Агентства с демократичными расценками - Коста Бланка

[Seasparks 2]

Добра всем и хорошего вечера, господа!

 

Посоветуйте пожалуйста из своего опыта (не самые жадные) агенства с более-менее удобоваримыми расценками занимающимися недвижимостью на Коста-Бланке/Торревьехе , если знаете.
А то чего-то тут из того что посмотрел складывается не очень заманчивая картина. К примеру после покупки, которая сама по себе затратное мероприятие, с ренты разбегаются деньги только так.
Типа налог нерезидента, налог с дохода ренты 24%, управляющие компании хотят тут чуть ли не 18%, за ипотеку будет капать, текущие всякие расходы и мелкий ремонт...
Понятно что и по черному сдают и частично по-черному и наверное выгоднее самому заниматся сдачей... Ну а если нет такой возможности?
Впечатление что те гипотетические 6 годовых процентов уже быстренько и худеют несмотря на то что все замороки и траты падают на владельца...

[Anderson 16 088]

Добрый вечер!

 

Вам стоит почитать соответствующие темы на форуме в разделе Недвижимость. По опыту можно сказать что если Вы не сдаёте самостоятельно или не на постоянку (12 месяцев в году); то никаких 6% не получится. 

[Seasparks 2]

Спасибо за ответ. В принципе я спрашивал о другом, опыте общения с агентствами, какие лучше, какие хуже по расценкам и сервису . Если конечно эта тема не табу. Или думаете представители агенств начнут просто хвалить себя?)

[Yellow_Izzy 437]

3 часа назад, Seasparks сказал:

принципе я спрашивал о другом, опыте общения с агентствами, какие лучше, какие хуже по расценкам и сервису . 

на самом деле вам точно ответили: про опыт есть в соответствующих темах, и дали очень четкий вывод: если сами не будете заниматься, никто Вам денег добывать не станет.

Тут капитализм как он есть.

Мало того, что за каждый чих берут по максимуму возможного, так еще присесть и прокатиться на понаехавшем богатее иностранце - честь и доблесть. И начинается все с впаривания квартирки "занедорого" на посоеднем (пятом) этаже дома без лифта. А если еще этот богптей иностранец нем и ни на каком языке не разговаривает... -все, тушите свет.

[Anderson 16 088]

Абсолютно верно, если хотите зарабатывать, а не окупать расходы плюс что-то, то заниматься самостоятельно.

Я бы ещё добавил что 18% не так плохо и 25 легко.

[Seasparks 2]

 

В 09.08.2018 в 14:13, Yellow_Izzy сказал:

"занедорого" на посоеднем (пятом) этаже дома без лифта

Разумеется это мечта и идеал в пентхаузе и без лифта в доме 19какого-то года постройки, со всеми окнами в милый колодец - источник свежего воздуху, солнечного свету и свежих новостей от соседей, с рестораном снизу и столиками вместо парковки, чтобы дополнительное удовольствие и энджой получать от поездок по односторонним улицам без регулирования. Иначе как же лучше изучит новый город? От лифта же один шум и тараканы в таком замечательном доме все давно уже вымерли от старости...
Просто  разумеется я читаю но наверняка все динамично и информация меняется от года в год.
Разумеется вы правы и самому надо заниматься. Но на первое время для обкатки вопроса можно попробовать и с управляющей конторой.
Я конечно вычитал что процент разный в сезон и не в сезон но очень много самовосхваляющих воззваний от именно тех самых контор, они и забивают поиск неслабо.
Поэтому и завел эту тему хотя разумеется ожидал первые ответы именно в таком стиле -"все сто раз задавалось и отвечено гуру нашего форума - пользуйтесь поиском, смотрите под ковриком". Это стандарт стопроцентный любого форума.
Но может быть кому-то не лень поделится самой свежей информацией.

[ILANA 220]

Из личного опыта.

