Перейти к содержимому
tkha

Инструкция от OCU по сдаче в краткосрочную аренду жилья в рамках "экономики сотрудничества"

Recommended Posts

post-82-0-40717900-1476885067.jpg

 

"Совместная экономика", "экономика сотрудничества" - именно этому варианту взаимодействия между людьми посвящена онлайн-платформа, запущенная Организацией потребителей и пользователей (OCU). "Мы сталкиваемся со многими вопросами о границах своей деятельности в области совместной экономики. Среди вопросов, на которые пытается ответить вэб-сайт, - юридические и налоговые аспекты, до каких пределов распространяется ответственность участников процесса, взаимосвязь с правами потребителей или связь с такими вопросами, как виртуальная репутация или неприкосновенность частной жизни", объясняют создатели платформы из OCU.

 

Что же говорится на платформе OCU о рынке недвижимости? Платформа предоставляет информацию об аренде на время отпуска - как для владельца, который хочет сдать жилье в аренду, так и для потребителя, который будет в этом случае арендатором. Давайте резюмируем самое главное для каждой из сторон.

 

Для владельца

 

OCU уверена, что аренда на время отпуска набирает с каждым годом популярность благодаря той гибкости, которой она располагает как решение проблемы размещения. В своей инструкции OCU обобщает различные нормативные акты автономных образований, требования, чтобы иметь возможность сдавать жилье в аренду, запреты и некоторые базовые рекомендации:

 

1. Узнать о законодательстве региона, регулирующем такую деятельность. Самая первая рекомендация владельцу недвижимости - "если вы хотите сдавать в аренду через специализированные платформы, вы должны соблюдать юридические формальности, требуемые в автономном сообществе".

 

В целом, является обязательным представить заявление и другие документы, такие, как cédula de habitabilidad  или licencia de primera ocupación, в провинциальный отдел туризма или в мэрию, и зарегистрировать свою недвижимость в реестре (ей присваивается номер, который нужно указывать в объявлении о сдаче). При этом надо иметь "листы рекламаций", регистрировать гостей или вывешивать информационную табличку (является обязательной только в некоторых регионах).

 

Некоторые автономии даже регулируют такие материальные аспекты, как "размер кроватей или обязанность иметь кондиционер" (последнее является обязательным в Андалусии). В Каталонии, владелец обязан взимать с гостей специальный налог за ночь и перечислять собранные суммы ежеквартально, в то время как в Мурсии сдавать жилье в аренду нужно через компанию, как напоминает об этом Rentalia (сайт о краткосрочной аренде, "дочка" idealista.com).

 

2. Убедитесь, что в комунидаде это не запрещено. Сдача жилья туристам невозможна в тех комунидадах, в которых это категорически запрещено их уставами. Если это не запрещено уставом комунидада, другие соседи не могут запрещать этого делать. если нет фактов вандализма, бескультурного поведения, доказанного ущерба местам общего пользования, при условии, что жилой объект соответствует действующим законам и стандартам.

 

3. Определитесь, кто является вашей целевой аудиторией. Следующая рекомендация основана на решении о том, следует ли сдавать в аренду только знакомым людям, и тогда реклама вам не нужна, или же вы хотите расширить базу потенциальных клиентов, для чего нужно будет составить привлекательное описание. "Подготовьте текст объявления для специализированных веб-сайтов, сделайте понятным свое предложение (какие жилищные условия, какая цена) и работайте с усердием с бронированием, заселением и выездом жильцов. Если вы получите положительные отзывы, этого уже будет достаточно для успешного продвижения", советует OCU.

 

4. Декларируйте доходы. OCU напоминает владельцам, что они должны декларировать доходы, полученные от сдачи своего имущества в аренду. "Налоговая инспекция получает данные о доходах и если вы их не задекларируете, то от вас потребуют это сделают, плюс наложат дополнительные санкции. Плата за аренду не включает НДС, если не предоставляются дополнительные услуги (питание, ежедневная уборка, стирка, ...)", объясняет OCU.

 

5. Комплексное управление недвижимостью стоит денег. Владельцы объектов недвижимости, сдаваемых в краткосрочную аренду, также имеют вариант передать в руки профессионалов заботу об аренде своей собственности. Тем не менее, управлению недвижимостью будет стоить денег. "200 евро за легализацию (плюс дополнительные расходы: на страховку, на планы помещений, на получение сертификатов, и т.д.), и комиссия, примерно 20%, за каждый заказ".

 

6. Не применяется ко всем жилым объектам. "Закон о городской аренде" (LAU) определяет аренду на время отпуска как передачу во временное пользование всего жилого дома, меблированного и оборудованного для немедленного использования, которая продвигается и рекламируется по каналам туристических предложений и приносит прибыль.

