Перейти к содержимому
tkha

Оговорка о досрочном погашении ипотеки в случае просрочки

Recommended Posts

Продолжаем знакомить наших читателей о "подводных камнях" - оговорках (положениях) ипотечных договоров в Испании. На очереди - положение о досрочном погашении ипотеки в случае просрочки платежа (vencimiento anticipado).

 

Наиважнейшее решение Европейского Верховного Суда от 21 декабря 2016 года имеет содержание, которое не ограничивается полным возвратом средств, переплаченных по оговорке cláusula suelo". Это решение испанские адвокаты уже называют "кулаком по столу". Действительно, главный суд ЕС "дал кулаком по столу", ставя под сомнение не только ипотечное законодательство, как это было сделано в многочисленных судебных решениях в прошлом, но и  форму судейства и применение европейского законодательства испанскими Верховными судами. Решение Верховного Суда ЕС, обсуждаемое в социальных сетях, потребителями, в адвокатских конторах, которое в будущем будет применяться и к такому положению ипотечного договора, как досрочное погашение из-за просрочки (vencimiento anticipado).

 

Что такое vencimiento anticipado?

 

Это положение, закрепленное в ипотечном договоре, которое позволяет кредитору (частному лицу, банку, другому финансовому учреждению) потребовать возврата всей задолженности или кредита до согласованного срока возвращения, когда должник нарушает свое обязательство по оплате части основного долга или процентов по кредиту. Другими словами, это ни больше и не меньше, чем единственная оговорка, содержащаяся в договоре ипотеки, которая позволяет, до невыплаты части долга, запустить процесс обращения взыскания на предмет залога. Во многих ипотеках, если не сказать - во всех, подписанных ранее вступления в силу Закона 2/2013 от 14 мая, который провел "мягкую" реформу ипотечного вопроса, оговорка vencimiento anticipado предусматривает, что неуплата одного-единственного месячного платежа дает право кредитору отказаться от кредита и потребовать вернуть всю сумму, именно через процедуру обращения взыскания на предмет залога.

 

Что говорит по этому поводу Верховный Суд ЕС?

 

Решение Верховного Суда ЕС, применимое к так называемому "делу Азиза" (марокканского работника, которого выселили из его дома в Мартореле несколько лет назад), создает важный прецедент, объявив противоречие законодательству Европейского Союза испанских нормативов, которые не позволяют судье приостановить начатый процесс обращения взыскания, когда рассматривается вопрос, была ли   такая оговорка в контракте незаконной.

 

(Продолжение следует).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В своем решении по "делу Азиза" от 11 июня 2015 года Верховный Суд ЕС установил, что испанские суды, если они признают оговорку о досрочном погашении ипотеки после просрочки платежа недействительной из-за её незаконности, даже если эта оговорка не применялась, должны выполнить все последствия такого объявления, то есть, отменить насильственное выселение и удалить пункт, содержащий оговорку, из договора.

 

Приговор Верховного Суда ЕС говорит дословно: "национальные суды обязаны только оставить без применения несправедливую оговорку, содержащуюся в договоре, с тем, чтобы она не породила обязательные последствия для потребителя, не будучи вправе изменить её содержание". Тем не менее, испанский Верховный Суд в своем решении, вынесенном 23 декабря 2015 года, уточняет и изменяет объявление несправедливой оговорки о досрочном погашении, в том смысле, что она не будет являться недействительной, если есть грубое нарушение со стороны заемщика-потребителя. То есть, объявляет то, что категорически запрещено Верховным Судом ЕС.

 

Верховный Суд ЕС вновь, уже 17 марта 2016 года, через свое решение обращается к тому, что было им установлено 11 июня 2015 года, и оставляет в силе доктрину, которая впрямую противоречит установленной испанским Верховным Судом. Кульминация, если не сказать - финал, наступает 21 декабря 2016 года,  с решением главного суда Европы об оговорке cláusula suelo, в котором говорится не только о последствиях признания недействительной оговорки cláusula suelo, но и о тех, которые должны быть выполнены после объявления положения (оговорки) договора неправомерным (незаконным), и, в любом случае, о том, что может ограничить такие последствия.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так что в итоге с этой оговоркой? ее теперь официально нет ни в одном договоре?

Я надеюсь мне сабадель одобрит кредит и нужно будет подписывать документы. что если там будет такая оговорка? могу ли я требовать ее вычеркнуть?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@brotherofbrush, да, можете требовать её вычеркнуть.

