Перейти к содержанию

Предложение для инвестора!


Рекомендованные сообщения

 

Продается квартира в Валенсии, престижная урбанизация Picanya. Здание 2005 года.

Недвижимость расположена в 10 мин на метро до исторического центра Валенсии. 

Площадь 87 м2. Три спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты с ванной и душем.

Салон 20 м2, с большими окнами в пол. Окна клималит.

Направление восток запад.

Оборудованная кухня с прачечной.

Отопление, кондиционер, бассейн, лифт.

Квартира сдается, месячная оплата 650 евро. 

Расходы по недвижимости,  1. Ежегодный налог на недвижимость 400 евро.

2. Расходы comunidad, бассейн, 45 в месяц.

3. Страховка от неуплаты аренды, 400 в год. 

Цена квартиры 150000 евро. Рассматривается вариант покупки, как рассрочка, а так же помощь в оформлении ипотеки на дистанции.

 

Фотографии в личку.

 

 

1436_11551175011.jpg

IMG_7932.JPG

Link to post
Share on other sites

вложить 150, плюс налог и сдавать за 650? 😇 святые инвесторы

 

в Барселоне квартира в этом бюджете в 2 раза подороже сдается, я платил 148т + паркинг 25т и сдаю за 1200 сейчас и 1700 до карантина, через аирбнб. Это после вычита налогов, то есть чистая прибыль. Это еще хоть какое-то инвестирование. 

 

31 минуту назад, AlexMMM сказал:

4,3 % годовых,  наверное неплохо)))

 

после уточнения всех расходов получится 2,5 годовых ))) и головная боль

Link to post
Share on other sites
1 час назад, Alex сказал:

вложить 150, плюс налог и сдавать за 650? 😇 святые инвесторы

 

в Барселоне квартира в этом бюджете в 2 раза подороже сдается, я платил 148т + паркинг 25т и сдаю за 1200 сейчас и 1700 до карантина, через аирбнб. Это после вычита налогов, то есть чистая прибыль. Это еще хоть какое-то инвестирование. 

 

 

после уточнения всех расходов получится 2,5 годовых ))) и головная боль

За 148 в Барселоне это наверно студия? и головная боль от краткосрочной аренды, уж точно головная! В нашем контракте аренды, арендатор имеет свою страховку и все поломки за его счет. В случае краткосрочной все проблемы ваши.

1 час назад, Alex сказал:

 

 

 

после уточнения всех расходов получится 2,5 годовых ))) и головная боль

 

 после всех расходов 4% годовых получается

 

Link to post
Share on other sites
14 часов назад, Alex сказал:

 

 

 

после уточнения всех расходов получится 2,5 годовых ))) и головная боль

 

 

Любопытная у форумчан арифметика. 😁 Если быть совсем точным, то 4,306%.  Хотя , как говорил  небезызвестный  Касьянов - "вот на эти 2% и живем". 😀

 

Но применению лишним 150к есть более интересные варианты. Без головных и прочих болей 😉

 

Удачи в продаже!

Link to post
Share on other sites
49 минут назад, AlexMMM сказал:

Если быть совсем точным, то 4,306%

 

Это как это?

 

Покупка: 150000 + 15000 (ITP) + 800 (нотариус, если нет ипотеки и самому носить документы) + 200 (регистр) = 166000

 

Ежегодные расходы: 400 + 45 * 12 + 400 = 1340

Хотя коммунидад 45 за дом с бассейном немного сомнителен

 

Доходы: 12 * 650 = 7800

 

Если нерезидент-россиянин, то вычитаем 24% НДФЛ и расходы, и получаем чистого дохода 4588 или 2,76%

 

Если резидент-нолукративщик, по доходам укладывающийся в необлагаемый минимум, то чистого дохода 6460 или 3,89%

Link to post
Share on other sites
42 минуты назад, Timber сказал:

... дохода 4588/чистого дохода 6460

- и минус АМОРТИЗАЦИЯ сделанного из говна и палок посещения/строения.

В итоге минуса будут глубокие.

Link to post
Share on other sites
1 час назад, Yellow_Izzy сказал:

- и минус АМОРТИЗАЦИЯ сделанного из говна и палок посещения/строения.

В итоге минуса будут глубокие.

 

Ну тут зависит от того, куда рынок недвижимости пойдёт. Казалось бы кризис, а народ, если верить статистике, подорожавшую недвижку метёт и новые стройки активно запускаются. Так что это я только за отдельные деньги посчитать готов, если вдруг потенциальный инвестор найдётся и ему инвест. анализ этого проекта просчитать надо 😀

Link to post
Share on other sites
2 часа назад, Yellow_Izzy сказал:

минус АМОРТИЗАЦИЯ сделанного из говна и палок посещения/строения

Далеко не все квартиры и дома сделаны по этому принципу.

И при покупке есть «два путя», либо покупается сознательно жилье такого качества либо покупающий зажал несколько сотен на заключение специалиста.