 

И хотя различные региональные законы повторяют это определение, многие регионы вводят свои ньюансы. "Например, в Андалусии и на Балеарах исключается аренда, сделанная на время больше 2-х месяцев; в Арагоне и Каталонии - аренда на срок, превышающий один месяц, и в Наварре, если аренда превышает три месяца", добавляет OCU. Для налоговых инспекторов, однако, ключевым фактором для определения туристической аренды является факт того, рекламируются они или нет по каналам туристических предложений.

 

7. Некоторые запреты. Сайт OCU также напоминает, что в большинстве случаев нельзя сдавать в аренду квартиру покомнатно. Например, Андалусия, Астурия и Страна Басков разрешают сдачу комнат в доме (квартире) при условии, что в нем живёт сам собственник. Законодательство Каталонии и Кантабрии не регулирует этот момент. С другой стороны, на Балеарских островах запрещено сдавать в туристическую аренду квартиры в многоквартирных зданиях.

 

Организация потребителей и пользователей также напоминает, что некоторые нормативные акты в настоящее время находятся на рассмотрении в Верховном Суде. "Верховный Суд Мадрида отменил ограничение властей Мадрида о минимальном сроке туристической аренды в 5 ночей. также в настоящее время ожидается решение суда по запрету на Канарских островах по сдаче в аренду квартир в зданиях, расположенных в туристических районах, или в смешанных урбанизациях, резидентских и туристических, что де-факто исключает из процесса большинство владельцев и ставит их перед угрозой серьезного наказания. Также аренда не возможна там, где существует запрет города. Так, город Барселона продолжает не выдавать новые разрешения на сдачу жилья туристам: если нет лицензии, сдавать в аренду нельзя", подчеркивает OCU.

 

(Продолжение следует).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Для арендатора

 

OCU также обобщает на своем сайте некоторые общие соображения для потребителей,  которые будут арендовать жилье на время отпуска. Одно из таких соображений - это то, что фотографии не являются "истиной в последней инстанции" (они могут показать недвижимость лучше или хуже, чем она есть на самом деле), а другое - это то, что идеально, когда стоимость аренды дифференцированная (в зависимости от срока проживании, комиссии вэб-платформы, наличия уборки и депозита), хотя так бывает не всегда. Также помните, что условия для отмены проживания и штрафов за неявку каждый владелец устанавливает по-своему, но они зависят от политики онлайн-платформы, на которой публикуется объявление, и что многие из квартир выставляют не частные лица, а компании. Хотя обе формулы (и от частника, и от компании) являются законными, каждая из них имеет различные правовые последствия.

 

Типовые контракты и разрешение сомнений

 

В рамках своей работы по информированию населения OCU также выложила на своей онлайн-платформе различные типы стандартных контрактов для, например, аренды жилья на короткое время или отмены страховки (страхового полиса), включение темы в повестку дня собрания товарищества собственников жилья, аренда гаража между частными лицами или форма запроса в налоговую инспекцию. Веб-сайт также включает в себя специальный раздел для вопросов и ответов на юридические и налоговые темы.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Timber, вот нет Галисии, точно. Надо в OCU спросить, почему они Галисию не внесли.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Timber, вот нет Галисии, точно. Надо в OCU спросить, почему они Галисию не внесли.

 

Может BNG победили на выборах, и мы уже отделились? :shok:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В 19.10.2016 в 14:49, tkha сказал:

также в настоящее время ожидается решение суда по запрету на Канарских островах по сдаче в аренду квартир в зданиях, расположенных в туристических районах, или в смешанных урбанизациях, резидентских и туристических, что де-факто исключает из процесса большинство владельцев и ставит их перед угрозой серьезного наказания.

Есть новости?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в тему...

×   Вы вставили отформатированное содержимое.   Удалить форматирование

  Only 75 emoji are allowed.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Загрузка...

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: tkha
      По оценке организации "Специалисты Министерства финансов" (Gestha), 45% сдающих свою недвижимость в аренду в Валенсийском сообшестве не декларируют доход от этой деятельности перед налоговыми органами. По данным налоговиков, речь идет о сумме в 253,6 миллионов евро, которые укрываются от налогообложения в одном только регионе, и это на 41,4% выше, чем в среднем по стране.
       
      Организация предупредила, что Агентство по налогам и сборам "уделяет особое внимание" нелегальной сдаче в аренду жилья в ходе нынешней налоговой кампании. По данным налоговиков, начиная с 2007 года сокрытие доходов сократилось в Валенсийском сообществе на 12%. Чтобы напомнить владельцам жилья, сдаваемого в аренду, о необходимости декларирования доходов от этого вида деятельности, Агентство по налогам и сборам поместило в системе Renta Web информационное сообщение для налогоплательщиков, которые рекламируют свою недвижимость в различных СМИ, особенно в интернете.
    • Автор: tkha
      Если вы желаете сдать жилье в аренду, то первое, что нужно сделать - проверить, можете ли вы сделать это на законных основаниях. Нужно убедиться, что у вас есть все документы (эскритура), что в настоящее время квартира не занята или не сдана в аренду другому лицу, что у вас есть энергетический сертификат и что в квартире - хорошие условия для проживания.
       
