж до этого съездил к нотариусу, все порасспрашивал, обо всех платежах, которые он берет за сделку. 
Но, когда уже приехал к нотариусу после того, как там побывала риэлтор, оказалось, что без риэлтора с нашей стороны они и заключать сделку не могут и пр... К тому же, хозяин квартиры из-за отсутствия времени, не имея возможности самому присутствовать на сделке, авторизовал риэлтора проводить сделку от своего имени. При заключении предварительного договора оказалось, что нужно будет заплатить еще какой-то налог PLUS VALIA. Сначала этот налог был записан за продавцом. Но когда мы спросили, что это такой за налог, она толком не объяснила, вычеркнула из договора, до выяснения того, кто будет платить... как-то все туманно.  
Вот и спросить, сталкивался ли кто-либо с таким налогом, как PLUS VALIA? 

  • Любо! 1
Link to post
Share on other sites

@Ракель, смотрите, все кажется легко и просто, но если и когда все хорошо, то действительно все можно сделать самостоятельно, если с недвижимостью нет никаких проблем, обременений, Вы поймете что именно и о чем именно Вам говорит нотариус и что написано и о чем конкретно написано в договоре купли-продажи. Переводчик для таких дел не подходит, так как он то Вам все переведет, а вот что именно это значит и чем может грозить не скажет.

 

Самостоятельный поиск недвижимости в том-то и бесполезен по своей сути, что если Вы это делаете с правильным, проверенным (зарекомендованным) агентством, которое договорится комиссионные с агентством продавца поделить и может быть сколько-то попросит от Вас: а) предоставляет Ваши и только Ваши интересы б) знает и понимает какие подводные камни и косяки можно ожидать в) знает кого и как спросить о тех или иных вещах - то есть проверить, а не угодите ли Вы в просак купив эту недвижимость. Все эти пункты работают, если агентство действительно беспокоится о своей репутации, так как рынок просто наводнен пофигистами.

 

То, что сейчас делает агент со стороны продавца очевидно - она хочет получить с Вас еще пару процентов...своих типа ей мало. Я бы ее послал бы прямым текстом, а продавцу сказал, что агент у него очень наглый и вообще Вы ему не доверяете и думаете искать дальше - пускай испугается и примет участие в процессе.

 

К сожалению, с Тенерифе не помогу, но Вам нужно найти проверенного агента, который возьмет на себя общение с Продавцами, "не сольет" Вашу сделку под соусом - а я Вам сейчас лучше найду, а это вообще полная фигня ибо такой агент не может "забадать" агента продавца (хотя, по правде сказать, агент продавца может быть отморозком и это еще один факт в пользу не искать недвижимость самостоятельно).

 

PLUS VALIA всегда платит продавец, всегда. Вас уже обманывают. А если Продавец забьет на его оплату, то через год Вы будете обязаны его заплатить.

Link to post
Share on other sites
  • 1 month позже...
Что выгодней при покупке быть резидентом или нет?

(Приобретение недвижимости со вторых рук с ипотечным кредитом)

 

исходные данные:

регион            Каталуния

стоимость      100кЕ (ипотека)

срок расчета  5 лет

 

 

для резидентов приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро (в месяц?)

для нерезидентов налог la Renta de No Residentes

что упустил?

Link to post
Share on other sites

@Fry, если покупка с ипотечным кредитом, то нужно будет предоставлять испанскую декларацию о доходах, иначе ипотеку не дадут.

У резидентов выписка чека существенно дешевле (Обсуждали в теме по оплате недвижимости, что у нерезидента стоимость чека может доходить до 500 евро, в зависимости от банка, у резидентов стоимость чека обычно 50 евро).

Бывает так, что у резидентов условия кредитования лучше.

Насколько я знаю, страховку жизни сейчас просят у всех и все банки.

Остается только IRNR в случае не резидентов.

Link to post
Share on other sites

@Fry, есть шанс, что Вас могут попросить предоставить испанскую декларацию. А если они это сделают, то Вам придется им доказать, что Вы не налоговый резидент Испании.

  • Любо! 1
Link to post
Share on other sites

@Fry, если честно то никогда этого не делал. Полагаю, что нужно идти в испанскую налоговую и получать справку о том, что Вы не являлись в прошлом году налоговым резидентом и не являетесь им сейчас.

  • Любо! 2
Link to post
Share on other sites
  • 4 years позже...

Небольшое обновление с точки зрения расчетов по стоимости и получения ипотеки.