 

Ну а в данном случае по представленным фото уже можно сказать что данная квартира построенна  около 40 лет назад, и подвергся как минимум один раз большому ремонту а в квартире была косметика с заменой окон в квартире 

Link to post
Share on other sites
4 часа назад, Timber сказал:

 

Это как это?

 

Покупка: 150000 + 15000 (ITP) + 800 (нотариус, если нет ипотеки и самому носить документы) + 200 (регистр) = 166000

 

Ежегодные расходы: 400 + 45 * 12 + 400 = 1340

Хотя коммунидад 45 за дом с бассейном немного сомнителен

 

Доходы: 12 * 650 = 7800

 

Если нерезидент-россиянин, то вычитаем 24% НДФЛ и расходы, и получаем чистого дохода 4588 или 2,76%

 

Если резидент-нолукративщик, по доходам укладывающийся в необлагаемый минимум, то чистого дохода 6460 или 3,89%

 

Так это только первый год,  а инвестиции предполагаются многолетние - из этого и исходим )))))

 

Ещё и обновление мебели и косметический ремонт забыли.  И вообще арендаторы имеют привычку съезжать))))

Link to post
Share on other sites
1 час назад, wolf сказал:

Далеко не все квартиры и дома сделаны по этому принципу.

Не претендуя на полноту лишь замечу что мне такого не встречалось. Да, есть отклонения в одну/другую сторону. ...

Но!  ... бетонный монолитный каркас, с композитным перерекрытием и заполнением стенных проемов поризованной  керамикой - это ли не оно самое?

1 час назад, Timber сказал:

Ну тут зависит от того, куда рынок недвижимости пойдёт.

Имхо с такой удачей лучше  сразу в казино идти, без всяких этих плюсбалий, айтипи и имобилайрий.

 

Имеем три уровня цены:

1. Новье. Цена "завышена" примерно раза в два. Расчитано на продажу по ипотеке, это даст покупателю возможность пользоваться всем новым за почти эквивалент расходов на аренду.

2. Через 10 лет. Сегура от застройщика уже все, но броня крепка и танки наши быстры. Цена определяется целиком La ley de la oferta y la demanda.  Обычно она примерно 70-50%% от новья. 

3.Через 25 лет, когда страховые перестают продавать сегуру. Вот тут начинается треш угар и балалайка. Хорошо если при покупке не сильно нахлобучили то продаже рынок может отыграет расходы на налоги. Но амортизация, особенно если собственник отдает картиру на откуп посредникам по сдаче, хех... сожрет все.

Link to post
Share on other sites

А что например бы вы хотели увидеть?

44 минуты назад, Yellow_Izzy сказал:

Да, есть отклонения в одну/другую сторону. ...

Но!  ... бетонный монолитный каркас, с композитным перерекрытием и заполнением стенных проемов поризованной  керамикой - это ли не оно самое?

 

Link to post
Share on other sites
1 час назад, wolf сказал:

А что например бы вы хотели увидеть?

 

Наборные жб перекрытия с опиранием на несущие стены.

  • Любо! 1
Link to post
Share on other sites
9 часов назад, wolf сказал:

Далеко не все квартиры и дома сделаны по этому принципу.

И при покупке есть «два путя», либо покупается сознательно жилье такого качества либо покупающий зажал несколько сотен на заключение специалиста.

 

Ну а в данном случае по представленным фото уже можно сказать что данная квартира построенна  около 40 лет назад, и подвергся как минимум один раз большому ремонту а в квартире была косметика с заменой окон в квартире 

Зачем делать неправильные выводы, когда можно спросить продавца или запросить ноту симпле. Дом 2005 года, косметика да была

Link to post
Share on other sites
7 часов назад, Yellow_Izzy сказал:

Не претендуя на полноту лишь замечу что мне такого не встречалось. Да, есть отклонения в одну/другую сторону. ...

Но!  ... бетонный монолитный каркас, с композитным перерекрытием и заполнением стенных проемов поризованной  керамикой - это ли не оно самое?

Имхо с такой удачей лучше  сразу в казино идти, без всяких этих плюсбалий, айтипи и имобилайрий.

 

Имеем три уровня цены:

1. Новье. Цена "завышена" примерно раза в два. Расчитано на продажу по ипотеке, это даст покупателю возможность пользоваться всем новым за почти эквивалент расходов на аренду.

2. Через 10 лет. Сегура от застройщика уже все, но броня крепка и танки наши быстры. Цена определяется целиком La ley de la oferta y la demanda.  Обычно она примерно 70-50%% от новья. 

3.Через 25 лет, когда страховые перестают продавать сегуру. Вот тут начинается треш угар и балалайка. Хорошо если при покупке не сильно нахлобучили то продаже рынок может отыграет расходы на налоги. Но амортизация, особенно если собственник отдает картиру на откуп посредникам по сдаче, хех... сожрет все.

