Перейти к содержимому
Милена

Вопросы арендодателя по сдаче жилья в долгосрочную аренду

Recommended Posts

А вот еще вопрос задам. Я, конечно, потихоньку читаю новый Ley de Arrendamientos Urbanos, но читать законы мне нелегко даже по-русски. А вдруг тут кто-то уже прочитал и разобрался :)

 

1 и самый главный вопрос: имеет ли закон обратную силу? Если у меня договор заключен 1 февраля 2019 г., на меня новый закон распространяется или старый?

2. И кто-нибудь точно знает, что нужно делать, чтобы арендаторы не остались в моей квартире на 5 лет? Мне нужно только на три. По этому вопросу у нас в локальном чате мнения сильно расходятся: кто говорит, что надо предупредить в течение первого года, кто - просто за месяц, кто - за три. Подозреваю, что у испанских юристов мнения тоже могут расходиться, но раньше осени я до них не доберусь все равно. А хотелось бы добраться уже с каким-то собственным представлением.

 

Заранее спасибо!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Ju- сказал:

А вот еще вопрос задам. Я, конечно, потихоньку читаю новый Ley de Arrendamientos Urbanos, но читать законы мне нелегко даже по-русски. А вдруг тут кто-то уже прочитал и разобрался :)

 

1 и самый главный вопрос: имеет ли закон обратную силу? Если у меня договор заключен 1 февраля 2019 г., на меня новый закон распространяется или старый?

2. И кто-нибудь точно знает, что нужно делать, чтобы арендаторы не остались в моей квартире на 5 лет? Мне нужно только на три. По этому вопросу у нас в локальном чате мнения сильно расходятся: кто говорит, что надо предупредить в течение первого года, кто - просто за месяц, кто - за три. Подозреваю, что у испанских юристов мнения тоже могут расходиться, но раньше осени я до них не доберусь все равно. А хотелось бы добраться уже с каким-то собственным представлением.

 

Заранее спасибо!

Закон обратной силы не имеет, договор на долгосрочную аренду  подписывать нужно только на 11 месяцев и дальше также каждые одиннадцать месяцев продлевать, во избежание проблем .

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
20 часов назад, bet max сказал:

договор на долгосрочную аренду  подписывать нужно только на 11 месяцев

Если арендатор соблюдает условия договора и не хочет уезжать, выселять его себе дороже. Без суда выселить не выйдет. В суде договор квалифицируют согласно прописанным в нем условиям, не только по сроку действия. Впрочем, могу и ошибаться, практики нет, но эти соображения были основными, по которым мы отказались от долгосрочной аренды в пользу туристической.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
34 минуты назад, Eugene70 сказал:

Если арендатор соблюдает условия договора и не хочет уезжать, выселять его себе дороже. Без суда выселить не выйдет. В суде договор квалифицируют согласно прописанным в нем условиям, не только по сроку действия. Впрочем, могу и ошибаться, практики нет, но эти соображения были основными, по которым мы отказались от долгосрочной аренды в пользу туристической.

Не совсем я смотрю вы в теме, если договор заключен больше чем на 11 месяцев, то он продлевается автоматически, так как Испания социалистическая страна, то не дро порядочные жильцы смогут  жить в такой квартире фактически сколько захочется, суд встанет на их сторону, вам объяснят что в связи с тем что у вас есть лишняя жилплощадь которая вам не нужна в данный момент, то ей можно пока воспользоваться  более нуждающимся,  ну и в связи временными финансовыми трудностями последних могут обязать оплачивать вас коммунальные платежи, про плату за аренду можно забыть это понятно, из плюсов хотя бы не экспроприируют вашу недвижимость,  так могли бы поступить только коммунисты.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
41 минуту назад, bet max сказал:

в связи временными финансовыми трудностями последних могут обязать оплачивать вас коммунальные платежи

А на чем основывается такое решение суда? Это же можно так и банк обязать не взыскивать кредит, всвязи с временными финансовыми тудностями?