 

Регистр собственности сейчас в среднем это 250 - 350 евро в зависимости от недвижимости, провинции и кол-ва покупателей.

Нотариус за сделку купли-продажи - в среднем 700-800 евро

 

Оценка недвижимости - от 350 до 500 евро

Открытие ипотеки в среднем от 750 евро до 2% от стоимости недвижимости

Ипотеку дают не резидентам, не европейцам в основном до 60% на 25 лет максимум (скорее на 20), Европейцам - до 70% (исключая прибалтов, плохая статистика) на 25 лет максимум.

 

Те, кто интересуется Опытом покупки недвижимости в Испании в ипотеку и без нее

Приобретение недвижимости в Испании. Инструкции и советы

Что такое комиссия агентства недвижимости в Испании

Link to post
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От tkha
      12-месячный Euribor, базовый индекс для многих ипотечных кредитов в Испании, в очередной раз установил исторический минимум. На конец ноября его значение составляет -0,48%.
      Те заемщики, у которых ближайшее время будет пересмотр размера ежемесячного платежа, будут платить меньше. Точный размер экономии зависит от размера кредита, срока кредита и оставшихся лет оплаты. Так, для ипотеки 120.000 евро на 25 лет экономии составит чуть больше 10 евро в месяц (130 евро в год).
      Кроме того, рынок, похоже, указывает на то, что мы можем увидеть дальнейшее снижение. Euribor уже движется по дневной ставке около -0,49%, что означает, что он приближается к ставке депозитов, применяемой Европейским Центральным банком (ЕЦБ) -то есть процентам, которые он взимает с банков за то, что они оставляют излишки ликвидности в казне ЕЦБ - и в настоящее время составляет -0,5%. Это, по мнению многих экспертов, и будет ставкой для 12-месячного Euribor'а в краткосрочной перспективе.
    • От Anderson
      Рынок жилья демонстрирует большую силу, чем ожидалось, в связи с пандемией Covid. Столкнувшись с катастрофическими прогнозами, сделанными в начале пандемии, правда состоит в том, что средняя цена на аренду квартир в Испании с тех пор не перестала расти.
      Таким образом, жилье продолжало дорожать, увеличиваясь в годовом исчислении более чем на 7%, а в месячных показателях зарегистрированные максимальные падения не превысили барьер в 1%, закрываясь только в отрицательном направлении в течение трех месяцев.
       
      Однако, чтобы лучше понять реальность рынка недвижимости, необходимо взять лупу  и сосредоточиться на развитии различных регионов и муниципалитетов, поскольку сектор очень неоднороден. В этом анализе можно увидеть, как северная часть Испании демонстрирует большую устойчивость к воздействию Covid. Согласно данным, пять из семи муниципалитетов, которые зарегистрировали рост цен более чем на 5% с января по октябрь, находятся в Астурии и Галисии.
       
      Два самых больших роста среди муниципалитетов - в валенсийском муниципалитете Гандия, где арендная плата выросла на 11,61% с января 2020, и в столице Касерес, где аренда выросла в последние десять месяцев на 10,44%.
       
      Остальные - это все северные муниципалитеты, во главе со столицей Оренсе, где арендная плата выросла на 9,17%, за ними следуют Феррол (+ 8,68%) и Понтеведра (+ 7,29%). Замыкают список Хихон и Овьедо, где арендная плата выросла на 5,29% и 5,05% соответственно.
       
      Сьюдад-Кондаль входит в число девяти муниципалитетов, которые зарегистрировали самые низкие цены на аренду квартир с января. В частности, с января по октябрь цена упала в среднем на 11,3%. Однако каталонская столица - не испытала наибольшее падение в провинции Барселона, поскольку в случае L´Hospitalet de Llobregat средняя цена упала на 14,35%.
       
      Если мы сосредоточимся на Мадриде, то муниципалитет, в котором доход от аренды упал больше всего за последние десять месяцев, находится в Мостолесе, где цены снизились на 10,84%.
       
      Однако самое резкое падение наблюдается в муниципалитете Арона, в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе, где с января цена упала в среднем на 21,55%. За ним следует Торревьеха (Аликанте) с падением на 20,4%. Третье место в рейтинге самых больших падений цен занимает Ибица, где жилье дешевле на 14,88%
       
      .
       