Квартира была куплена в 2008, за 180 без гастос, с хорошим торгом от 230. (люди продавали срочно) 

Район пожалуй лучший из ближнего пригорода Валенсии. 10 мин на машине, 10 мин на метро 

Да в кризис цены подупали, но года как три назад опять подтянулись, понятно не до уровня 2008 года.

Район застроился в начале 2000 годов поэтому и цены держатся, красивые парки, развитая инфраструктура, нет высоток и еще больше адосадос по цене от 300, так же есть отдельно стоящие домики от 500, публика соответствующая поэтому цены держатся. 

 Данная квартира выставлена по цене, что ниже в данной зоне нет, а если выходит с данными характеристиками за 145, то сразу продается .

Вам наверно из далека виднее анализ рынка, Но мы тут на месте видим совсем другую картинку. В престижном районе амортизация не так подвижна!

Link to post
Share on other sites
10 часов назад, Yuliya.m сказал:

Квартира была куплена в 2008, за 180 без гастос, с хорошим торгом от 230. (люди продавали срочно) 

 

а не могли бы вы озвучить "налоговую стоимость" квартиры, т.к., судя по размеру IBI, кадастровая стоимость довольно велика, а значит и налоговая может оказаться выше 150 тыс. А ITP нужно будет платить с той стоимости, которая выше.

 

Что касается качества строительства, то соглашусь с тем, что это в любом случае отсутствие тепло- и звукоизоляции.

 

Гаража и кладовки нет?

Link to post
Share on other sites
10 часов назад, Yuliya.m сказал:

Вам наверно из далека виднее анализ рынка,

Вы меня извините если что, у меня нет высшегоэкономического образования по классу игры на баяне, но поверьте на слово, что например, что бы измерить диаметр Луны людям не пришлось на место с рулеткой лететь. Если бы Вы указали что квартира  просто LPZ (luminosa preciosa zaebosa):

11 часов назад, Yuliya.m сказал:

красивые парки, развитая инфраструктура, нет высоток и еще больше адосадос по цене от 300,

то да и хорошо, и встревать в беседу просто нет повода, ну продают там где то что то ну и удачи, награда найдет своего героя.

Но Вы указали что "предложение для Инвестора", люди сразу стали подсчитывать  и я лишь скромно напомнил что в расчетах нужно учитывать и амортизацию, которая совершенно не зависит ни от меня, ни от  Вас, ни от наличия поблизости неких "красивешных парков".

Используя данные с Ваших слов (2008 - 180т.) и учтя амортизацию получаем уену в 120т. И эта цена уже весьма хорошо "согласуется" с получаемой арендой.

Простая арифметика и ничего личного.

 

 

Link to post
Share on other sites
1 час назад, Timber сказал:

 

а не могли бы вы озвучить "налоговую стоимость" квартиры, т.к., судя по размеру IBI, кадастровая стоимость довольно велика, а значит и налоговая может оказаться выше 150 тыс. А ITP нужно будет платить с той стоимости, которая выше.

 

Что касается качества строительства, то соглашусь с тем, что это в любом случае отсутствие тепло- и звукоизоляции.

 

Гаража и кладовки нет?

а почему кадастровая стоимость огромная?
Валенсия хотя и платит пожалуй самый больший IBI в Испании, но не настолько. 
Если 400 евро это IBI, а он вроде в Валенсии 0,7%, тогда кадастровая стоимость должна быть 57к?

Link to post
Share on other sites
1 час назад, Pavelllink сказал:

Если 400 евро это IBI, а он вроде в Валенсии 0,7%, тогда кадастровая стоимость должна быть 57к?

 

Просто предполагаю. У меня как раз у знакомых, правда не в Валенсии, IBI в районе 400 и кадастровая за 100. А учитывая, что налоговая часто считает стоимость IBI * 2, то ITP будет хорошо больше 15. Так что, чтобы не гадать, то пусть продавец и озвучит налоговую стоимость конкретно по этому объекту. Зная кадастровый номер это три клика мышкой.

Link to post
Share on other sites
11 часов назад, Timber сказал:

 

Просто предполагаю. У меня как раз у знакомых, правда не в Валенсии, IBI в районе 400 и кадастровая за 100. А учитывая, что налоговая часто считает стоимость IBI * 2, то ITP будет хорошо больше 15. Так что, чтобы не гадать, то пусть продавец и озвучит налоговую стоимость конкретно по этому объекту. Зная кадастровый номер это три клика мышкой.

126 000

Link to post
Share on other sites
В 23.04.2021 в 08:28, tk2014 сказал:

А по какой цене вы выставили квартиру на площадки?

Вроде как 160 000 -  https://espanarusa.com/es/realestate/ad.sdf/realestate/sale/654734#prettyPhoto   Только вот год постройки указан 2000

В 22.04.2021 в 09:21, AlexMMM сказал:

Но применению лишним 150к есть более интересные варианты. Без головных и прочих болей 

Может намекнёте? ))

Link to post
Share on other sites

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы публикуете как гость. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.

Гость
Ответить в эту тему...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×
×
  • Создать...