Поиск сообщества

Итак, в этой краткой статье хотел бы озвучить почему вопрос цены, в которую «все включено» является иллюзией, и почему часто покупатель переплачивает за эту иллюзию. Рассмотрим три самых распространенных типа сделок с недвижимостью в Испании: 1. Приобретение у частного лица вторичной недвижимости: т.е. Вы обратились в агентство по продаже недвижимости, подобрали объект и решили его приобрести. Скажем, цена Вашей новой мечты составляет 100 тыс. евро. При этом с Вас, как с покупателя, не просят никакой дополнительной комиссии, мол «все включено»: и работа агента по подготовке сделки, и оформление/переоформление контрактов на коммунальные услуги и др. Итак, если все включено будьте уверены в том, что вся комиссия агента находится внутри стоимости Вашего жилья, работать бесплатно никто не может, да и не будет, тем более, что в некоторых случаях каждая манипуляция с подключением или переоформлением контрактов на воду/газ/электричество требует определенных денег, которые официально платятся компаниям-поставщикам, муниципалитету в качестве пошлин и др. Статистика рынка показывает, что средняя комиссия агента в Испании составляет сумму от 5% до 7% от стоимости жилья, в зависимости от того какое жилье, как долго его не могут продать, насколько владелец заинтересован в его продажи. То есть, в Ваших кровных 100 тыс евро, находится комиссия от 5 до 7 тыс евро. Те, кто встречался с вариантами, когда жилье не от агента, к которому Вы обратились, а от сторонней компании, они всегда либо договорятся с прямым агентом либо же подпишут с Вами документ о том, что Вы обязаны заплатить некоторую сумму комиссии. Варианты, которые встречал я, варьировались в диапазоне от 3 до 7 тыс. евро в зависимости от стоимости жилья. 2. Приобретение у Застройщика. Ситуация точно такая же как и в первом варианте не смотря на то, что Вы обратились к Застройщику напрямую или же к его прямому агенту, с Вас все равно “удержат комиссию”, которая у Застройщиков обычно составляет от 5 до 10% в среднем по рынку, некоторые жадные Застройщики уменьшают комиссию в случае, если его недвижимость или же пользуется очень высоким спросом за счет его месторасположения или качества, или же установленная на него цена ниже рынка и продать ее легче чем другие объекты (Как в истории про трех английских бабушек, которые во времена бума, приехали и показали на три таунхауса, которые купили на следующий же день). 3. Особняком от этого рынка стоят банки. Почему особняком? Да потому что финансовый сектор он самый жадный и работает всегда с деньгами. Несмотря на то, что сейчас цены у банков существенно ниже, чем цены первой и второй категории в нашей статье, это говорит лишь о том, что недвижимости они отобрали кучу, а продать всю ее махом не получается. По статистике, крупнейший на сегодняшний день в Испании владелец отобранной недвижимости Сольвия продала за второе полугодие прошлого года лишь 1500 объектов, остальные банки судя по всему дай бог продали половину от них, так как активность этого банка многократно превышает активность всех других участников рынка (а зачем, если мелкие и убыточные банки в этом году скупят за копейки крупные рыбы этого сектора экономики). Итак, скидки это хорошо, но от них комиссия агентства не вырастает, а лишь снижается и порой до уровней выручки лотка на испанском базаре, что и приводит к дополнительным издержкам со стороны покупателей, которые, в прочем, в любом случае существенно ниже издержек, которые бы они понесли при покупке в первых двух вариантах. В итоге, что мы имеем. Распространенное мнение о том, что все оплачивает Продавец мягко говоря не имеет под собой никакой основы, всегда все оплачивает покупатель, просто в одних случаях это закамуфлировано и как бы скрыто, что не вызывает у покупателя никаких вопросов, а с другой стороны открыто и как бы не очень психологически комфортно. Однако вероятность того, что покупатель переплатит в случае скрытой комиссии намного, существенно выше, чем в случае открытой комиссии. И один важный момент «на закуску», что в первых двух случаях, Вы платите все налоги в том числе и с агентской комиссии, в случае же, когда Вы платите комиссию агенту напрямую и она не включена в стоимость недвижимости, Вы экономите на налогах.