Вам совершенно правильно сказали, чтобы зарабатывать 5-6 процентов необходимо всем заниматься самостоятельно (кроме уборки). Агенства берут за сезонную аренду в среднем 20-25%. Я тоже думала, что это много, пока не стала весь цикл делать сама. Получить лицензию, разместить рекламу в разных источниках, 25 раз предварительно поговорить с арендатором объясняя ему все до мельчайших подробностей, проверить работоспособность всех элементов в апартаменте, нанять уборщицу и проверить качество ее работы, заселить (иногда можно 2-3 часа ждать), как правило раз в 2-3 дня общаться с арендаторами ( то свет отключился, то водогрей потек, то в ресторан запишите или на какие экскурсии и достопримечательности съездить и т.д.), при выселении все проверить, выселить..... это отнимает не мало времени. И все это ещё как минимум на 3 языках......

Если не живёте в Испании и не можете постоянно этим заниматься, то выхода два: сдача недвижимости в постоянную аренду или работа с агентствами по сезонной Аренде. Рентабельность ниже.

И ещё одно правило я для себя вывела 2 года проживая в Испании... хочешь заработать 5-6 процентов - работай сам.....

[Yellow_Izzy 437]

1 час назад, Seasparks сказал:

Но может быть кому-то не лень поделится самой свежей информацией. 

Свежайшая информация: очень часто агенства сдают в темную от хозяина по нижнему минимуму. Еще распространненый вариант, интенсивно износить площади: один пишем, три в уме. 

[Seasparks 2]

Мдя, но ведь есть некие счетчики за электричество и воду, есть потребление - кто-то жил. Эт ж какая-то Одесса получается когда все друг друга стараются поиметь…) 

То есть «нормальных» агенств нет, все хотят только напарить?

[Seasparks 2]

В принципе я и не говорил 20-25% в сезон это много или нет, ибо я не имею точной информации, она скорее разноречива и частично устарела. Разумеется при аренде много дел и забот. Я больше спрашивал мнения о различных агентствах, некоторую конкретику. Хотя все настолько уклончиво об этом пишут, может табу на это какое.)

Капитан Очевидность конечно бы то же написал -занимайтесь сами, заработаете больше. Конечно это логично - не платите агенству, зарабатываете больше. Включайте свет позже вечером - меньше заплатите за электричество. Не пачкайте одежду, сэкономите на стирке.  Белый свет светлее чёрного 😉

 

[Yellow_Izzy 437]

16 минут назад, Seasparks сказал:

, но ведь есть некие счетчики за электричество и воду, есть потребление - кто-то жил.

Ну если Вы сами идете в Ибердролу, сами заключаете контракт, сами заходите в Личный Кабинет и сами видите все фактуры то да,  вы все увидите. Но заметьте: ключевое слово "сами".

24 минуты назад, Seasparks сказал:

«нормальных» агенств нет, все хотят только напарить?

Как это нет? -Есть конечно. Но "нормальный " нужно понимать правильно. Тут  примерно треть-половина  жилого фонда пустует. Нормальное агенство арендует это по "оптовым ценам", а сдает уже в "розницу". И каким боком в этой схеме кто то захочет отлистать вам денег? Оно пятьсот лет прекрасно обходилось без вас, и дальше так же будет прекрасно обходиться. 

 

33 минуты назад, Seasparks сказал:

Хотя все настолько уклончиво об этом пишут, может табу на это какое.)

Кому охото свои лажи выввливать.

[Anderson 16 088]

1 час назад, Seasparks сказал:

Мдя, но ведь есть некие счетчики за электричество и воду, есть потребление - кто-то жил. Эт ж какая-то Одесса получается когда все друг друга стараются поиметь…) 

То есть «нормальных» агенств нет, все хотят только напарить?