       
      Узнать больше информации о рынке аренды недвижимости в Испании
      Почитать про испанский закон об аренде недвижимости
      Выяснить какие вопросы возникают у владельцев недвижимости по ее сдаче
    • От tkha
      26 октября Верховный Суд Испании вынес решение нового характера, связанное с разделением расходов по оформлению ипотечных кредитов и склоняющее чашу весов в пользу заемщиков, поскольку оно позволит сэкономить на расходах "по управлению" (gestoría).
      Немного об истории вопроса. В начале 2019 Верховный Трибунал принял решение о справедливом разделении расходов на нотариат, управление, регистрацию и оплату налогов и сборов между заемщиком и банком - клиент брал на себя 50% стоимости нотариата и управления и 100% налога на документированные юридические акты (IAJD, "гербовый сбор"), в то время как финансовое учреждение должно было оплатить 50% нотариата и управления и 100% регистрации. Но в своем октябрьском постановлении Верховный Суд меняет критерий и обязывает банк взять на себя 100% расходов по управлению, тем самым избавляя заемщиков от уплаты половины этой суммы. 
      Эта поправка, по мнению Верховного Суда, вносит соответствие доктрины Верховного судебного органа Испании критерию Верховного Суда Европейского Союза, который тот огласил в июле этого года.
       
      Таким образом, на сегодняшний день распределение расходов на оформление ипотечного кредита выглядит так:
      нотариат - по 50% заемщик и банк,
      IAJD - 100% заемщик,
      регистрация и gestoría - 100% банк.
      В то же время вопрос о том, кто должен брать на себя расходы по оценке недвижимости, до сих пор "висит в воздухе" (т есть, оценка - это требование банка, но оплачивает работу оценщика почему-то заемщик).
    • От Olga
      Письмо от Министерства финансов редко предвещает хорошие известия. Если же в нем вы находите слова «Налог на передачу собственности и документированные юридические акты» (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и «предложение о погашении задолженности», то можете приготовить ваш карман к приличной встряске.
       
      Некоторое время назад автономии, подстегнутые кризисом и нехваткой доходов, стали посылать тем, кто купил жилье несколько лет назад, документ, в котором они требовали заплатить дополнительные налоги за вышеупомянутую операцию. Совет по вопросам экономики и министерство финансов посчитали, что цена покупки, исходя из которой высчитывалась сумма налогов, уплаченных покупателем, не соответствует стоимости данного объекта, назначенной властями. Посему требуется выплатить дополнительную сумму.
       
      Иногда банк, который финансирует операцию, предупреждает покупателя о возможности такой проблемы, но в большинстве случаев человек к такому обороту не готов.
       
      Приведем реальный пример. Представьте, что в начале 2012 года некто купил на вторичном рынке дом в Мадриде за 275 000 евро. За эту операцию он должен был заплатить 19 250 евро в качестве налогов сообществу Мадрид, в частности, 7% - налог на передачу собственности (ITP). Теперь представьте, что полтора года спустя он получает письмо от совета по делам экономики и министерства финансов, в котором от него требуют заплатить еще почти 6000 евро за ту покупку.
       
      Описанная ситуация происходила с людьми по всей территории Испании в течение нескольких лет. И это отнюдь не единичные случаи. «Это не редкость, когда несколько лет спустя после покупки квартиры и уплаты соответствующих налогов автономное сообщество требует выплатить дополнительную сумму», - объясняет Хосе Мануэль Лара, специалист по оценке недвижимости Grupo Prevalúa, а также судебный эксперт и строительный инженер.
       
      В уведомлении, прилагающемся к письму, от получателя требуют выплатить сумму, которая рассчитывается на основании стоимости жилья, вычисленной властями (кадастровая стоимость, рыночная стоимость…) и далеко не всегда совпадающей со стоимостью, фигурирующей в нотариальном акте. В приведенном выше примере сообщество Мадрид оценивает жилье в 354 000 евро, что почти на 80 000 больше, чем сумма, выплаченная за него покупателем и прописанная в нотариальном акте полтора года назад.
       
      Как «убежать от лап» министерства финансов?
       
      Как только письмо было получено, многие граждане, дав волю первоначальному негодованию, затем принимают решение выплатить требуемую сумму, но другие предпочитают оспорить решение министерства финансов и вступить с ним в бой. Хосе Мануэль Лара уже выиграл семь дел и оптимистично смотрит в будущее. «Нужно сражаться. Победа вполне возможна». Но какие же шаги следует предпринять?
       