 

Там, кроме этой оговорки, много чего еще надо вычеркивать, по идее. Посмотрите в этом разделе, где-то я переводила про разные оговорки, которые являются незаконными, но которые банки очень любят вставлять в текст ипотечных договоров.

 

Вы сами насколько испанским языком владеете?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@brotherofbrush, вот в этой теме есть про оговорки. Так как тема старая, то там еще присутствует оговорка cláusula suelo, которая на сегодняшний день уже отменена.

В той теме и на второй странице есть важная информация.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в тему...

×   Вы вставили отформатированное содержимое.   Удалить форматирование

  Only 75 emoji are allowed.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Загрузка...

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: tkha
      30% покупателей недвижимости в Испании в 2017 году сделали это без привлечения банковского финансирования, в то время как 59% были вынуждены просить ипотеку, а 12% людей, в дополнении к ипотеке, пришлось прибегнуть к помощи родственников, говорится в исследовании, проведенном порталом fotocasa.
       
      С другой стороны, 9% респондентов уверяют, что им потребовалась только помощь родственников, но не банков, для покупки жилья, 5% было достаточно денег, полученных от продажи другого жилья, и 15% ответили, что у них было достаточно сбережений для приобретения.
       
      Как указывает директор по исследованиям портала fotocasa Беатрис Торибио, банковское финансирование и помощь родственников являются ключевыми для покупки жилья для большинства испанцев. Фактически, как подчеркивается в исследовании, финансирование, будь то ипотека или помощь родственников, также необходимо для для почти пяти из десяти покупателей в то время, когда они сталкиваются с первоначальными платежами (нотариат или оплата сопутствующих налогов) при покупке жилья. В данном случае 35% опрошенных нуждались в банковском финансировании, а 13% респондентов помогла семья.
       
      Банковское финансирование в основном характерно для людей в возрасте от 34 до 54 лет, в то время как для самых молодых (от 25 до 34 лет) более характерна поддержка семьи, хотя они и рассматривают ипотечные кредиты в качестве приоритетных.
       
      Два из десяти покупателей, прежде чем приобрести новое жилье в 2017 году, продали свое прежнее. Однако только для 5% покупателей денег, вырученных от продажи, оказалось достаточно для новой покупки.
       
      Теперь по видам ипотеки. Среди тех, кто смог купить жилье, 51% подписали ипотечные контракты с переменной ставкой, в то время как 41% - по фиксированной ставке. В среднем, покупатели, которые отправились в банк за ипотекой, заложили по кредиту 70% от общей стоимости дома(квартиры).
       
      В 40% случаев ипотечный кредит составлял от 76% до 99% стоимости жилья. Кроме того, те, которые решили приобрести новостройку, нуждались еще в бóльшем финансировании.
       
      Еще одно изменение - по срокам предоставляемых кредитов. Как свидетельствует Торибио, ипотечные кредиты сроком более чем на 40 лет "практически исчезли". "Только 1% получили ипотеку на срок от 41 до 44 лет". Средний срок ипотечного кредита составил в 2017 году 23 года. Наиболее распространенными являются кредиты на срок от 15 до 30 лет.
    • Автор: tkha
      Индекс EURIBOR за один год - индикатор, который чаще всего используется в Испании для расчета размера ежемесячных платежей по ипотеке - закрыл январь на уровне -0,188%, что означает незначительное повышение по сравнению с концом декабря, когда он составил -0,190%. Несмотря на это, индекс продолжает удешевлять ипотечные кредиты - в среднем, экономия составляет 50 евро в год. И это стало возможным благодаря тому, что ипотечные кредиты, платежи по которым пересматриваются по условиям контракта, ориентируются на показатель EURIBOR, который был год назад или шесть месяцев назад, когда индекс был выше.
       
      Пример: год назад, в январе 2017, EURIBOR был -0,095%, поэтому ипотека в размере 100 000 евро на срок 25 лет с процентной ставкой EURIBOR+1% в январе 2017 имела ежемесячный платеж 372,59 евро. Однако, если данный ипотечный кредит по условиям договора подлежит пересмотру размера ежемесячного платежа через год, то платеж составит уже 368,42 евро, или экономия 4,17 евро в месяц и около 50 евро в год.
       