Очень много разборок на эту тему. По счетчикам крайне сложно что-то вычислить, а тем более доказать. Разве что за руку поймать. Хорошим методом может быть установка умного замка и камер, чтобы была возможность определить входы в недвижимость и присутствие людей, но по затратам это все ещё для дорогой недвижимости, хотя если только камера, то можно сделать недорого.

 

Кстати, если найти уборщиков или уборщицу и установить умный замок, то можно обойтись без агентства, но в Испании это все утыкается в невозможность зайти без ключа в большинство многоквартирных домов.

 

1 час назад, Seasparks сказал:

То есть «нормальных» агенств нет, все хотят только напарить?

Избежать обмана можно, но вот уйти от 20+% крайне сложно и скорее всего качество будет хромать так как гемора куча, а денег очень мало.

[tk2014 1 319]

В Каталунии не зазорно агентствам и 35-40% поиметь.

[bet max 333]

3 часа назад, Seasparks сказал:

1 час назад, tk2014 сказал:

В Каталунии не зазорно агентствам и 35-40% поиметь.

 

Вопрос с какой цены?  Я уверен сдача в краткосрочную аренду в Испании очень доходный бизнес, примерно сдача на три ночи в сезон приносит доход больше чем сосед получает за месяц от долгосрочной аренды, но это тяжкий труд, 

[Seasparks 2]

Цитата

Ну если Вы сами идете в Ибердролу, сами заключаете контракт, сами заходите в Личный Кабинет и сами видите все фактуры то да,  вы все увидите. Но заметьте: ключевое слово "сами".   

Цитата

По счетчикам крайне сложно что-то вычислить, а тем более доказать. Разве что за руку поймать. Хорошим методом может быть установка умного замка и камер, чтобы была возможность определить входы в недвижимость и присутствие людей, но по затратам это все ещё для дорогой недвижимости, хотя если только камера, то можно сделать недорого.

Ну на самом-то деле камеры это вроде как нарушение privacy, ведь раз вы упомянули умные замки то можно было бы и про умные счетчики сказать. В наше время это все не большая проблема. Сидит на трубе, считает - пошло потребление воды - видите дистанционно. По идее есть разные модели. В принципе полезно поставить - мало ли где-то прорвёт трубу. Можно также сделать с электричеством, ещё проще. В смысле считать его самому. В принципе можно и с с электроклапаном что-то намутить - отсекать воду да и электричество дистанционно. Навряд ли жильцы поймут инструкцию от агенства не пользоваться туалетом и другими кранами в квартире и сидеть без света. Я просто эл.инженер, так что и телеметрией занимался и дистанционным контролем.

[Seasparks 2]

Цитата

Избежать обмана можно, но вот уйти от 20+% крайне сложно и скорее всего качество будет хромать так как гемора куча, а денег очень мало.

Ну так понятно что пока весь процесс не станет понятен на месте использование агенства облегчит жизнь, поэтому я и спрашивал про нормальные. Или умеренно нормальные. Со временем вероятно можно дойти и до сдачи самому чтобы увеличить доходность. Кто бы спорил...

 

Цитата

Кстати, если найти уборщиков или уборщицу и установить умный замок, то можно обойтись без агентства, но в Испании это все утыкается в невозможность зайти без ключа в большинство многоквартирных домов.

Все можно додумать. Ну уборщица к примеру может иметь свой ключ (плюс несколько копий) к дому а код на умном замке контролируете отдельно. Уборщица выдаёт ключ от калитки в дом, а вы -код к апартаментам. Надо просто уборщицу проапгрейдить до ключницы.  Рента закончилась - уборщица убралась, код поменяли...Следующий цикл.

Цитата

Кому охото свои лажи выввливать.

Ну здесь же форум, копию паспорта не надо прикладывать. Чего бы не открыть глаза на лажовое агенство или наоборот не похвалить нормальное.