Если они согласны на то, что бы владелец оплачивал за них комуналтные платежи, то значит они приняли оферту, в которой владелец может делать любые условия: нппремер под 500% годовых и за поведенин платежа комиссия в сумме самого платежа. Согласны? Если не отказались письменно  за два месяца до то биенвенида - работаем. И иск о взыскании. Да не быстро, но хотя бы какая то управа?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Банк это другое, но  их тоже жмут  после последнего изменения закона  вступили в силу поправки,  если не оплачены 12 последних счетов по ипотеке, то только после этого можно инициировать процедуры по выселению, всё это отражается на годовой процентной ставке, сейчас она стабильно выше 3%, если в сдаваемую на долгий срок квартиру  заселилась семья с 3 детьми и на основании договора аренды переделает на себя оплату коммунальных услуг, то выкурить их будет практически невозможно, они будут проживать под охраной государства, наверное в других случаях через суд что то получится. Не надо забывать Испанией правят несколько кланов, которые целенаправленно потакают огромным массам дармоедов которые не любят работать и сидят на шее государства, электорат понимаешь ли, зато с удовольствием раздевают мелкий бизнес, вся эта налоговая прогрессивная политика, налог на роскошь,  в Испании хорошо чувствует себя только крупный бизнес

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
10 часов назад, bet max сказал:

Не совсем я смотрю вы в теме, если договор заключен больше чем на 11 месяцев, то он продлевается автоматически

Есть предположение, что договор  аренды, который заключен для постоянного проживания на срок менее 11 месяцев, также продляется автоматически. Я действительно не совсем в теме, может кто знающий опровергнет?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
10 часов назад, Eugene70 сказал:

Есть предположение, что договор  аренды, который заключен для постоянного проживания на срок менее 11 месяцев, также продляется автоматически. Я действительно не совсем в теме, может кто знающий опровергнет?

Я сейчас снимаю жильё и договор аренды на 11 месяцев, знакомый маклер через кого я заключал договор  подробно разжевал правила игры, такой договор автоматом не продлить, а у меня как раз трое детей, конечно всякой ерундой заниматься не планирую.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

12 часа назад, bet max сказал:

Я сейчас снимаю жильё

А почему мне кажется, что Вы его сдаете? Путаю?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
10 часов назад, nick3 сказал:

 

А почему мне кажется, что Вы его сдаете? Путаю?

Своих три квартиры они под сдачу в краткосрочную аренду, четвёртую снимаем, пока находимся в процессе  покупки что нибудь для себя.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, bet max сказал:

Своих три квартиры они под сдачу в краткосрочную аренду

B Бенидорме? И что получается с доходностью за год, если не секрет? Сам никак не определюсь, на что ставить: на краткосрочную или длительную...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
4 часа назад, nick3 сказал:

B Бенидорме? И что получается с доходностью за год, если не секрет? Сам никак не определюсь, на что ставить: на краткосрочную или длительную...

Да не секрет, грязными около 20 тысяч на квартиру, минус расходы, ипотека, страховки, налоги,  коммуналка, выходит около 10 тысяч чистыми на точку, ну  плюс минус, не забывай Беник тоже разный бывает, мы очень сильно нянькаемся с туристами, вроде оценивают, по букингу рейтинг от 9.2 до 9.8. Если иметь 5 квартир под короткую сдачу, то можно прожить неплохо в Испании при очень хорошо налаженной логистике, но есть одна проблема если активы превышают 600 тысяч, начинает работать закон на роскошь, а это более 5 тысяч евро в год. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, bet max сказал:

выходит около 10 тысяч чистыми на точку,

2500 е/мес. На семью с тремя киндерами... Если есть еще какой доход, то вроде и неплохо...

А схему (Бенидорм, 3 квартиры, свои +ипотека, в короткую сдачу) сам придумал или кто посоветовал? Кстати, когда планировал, на какой доход рассчитывал? Получилось то, что думалось?