      Как только налогоплательщик получил извещение, у него есть 10 рабочих дней, чтобы получить консультацию по делу, сформулировать исковое заявление и представить необходимые документы. «При составлении заявления еще не нужно платить, так как предварительный счет еще не окончателен», - поясняет Хосе Мануэль Лара. По истечении этого срока, вне зависимости от того, подан иск или нет, власти посылают налогоплательщику предварительный счет (liquidaciónprovisional), который нужно оплатить. «Здесь могут быть учтены заявленные исковые требования», - отмечает Лара. Вы можете выплатить всю сумму сразу, а можете платить по частям. Влюбомслучае, выобязаныплатить.
       
      У пострадавшего есть один месяц, чтобы подать ходатайство о пересмотре дела (recurso dereposición)или экономико-административный иск (reclamacióneconómico-administrativa)в Экономический административный региональный суд (TEAR) соответствующего автономного сообщества. «Осуществление этих мер не отменяет периода погашения налоговой задолженности».
      Когда требуемая сумма превышает 150 000 евро, также существует возможность обратиться в Центральный экономический административный суд (TEAC). Кроме того, пострадавший может обратиться в обычный суд (juzgado), но это предполагает большие расходы. «Также существует возможность провести новую оценку, но я не советую этого делать», - отмечает Хосе Мануэль Лара, - «Налогоплательщику придется оплатить эту процедуру из своего кармана, а это довольно дорого, лучше обратиться в TEAR».
      Ходатайство о пересмотре дела должно быть подано в тот же орган, который утвердил предварительный счет. «Они и судьи, и присяжные. Они не устранят причину», - говорит Лара. Поэтому обычно решение принимается в пользу властей.
      Подача экономико-административного иска в TEAR – «процесс более медленный, чем ходатайство о пересмотре дела, но это, как правило, гораздо эффективней», - говорит эксперт, - «Всегда существуют недостатки формы. Если иск подан грамотно, вы можете выиграть в 99% случаев».
       
      Обе процедуры не являются взаимоисключающими, однако проводить их параллельно нельзя. То есть вы можете составить ходатайство о пересмотре дела и, если это не принесет желаемых результатов, следует подать экономико-административный иск.
      Хосе Мануэль Лара объясняет, что TEAR обычно выносит решение в течение года. «Если даже было вынесено решение в нашу пользу, власти все равно могут провести оценку заново и выставить новый предварительный счет. Когда такое происходит, нужно снова подавать иск в TEAR, который по истечении года опять вынесет решение, в большинстве случаев вновь в пользу истца, и, хотя власти могут снова выставит счет, как правило, они больше этого не делают», - заключает Лара.
    • От Владимир.И
      На данный момент “умная ипотека” Evo Banco удерживает лидирующие позиции среди лучших ипотек. Согласно данным от idealista, такая ипотека в настоящее время является одной из наиболее конкурентоспособных и доступных благодаря своим преимуществам. И поэтому она становится ипотекой недели.

      Одна из основных сильных сторон “умной ипотеки” заключается в том, что она освобождает потребителя от уплаты процента за открытие или погашение займа (как частичного, так и полного).

      Кроме того, договор на ипотеку может быть заключен онлайн и позволяет получить до 90% покупной стоимости первого дома при условии, что клиент соответствует требованиям, установленным отделом по оценке финансовых рисков. Однако, как правило, максимальная сумма ипотеки составляет до 80% стоимости недвижимости.

      Еще одно преимущество “умной ипотеки” в том, что с ней идет две бесплатные страховки: страхование жизни на один год и страхование защиты платежей на два года.

      Также при такой ипотеке есть возможность снизить процент со временем (если клиент исправно платит процент по ипотеке, если средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам Euribor повысится). 

      Если один из двух пунктов будет выполнен, то со временем в первые 12 месяцев нужно будет платить Euribor + 0,99% фиксированного процента TIN. Со второго по пятый год ипотеки - Euribor + 0,89% TIN; с пятого по десятый год ипотеки - Euribor + 0,79% фиксированного процента TIN. И после десятого года ипотеки - Euribor + 0,69% фиксированного процента (0,83% годовой процентной ставки TAE).

      Снижение процентной ставки возможно, если клиент выбирает бонусную систему, предоставляет справку о доходах и оформляет страхование жилья вместе с организацией. 

      Если ничего из вышеперечисленного не соблюдено, то первый год клиент платит Euribor + 1,19% фиксированного процента TIN. Далее применяемая ставка будет составлять Euribor + 1,09% TIN (1,12% годовой процентной ставки TAE).
       
      Похожие темы: 
      10% испанцев, планировавших взять ипотеку, решили пока повременить Если хотите ипотеку, нужно приобрести страховку в этом же банке Отсроченные проценты на ипотеку и кредиты продлили до сентября
×
×
  • Создать...