[Anderson 16 088]

9 часов назад, bet max сказал:

Вопрос с какой цены?  Я уверен сдача в краткосрочную аренду в Испании очень доходный бизнес, примерно сдача на три ночи в сезон приносит доход больше чем сосед получает за месяц от долгосрочной аренды, но это тяжкий труд, 

И это только в августе, плюс Вы забываете о затратах на электричество, воду и коммунидад. Мы провели сравнение после 2-х лет сдачи туристам и сдали всю свою недвижимость на постоянку. Ровно в 99% меньше проблем, доход упал  на 15%, да и пофигу, зато ни один хороший человек не звонит в час ночи и не орет, что он нашёл рыжий волос под раковиной...

 

5 часов назад, Seasparks сказал:

Все можно додумать. Ну уборщица к примеру может иметь свой ключ (плюс несколько копий) к дому а код на умном замке контролируете отдельно. Уборщица выдаёт ключ от калитки в дом, а вы -код к апартаментам. Надо просто уборщицу проапгрейдить до ключницы.  Рента закончилась - уборщица убралась, код поменяли...Следующий цикл.

Ну здесь же форум, копию паспорта не надо прикладывать. Чего бы не открыть глаза на лажовое агенство или наоборот не похвалить нормальное.

Если есть человек, который встречает гостей, то на него валится куча всего по-мимо уборки; в том числе улыбки клиентам, услужливость и тп. А это уже совсем другая история, не про уборку.

 

5 часов назад, Seasparks сказал:

Ну здесь же форум, копию паспорта не надо прикладывать. Чего бы не открыть глаза на лажовое агенство или наоборот не похвалить нормальное

Извините, но это не приветствуется. Почему? Потому что отвечая на вопрос, а где Вам порекомендовали (этих очень плохих людей)? Все отвечают, а вот на этом прекрасном форуме...То есть форум виноват, если у Вас вдруг не сложились отношения...Нет, спасибо, я против. Здесь рекомендуются только те, кого мы знаем лично.

[Yellow_Izzy 437]

5 часов назад, Seasparks сказал:

упомянули умные замки то можно было бы и про умные счетчики сказать

В ЛК Ибердролы видно потребление электричества по дням. И может даже почасовое - не вникал настллько глубоко.

Но еще заострю ваше внимание - вас просто аккуратно оттеснят от этого под предлогом что типа агенство так работает и им это нужно для "бухгалтерии".

 

Про клапан на воду... ну допустим вы пробрались в водомерную,  завели туда линию управления электроклапаном (я не представляю как вам в администрасьен де финкас дадут ключи... ну и по стенам сопли вам тянуть не позволят).... протянули фибру... поставили контроллеры.  А кто все это хозяйство будет обслуживать?

Но это ладно. Технически решить можно все.  Важно другое. Ну выясните вы что агенство по черному мимо вас кого то  пустило переночевать и? Ваши дальнейшие действия? 

Другой очень важный момент: управление рисками. Как вы собираетесь дистанционно решать этот вопрос? Опять с помощью Агенства? Скорее всего это выльется в спонсорство - будут постоянно тянуть с вас деньги на замену ручек, выключателей, сантехники.... 

Любое сотрудничествр всегда строится на ВЗАИМОВЫГОДНОЙ основе. Ответьте на системнвй вопрос - какая выгода Агенству от Вас? 

 

Хочете вложиться и заработать? Поступайте как англичане: они сами строят гостиницу (как положенно, со всеми стоительными нормами и по всем правилам), сами ею управляют, сами её обслуживают, тогда и сами прибль получают. Ключевое слово - сами.

А сдача через "агЭнство" это чисто замануха иммрбиларий,  что бы впарить отстой. 

 

 

 

 

5 часов назад, Seasparks сказал:

не похвалить нормальное

Оснрвной посыл - Вы никогда не пересечеиесь с Нормальным агенством, потому что Вы (я , он) ему НЕ НУЖНЫ.

[Seasparks 2]

1 час назад, Anderson сказал:

Здесь рекомендуются только те, кого мы знаем лично.