3 часа назад, bet max сказал:

мы очень сильно нянькаемся с туристами, вроде оценивают, по букингу рейтинг от 9.2 до 9.8

Вот это-то и правильно, с моей точки зрения. Но хлопотно сильно. А я уже на пенсии, хочется поспокойнее что-то... А тут снова будешь привязан к станку!

Прям, беда.... И хочется и колется, как говорится...😊

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, nick3 сказал:

2500 е/мес. На семью с тремя киндерами... Если есть еще какой доход, то вроде и неплохо...

А схему (Бенидорм, 3 квартиры, свои +ипотека, в короткую сдачу) сам придумал или кто посоветовал? Кстати, когда планировал, на какой доход рассчитывал? Получилось то, что думалось?

Вот это-то и правильно, с моей точки зрения. Но хлопотно сильно. А я уже на пенсии, хочется поспокойнее что-то... А тут снова будешь привязан к станку!

Прям, беда.... И хочется и колется, как говорится...😊

2500 е/мес.  на семью из пяти человек  будет мало , может будешь гостить на коста бланке норд, пиши расскажу подробности это без сарказма , мне твоя аватарка  нравится

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
7 часов назад, bet max сказал:

 

…..

но есть одна проблема если активы превышают 600 тысяч, начинает работать закон на роскошь, а это более 5 тысяч евро в год.  

Поздравляю с хорошим бизнесом.

Но с активами "больше 600 тыс." это ваши хесторы перемудрили. Они (хесторы) очень любят копаться в чужих активах, считать их и пугать Налогом Патримонио. Налог считается примитивно, вот они (хесторы) и упражняются в арифметике. Правильные Приметы ТУТ

Пример из сайта - при активах 1,050,000.00 евро --- налог патримонио 1414 евро.

При наличии брака и детей -- все становится проще.

Так что расширяйте бизнес)))

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
10 часов назад, bet max сказал:

будешь гостить на коста бланке норд, пиши расскажу подробности 

 

Спасибо, обязательно воспользуюсь твоим приглашением! В прошлом году кружил в ваших краях. В Бенидорм дважды заглядывал..., а поговорить было не с кем....

 

10 часов назад, bet max сказал:

мне твоя аватарка  нравится

Взаимно!😊

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
10 часов назад, nick3 сказал:

Спасибо, обязательно воспользуюсь твоим приглашением! В прошлом году кружил в ваших краях. В Бенидорм дважды заглядывал..., а поговорить было не с кем....

 

Взаимно!😊

Оки, ближе к делу пиши в личку, а то сам понимаешь если Ален Делон и Брюс захотят встретиться жди армию папараций

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
17 часов назад, bet max сказал:

Оки, ближе к делу пиши в личку, а то сам понимаешь если Ален Делон и Брюс захотят встретиться жди армию папараций

Само собой! Удачи, брателло!😊

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в тему...

×   Вы вставили отформатированное содержимое.   Удалить форматирование

  Only 75 emoji are allowed.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Загрузка...

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: Planet Express
      Арендная плата в Испании поднялась на 50% за 5 лет
      Мадрид, 12 августа 2019, 13:05 — REGNUM
      Средний размер арендной платы в Испании возрос на 50% за прошедшие 5 лет. Об этом сообщает испанское новостное издание El País со ссылкой на отчет Банка Испании и данные сайта недвижимости Idealista.
      Согласно отчету, самое значительное повышение арендной платы с конца 2013 по май 2019 наблюдается в Барселоне и Пальме (более 50%), а также в Малаге, Мадриде, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Валенсии (около 45%). Эксперты обращают внимание на то, что цены на аренду растут гораздо быстрее, чем жилищные расходы. Это особенно сказывается на малоимущих семьях, тратящих на оплату аренды большую часть дохода.
      В исследовании Банка Испании отмечается, что причинами роста арендной платы послужили нестабильность условий труда, осложняющая для безработных или временно занятых испанцев покупку недвижимости, увеличение числа людей, переезжающих в города в поисках работы, а также вмешательство в рынок инвестиционных фондов.
       