      Изменение индекса зависит от роста или падения базовых ставок, которые утверждает Европейский Центральный Банк (ЕЦБ). ЕЦБ с марта 2016 года держит ставку на историческом минимуме 0%. Президент ЕЦБ Марио Драги заявил на первой пресс-конференции в 2018 году, что "видит очень мало шансов того, что процентные ставки будут расти в этом году" и что он повысит их только после завершения программы покупки долговых обязательств. На данный момент ЕЦБ продолжает покупать долги до сентября 2018 года.
    • Автор: tkha
      Как подтвердил Банк Испании, EURIBOR, индекс, на основании которого рассчитывается процентная ставка по большинству ипотечных кредитов, продолжает бить исторические минимумы. В конце декабря он составил -0,19% (-0,189% в предыдущем месяце). При значении -0,19% по ипотечным кредитам в размере 120 000 евро сроком на 20 лет с дифференциалом EURIBOR+1% годовая экономия в выплате платежей составит 70,08 евро, или 5,84 евро в месяц.
       
      В декабре 2016 UERIBOR впервые в истории вступил в отрицательную зону, прежде чем ультра-экспансивная политика Европейского Центрального Банка.поддержала восстановление в зоне евро. Таким образом, индекс уже 23 месяца имеет отрицательный показатель. Нынешнее падение испанские аналитики объясняют тем, что ЕЦБ не уменьшил политику стимулирования, а, скорее, увеличивает её, но более медленными темпами. В ближайшие месяцы, по их словам, маловероятен сценарий нулевого стимулирования, поэтому крупных изменений показателя индекса в 2018 году не будет.
       
      Наибольшую выгоду из сложившейся ситуации получают заемщики, будущие и нынешние, у которых подходит время пересмотра процентной ставки, поскольку они получают всё более дешевое финансирование.
    • Автор: tkha
      Подписание новых ипотечных кредитов на покупку жилья в июне увеличилось на 16,5% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года и составило 29 516 договоров, 37,8% из которых были заключены с фиксированной процентной ставкой, согласно данным Национального Института статистики (INE).
       
      Средняя сумма ипотеки на покупку жилья на конец июня составила 116 629 евро, что на 4,4% больше июня 2016 и на 2,6% больше показателя мая 2017. В общей сложности, сумма заемного капитала для приобретения жилья в Испании в июне 2017 составила 3,442 миллиарда евро, что на 21,6% больше июня 2016 и на 4,4% больше мая 2017. Кроме того, на долю кредитов, выданных на покупку жилья, пришлось 64,4% от общей суммы кредитов, выданных на любые цели.
       
      Что касается процентной ставки и срока возврата ипотеки на покупку жилья, то средняя ставка в июне составила 2,79%, что на 12,8% ниже, чем в июне 2016, а средний срок погашения остался прежним - 23 года.
       
      По автономиям: по количеству выданных ипотек на покупку жилья в июне вновь в лидерах Андалусия (5 805), Сообщество Мадрид (5 663) и Каталония (4 557).
       
       
    • Автор: tkha
      Индекс EURIBOR на год (самый используемый в Испании индикатор для расчета ежемесячного платежа по ипотеке) достиг в августе нового исторического минимума и составил -0,156%. Индекс имеет отрицательное значение 19-й месяц подряд.
       
      Данные очень близки к окончательным, поскольку до конца месяца осталось только 2 сессии. Индикатор открыл август с самым высоким показателем за месяц (-0,151%), самый низкий уровень был зафиксирован в этот вторник (-0,160%).
       
      Если данные подтвердятся, то заемщики, имеющие среднюю ипотеку (100 000 евро на 25 лет) сэкономят около 5 евро (4,85) в месяц и 58,2 евро в год, так как год назад, в августе 2016, EURIBOR составлял -0,048%. То есть, ипотека в размере 100 000 евро на 25 лет со ставкой EURIBOR+1% в августе 2016 имела ежемесячный платеж 374,70 евро. Год спустя, когда будет пересмотр платежа в соответствии со ставкой EURIBOR за август 2017, платеж составит 369,85 евро.
       
      Изменение показателя EURIBOR зависит от увеличения или снижения ставок, утверждаемых ЕЦБ, который на протяжении нескольких месяцев держит их на исторически низком уровне и намерен сохранять этот уровень, как минимум, до осени 2018 года.
×
×
  • Создать...