      Необходимыми техническими формальностями являются энергетический сертификат (certificado energético) и сертификат пригодности для проживания (cédula de habitabilidad). Энергетический сертификат необходим, начиная с 1 июня 2013 года, информацию о типе сертификате нужно указывать в объявлениях о продаже жилья или сдаче его в аренду, этого требует Закон 235/2013.
       
      Сертификат пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) - это административный документ, подтверждающий, что жилье соответствует минимальным условиям для того, чтобы использоваться в качестве жилого помещения. Это регулирование зависит от автономного сообщества и даже от муниципалитета, поэтому, в зависимости от того, где находится ваше жилье, необходимо узнать информацию в мэрии.
       
      В некоторых автономиях в дополнение к сертификату пригодности для проживания для сдачи жилья в аренду необходимо иметь лицензию на первое проживание (Licencia de Primera Ocupación). Это - административный акт, подтверждающий, что конструкция пригодна для вашего использования и что это отражено в разрешении на строительство.
       
      Прежде чем начать рекламу о сдачи вашего жилья в аренду и начать посещения потенциальных арендаторов, убедитесь, что в доме чистота и порядок. Нужно исправить все поломки заранее, при необходимости подкрасить и даже сменить мебель, которая осталась со времен Гражданской войны или просто находится в плохом состоянии.
       
      Кроме того, прежде чем выставлять жилье в аренду, нужно подумать о цене, которую вы собираетесь запросить. Для этого изучите рыночные цены и сравните цены, которые просят за жилье с похожими характеристиками, или вы можете заказать оценку недвижимости профессионалу, чтобы знать реальную стоимость жилья и среднюю цену, которую можно взимать ежемесячно.
       
      Обратите внимание, что кроме доходов от сдачи в аренду, ваше жилье приносит вам и расходы, такие, как платеж по ипотеке (если вы ее выплачиваете), платеж в сообщество собственников жилья (comunidad) и за возможные поломки, за общее техническое обслуживание, налог на недвижимое имущество и страховые платежи.
       
      После того, как всё подготовлено, сделайте несколько фотографий вашей квартиры, при этом постарайтесь сфотографировать все комнаты и в то время суток, когда будет лучшее освещение. Если вы решили нанять агентство недвижимости для сдачи жилья в аренду, то агентство, как правило, сделает фотографии, разместит объявления о сдаче в аренду и покажет квартиру потенциальным арендаторам.
       
      Если же вы решили сдавать свое жилье самостоятельно, то самым быстрым и простым способом найти арендаторов является размещение информации на специализированных порталах в Интернете. В объявлении должна содержаться вся основная информация: местоположение, цена, характеристики (наличие отопления, кондиционера, керамический или деревянный пол, какие окна, и т.д.), важные аспекты, касающиеся сообщества собственников и близлежащих районов.
       
      После того, как вы найдете арендатора, проверьте его платежеспособность, попросив показать квитанцию о последней зарплате, или же можно попросить оформить банковский аваль или страховку. Вместе с первыми платежами вы должны получить от арендатора депозит (fianza). Следующий шаг - это подписание договора аренда между частными лицами и регистрация его в Реестре собственности. Это не является обязательным, но рекомендуется для большей безопасности.
       
      Если при сдаче в аренду жилья у вас возникнут какие-либо сомнения, нужно ознакомиться с тем, что говорит по тому или иному поводу Закон и городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos). Также вы можете задать любой вопрос на нашем форуме.
    • Автор: tkha
      Популярный портал бронирования Booking.com приведет в соответствие с законодательством Валенсийского сообщества предложения о краткосрочной аренде в регионе, после того, как валенсийское правительство открыло исполнительное производство в отношении нескольких платформ, предлагающих в аренду туристам жилье, сдаваемое нелегально. Об этом в субботу утром заявили представители портала, объяснившее, что в настоящее время они находятся в диалоге с властями, желая сотрудничать и привести свою деятельность в соответствии с законами региона.
       
      В феврале 2016 года правительство Валенсийского сообщества сообщило, что открыло исполнительное производство в отношении восьми популярных платформ по бронированию жилья, в том числе и портала booking.com, которое предусматривает максимальные штрафы в размере 90 000 евро по каждой провинции автономии. Платформы не являются владельцами апартаментов, но используются для их рекламирования и позволяют связаться заинтересованным в аренде с владельцами.
       
      В настоящий момент, на портале Booking.com предлагается 2 714 апартаментов в аренду. Если они не зарегистрированы в качестве туристических и не оплачиваются соответствующие налоги, то это нарушение законодательства. Представители портала отметили, что ранее уже привели в соответствие предложения, размещаемые на booking.com, с законодательством соответствующих автономий, как в случае с Каталонией.
×
×
  • Создать...