Так я вроде про них и спрашиваю ))

1 час назад, Yellow_Izzy сказал:

Про клапан на воду... ну допустим вы пробрались в водомерную,  завели туда линию управления электроклапаном (я не представляю как вам в администрасьен де финкас дадут ключи... ну и по стенам сопли вам тянуть не позволят)

Зачем все это? Счётчик ставится на трубу без врезки, там два ультразвуковых сенсора, замеряют поток. Все в квартире делается. Но это я так, полемика на тему что у любой проблемы есть всегда своё решение.

[Seasparks 2]

1 час назад, Yellow_Izzy сказал:

Важно другое. Ну выясните вы что агенство по черному мимо вас кого то  пустило переночевать и? Ваши дальнейшие действия? 

А, ну это просто. Сворачивание сотрудничества с таким агенством. 

[Anderson 16 088]

Верно, однако зачастую свернуть крайне сложно, например существование резервов на следующие X месяцев...Хотя можно заплатить другому агентству и передать резервы. 

[Seasparks 2]

В принципе спасибо за освещение некоторых подводных камней, и действительно выглядит проще сдать на постоянку хотя бы до времён когда есть возможность самому заниматься сдачей.  

Если есть возможность, напишите в личку по поводу личных рекомендаций по агенству…или если не рекомендаций то хотя бы мнение.

 

2 часа назад, Yellow_Izzy сказал:

Оснрвной посыл - Вы никогда не пересечеиесь с Нормальным агенством, потому что Вы (я , он) ему НЕ НУЖНЫ.

Пессимистичненько как-то. То есть имеем нормальные но зажравшиеся агенства которым мы не нужны и голодные и наглые инмобиларии которые хотят пользоваться вашей недвижкой как своей, вот так вот без полутонов… )

 

а конкретно ваше мнение узнать можно по некоторым? К примеру Алегрия, Оле Интернешнл, Кдгест... хотя конечно там их больше сотни пасётся, на коста бланке

[Seasparks 2]

12 минуты назад, Anderson сказал:

Верно, однако зачастую свернуть крайне сложно, например существование резервов на следующие X месяцев...Хотя можно заплатить другому агентству и передать резервы. 

Ну теоретически рассуждая можно же играть с приоткрытыми картами, заранее оговорить в письменном виде что действия не в интересах клиента будут вести к расторжению соглашения. Что будет осуществляться сторонний контроль третьими лицами и техническими средствами. 

То есть сдача без оповещения клиента - причина расторжения соглашения, а резервы уже заморочки агенства в таком случае.

Список же резервов не секретный? Ну так можно поинтересоваться почему пошёл расход воды, трафик по вай-фаю и электричество стало мотать между резервами… 

 

[Anderson 16 088]

В общем у Вас много теории  Список резервов может и не секретный, а вот контакты резервов наверное да

Резервы - это Ваши клиенты, при потере которых Вы вероятно потеряете деньги.

[Seasparks 2]

Так я сначала с неё, с теории и начал. Изучаю вопрос потихоньку. Насчёт списка резерваций я имел в виду просто план заселения от агенства. Без контактов. То есть это было связано с тезисом о том что агенства заселяют жильцов о которых не упоминают при расчетах. Ну и я немного включился в разбор этих полетов. Хотя это в принципе более менее флуд ибо тема все-таки другая. 

Я уж и так и этак перефразирую вопрос но со мной делятся совершенно другой информацией. То есть у меня идея (совершенно неоригинальная) присмотреть что-то в Торревьехе или рядом. Ей занимаются порядка сотни агенств. Можно конечно от балды ткнуть пальцем и связаться с кем-то. Но я просто думал может здесь кто кого посоветует нормального. Может народ просто не в курсе вот и не отвечают конкретно. 😉

В основном посыл из 5-го Элемента - мол если хочешь что-то делать хорошо, сделай это сам. ) Так оно вроде бы и так понятно.