      Airbnb + наплыв мигрантов (в том числе нас), которым тоже нужно где-то жить?
      интересно, что стало с инициативами вроде той по заморозке аренды в мадриде
    • Автор: Planet Express
      Кто-то создал твиттер-аккаунт elzulista и выкладывает туда по-настоящему чудовищные предложения арендодателей из idealista, чтобы привлечь внимание к отсутствию нормальных вариантов квартир для долгосрочной аренды, т.к. большое количество нормальных квартир начали сдавать краткосрочно через airbnb туристам.
       
      спальня в ванной? нет проблем.

       
      Треугольные кровати?

       
      душ для карликов?

       
       
       
    • Автор: Planet Express
      Conoce tus derechos como inquilino (y como casero)
      Tienes que tener muy claro a qué te da derecho alquilar un piso y qué es lo que no puedes hacer. El propietario, por supuesto, también está amparado
      Recuerda que acaba de entrar en vigor la nueva Ley de Arrendamientos, donde cuestiones importantes como la duración del contrato o la cuantía de la fianza han cambiado. Los caseros y los arrendadores deben actualizarse y conocer el nuevo marco.
      Duración. Inquilino y arrendatario pueden pactar libremente la duración del contrato, pero si tú así lo quieres, puedes permanecer en el piso cinco años como mínimo; siete si tu arrendador es una persona jurídica. Este mínimo legal antes era de tres años y será el que se te aplique si firmaste tu contrato antes del pasado 19 de diciembre, fecha en la que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos. Prórroga. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha manifestado intención de no renovarlo, se prorroga tácitamente otros 3 años, un año en el caso de que se te aplique la anterior normativa. Fianza. No tienes por qué dar una fianza mayor de dos mensualidades, un tope que no existía en la Ley precedente. Además, tienes derecho a recuperar toda la fianza si no hay daños en la vivienda y no hay deudas con las compañías de suministros. En el caso de que no se te devuelva el dinero trascurrido un mes desde que dejaste el piso, puedes pedir intereses. Gastos del contrato. Si tu casero es una empresa o sociedad no debes asumir tú aquellos gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler y de la gestión inmobiliaria, por ejemplo cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato. Así se indica en la legislación en vigor. Desahucio. La otra gran novedad legislativa se refiere a los desahucios por impago de alquiler. Tienes derecho a que el proceso se paralice transitoriamente una vez que los servicios sociales emitan un informe que indique al juzgado en qué condiciones quedarían las personas afectadas. Hay un mes de plazo, en caso de que tu casero sea una persona física, y dos meses cuando se trate de una persona jurídica, desde que el juez recibe el mencionado informe. Cesión. Aunque no vivas allí, es posible seguir con el alquiler si en la casa continúan tu cónyuge o pareja de hecho, o tus hijos dependientes. En caso de nulidad, separación o divorcio, hay que comunicarlo al arrendador antes de que pasen dos meses desde la notificación judicial. Renovación. Si llegas a un acuerdo con el propietario para la renovación o mejora de la vivienda, no tienes que esperar a que finalice el contrato, como ocurría antes. En cualquier caso, el arrendatario tiene derecho a pedir al dueño la reparación de todos aquellos elementos necesarios -caldera, calefacción, puerta principal, tuberías, etc- para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas, sin que ello derive en una subida del precio del alquiler. Salida. Tienes derecho a marcharte de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Eso sí, debes comunicárselo al propietario al menos un mes antes. Solo habrá penalización en el caso de que así conste en el contrato, y nunca más de un mes por año de contrato incumplido. Compra. A menos que en el contrato se elimine expresamente esta posibilidad, el inquilino siempre tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda. En cualquier caso, si el inmueble cambia de propietario, tiene derecho a mantener el contrato de alquiler vigente. Obras. Puedes desistir del contrato de alquiler si no estás de acuerdo con soportar las obras de mejora que decida hacer el propietario. Tienes un mes para hacerlo desde que se te comunique la naturaleza, comienzo y duración de las reformas y el alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses, un tiempo durante el que no podrán comenzar los arreglos. Si decides permanecer en la vivienda durante las obras, tienes derecho a una reducción en lo que pagas de alquiler en proporción a la parte de la vivienda que no puedes utilizar. Reformas. Previamente hay que notificarlo al casero, pero el inquilino puede realizar obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Solo hay una condición. Que las reformas no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Una vez se deje la vivienda, el dueño puede exigir que la vivienda vuelva a su estado original. Inviolabilidad. Puedes prohibir el acceso del casero a la vivienda. De hacerlo sin tu consentimiento, es lícito denunciarle. Recuerda que según consta en la Constitución (http://www.congreso.es/consti/constitucion/indice/titulos/articulos.jsp?ini=18&tipo=2), el domicilio es inviolable, sea de tu propiedad o no. Y si eres el casero...
      Desperfectos. Puedes quedarte parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay gastos de suministro pendientes o daños en el inmueble que ocasionen gastos. No se entiende como desperfectos, los deterioros referidos al uso normal de la vivienda. Mejoras. Aunque el piso esté alquilado, el propietario puede hacer obras de mejora si su ejecución no puede razonablemente dilatarse hasta la conclusión del arrendamiento. Eso sí, debe comunicárselo al inquilino al menos con tres meses de antelación y este tiene derecho a desistir del contrato de alquiler. Recuperación. Transcurrido el primer año de alquiler, el propietario puede recuperar el piso si se necesita usar como vivienda habitual para sí mismo, familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Revocación. Si el alquilado hubiera realizado obras sin permiso del arrendador, este tiene derecho a exigirle que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna. Anulación. Es posible rescindir el contrato y desahuciar al inquilino si no paga en plazo la mensualidad. Para ello es necesario requerir judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtener contestación en los siguientes diez días hábiles, o bien que este conteste aceptando la resolución. En este caso es lícito hacer uso de la fianza para cubrir las cargas que hayan quedado pendientes de pago. Recuerda que acaba de entrar en vigor la nueva Ley de Arrendamientos, donde cuestiones importantes como la duración del contrato o la cuantía de la fianza han cambiado.
    • Автор: Challenger
      Добрый день всем.
       