Письмо от Министерства финансов редко предвещает хорошие известия. Если же в нем вы находите слова «Налог на передачу собственности и документированные юридические акты» (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и «предложение о погашении задолженности», то можете приготовить ваш карман к приличной встряске. Некоторое время назад автономии, подстегнутые кризисом и нехваткой доходов, стали посылать тем, кто купил жилье несколько лет назад, документ, в котором они требовали заплатить дополнительные налоги за вышеупомянутую операцию. Совет по вопросам экономики и министерство финансов посчитали, что цена покупки, исходя из которой высчитывалась сумма налогов, уплаченных покупателем, не соответствует стоимости данного объекта, назначенной властями. Посему требуется выплатить дополнительную сумму. Иногда банк, который финансирует операцию, предупреждает покупателя о возможности такой проблемы, но в большинстве случаев человек к такому обороту не готов. Приведем реальный пример. Представьте, что в начале 2012 года некто купил на вторичном рынке дом в Мадриде за 275 000 евро. За эту операцию он должен был заплатить 19 250 евро в качестве налогов сообществу Мадрид, в частности, 7% - налог на передачу собственности (ITP). Теперь представьте, что полтора года спустя он получает письмо от совета по делам экономики и министерства финансов, в котором от него требуют заплатить еще почти 6000 евро за ту покупку. Описанная ситуация происходила с людьми по всей территории Испании в течение нескольких лет. И это отнюдь не единичные случаи. «Это не редкость, когда несколько лет спустя после покупки квартиры и уплаты соответствующих налогов автономное сообщество требует выплатить дополнительную сумму», - объясняет Хосе Мануэль Лара, специалист по оценке недвижимости Grupo Prevalúa, а также судебный эксперт и строительный инженер. В уведомлении, прилагающемся к письму, от получателя требуют выплатить сумму, которая рассчитывается на основании стоимости жилья, вычисленной властями (кадастровая стоимость, рыночная стоимость…) и далеко не всегда совпадающей со стоимостью, фигурирующей в нотариальном акте. В приведенном выше примере сообщество Мадрид оценивает жилье в 354 000 евро, что почти на 80 000 больше, чем сумма, выплаченная за него покупателем и прописанная в нотариальном акте полтора года назад. Как «убежать от лап» министерства финансов? Как только письмо было получено, многие граждане, дав волю первоначальному негодованию, затем принимают решение выплатить требуемую сумму, но другие предпочитают оспорить решение министерства финансов и вступить с ним в бой. Хосе Мануэль Лара уже выиграл семь дел и оптимистично смотрит в будущее. «Нужно сражаться. Победа вполне возможна». Но какие же шаги следует предпринять? Как только налогоплательщик получил извещение, у него есть 10 рабочих дней, чтобы получить консультацию по делу, сформулировать исковое заявление и представить необходимые документы. «При составлении заявления еще не нужно платить, так как предварительный счет еще не окончателен», - поясняет Хосе Мануэль Лара. По истечении этого срока, вне зависимости от того, подан иск или нет, власти посылают налогоплательщику предварительный счет (liquidaciónprovisional), который нужно оплатить. «Здесь могут быть учтены заявленные исковые требования», - отмечает Лара. Вы можете выплатить всю сумму сразу, а можете платить по частям. Влюбомслучае, выобязаныплатить. У пострадавшего есть один месяц, чтобы подать ходатайство о пересмотре дела (recurso dereposición)или экономико-административный иск (reclamacióneconómico-administrativa)в Экономический административный региональный суд (TEAR) соответствующего автономного сообщества. «Осуществление этих мер не отменяет периода погашения налоговой задолженности». Когда требуемая сумма превышает 150 000 евро, также существует возможность обратиться в Центральный экономический административный суд (TEAC). Кроме того, пострадавший может обратиться в обычный суд (juzgado), но это предполагает большие расходы. «Также существует возможность провести новую оценку, но я не советую этого делать», - отмечает Хосе Мануэль Лара, - «Налогоплательщику придется оплатить эту процедуру из своего кармана, а это довольно дорого, лучше обратиться в TEAR». Ходатайство о пересмотре дела должно быть подано в тот же орган, который утвердил предварительный счет. «Они и судьи, и присяжные. Они не устранят причину», - говорит Лара. Поэтому обычно решение принимается в пользу властей. Подача экономико-административного иска в TEAR – «процесс более медленный, чем ходатайство о пересмотре дела, но это, как правило, гораздо эффективней», - говорит эксперт, - «Всегда существуют недостатки формы. Если иск подан грамотно, вы можете выиграть в 99% случаев». Обе процедуры не являются взаимоисключающими, однако проводить их параллельно нельзя. То есть вы можете составить ходатайство о пересмотре дела и, если это не принесет желаемых результатов, следует подать экономико-административный иск. Хосе Мануэль Лара объясняет, что TEAR обычно выносит решение в течение года. «Если даже было вынесено решение в нашу пользу, власти все равно могут провести оценку заново и выставить новый предварительный счет. Когда такое происходит, нужно снова подавать иск в TEAR, который по истечении года опять вынесет решение, в большинстве случаев вновь в пользу истца, и, хотя власти могут снова выставит счет, как правило, они больше этого не делают», - заключает Лара.

Решив приобрести недвижимость в Испании, необходимо подсчитать правильно свой бюджет, т.к. финальная сумма, которую придется заплатить, в среднем на 10% выше, чем заявленная стоимость квартиры или дома. В чем причина? И какие дополнительные затраты необходимо учитывать? В первую очередь, приведу расчет покупки недвижимости со вторых рук, то есть, у частного лица или банка за наличные (без ипотечного кредита). Покупка недвижимости со вторых рук за наличные: Стоимость недвижимости. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%). Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (не включая стоимость этой операции от агентства или нотариуса. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки. Приобретение недвижимости со вторых рук с ипотечным кредитом: Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы: Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет. Налог ITP (на передачу прав собственности) – 7% или 8% в зависимости от региона (Внимание!!! В регоне Валенсия и в Каталунии с 1 августа 2013 года этот налог составляет 10%). Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей (без учета услуг банка). Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки. Процесс оплаты налога ITP, страховку жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (по-испански это называется Provision de fondos). Приобретение нового жилья у застройщика или банка с ипотечным кредитом: Стоимость недвижимости: в этом случае, чтобы посчитать сумму собственных средств на момент покупки берем Стоимость недвижимости минус Сумма кредита. Далее необходимо прибавить следующие расходы: Оценка приобретаемого жилья – 300-500 евро, в зависимости от жилья. Эта сумма будет снята банком после произведения оценки, которая, в свою очередь, производится после одобрения ипотечного кредита. Открытие ипотечного кредита – в разных банках по разному от 1 до 2%. Юридические акты – 1,2% от суммы ипотеки, некоторые банки взымают эту пошлину, другие нет. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 – 10% от стоимости недвижимости, плюс к этому берется 1,2% за юридические акты. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро. Услуги нотариуса по подписаню кредитного договора – 600-800 евро. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от 8. региона, цены недвижимости и количества покупателей. Страховка жилья – от 200 до … (зависит от стоимости жилья) Для резидентов Испании так же приобретается страховка жизни, от 50 до 150 евро. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки. Процесс оплаты налога IVA, страховки жилья, услуг нотариуса, регистрацию в Регистре собственности берет на себя банк,. Таким образом, перед подписанием у нотраиуса банк должен сообщить оценку этих затрат и вы должны положить сумму этих денег на свой счет в банке, который выдал ипотечный кредит (По-испански это называется Provision de fondos). Приобретение нового жилья за наличные (без ипотечного кредита): Стоимость недвижимости. Налог IVA (НДС) – с 1 января 2013 года - 10% + 1.2% за юридические акты. Услуги нотариуса по подписанию договора купли-продажи – 600-800 евро. Регистрация в Регистре собственности – варьируется от 130 до 300 евро, в зависимости от региона, цены недвижимости и количества покупателей. Комиссия агентства или услуги по оформлению сделки. Статья подготовлена благодоря помощи специалистов KDGest