      Подскажите, как лучше быть в следующей ситуации..
       
      С семьёй переезжаем в Испанию. Нашёл на идеалисте квартиру в аренду, которая подходит по нашим критериям и нравится по интерьеру. Так получилось, что сдаёт не агенство, а сама хозяйка. После длительной переписки с ней, отправляя различные свои документы, наконец присылает контракт. Контракт очень простенький, самодельный на 2 страницах со сносками на законы Испании.
       
      Одно из условий - заплатить за первый месяц плюс гарантийные деньги в размере 3 месяцев. Квартира заманчивая и наверняка долго ждать меня будет, а в Испанию я прилетаю только через месяц.
       
      Конечно срабатывает звоночек в голове, когда "тётя с интернета" просит перечислить пару тысяч евро. Пытался договориться перевести за месяц, а остаток при встрече - не соглашается. Говорит живет в другом городе и ключи с подписанным контрактом будут у "швейцара" на проходной. 
       
      Как быть? И хочется, и опасненько. Как вариант, попросил ее прислать паспорт и документы, подтверждающие, что она владелец квартиры - жду... но ведь и эти документы не сложно поделать, тем более что я не пойму там ничего...
    • Автор: Planet Express
      El Ayuntamiento de Madrid insta al Gobierno a regular el precio del alquiler
      El pleno ha aprobado una pedir al Gobierno una moratoria de un año sobre los precios del alquiler para frenar su subida en las renovaciones de los contratos de tres años
×
×
  • Создать...