Перейти к содержимому

halax

Пользователи
  • Публикации

    27
  • Зарегистрирован

  • Посещение

О halax

  • Звание
    Почти испанец

Profile Information

  • Gender
    Not Telling
  • Location
    MOSCOW-MALLORCA
  1. Успехов всем!

  2. То ли я немного не правильно рассуждаю... Разговор я вел о том, за что платит и должен платить твой Клиент. За работу на его материальное благо! В данном примере Клиент получил дополнительные деньги!!! А по Вашему мнению, его риэлтор должен был сказать: "прости, мне предлагали (у меня была возможность), но в виду того, что мои моральные нормы не позволяют мне получить для тебя лишнюю копеечку, я этого делать не буду (не стал)". Хотел бы я посмотреть на Клиента после этих слов...
  3. Риэлтор покупателя не был моим знакомым))) Профессиональная этика должна быть максимально использована по отношению к своему КЛИЕНТУ и партнеру по бизнесу как я считаю... И если есть возможность поднять для КЛИЕНТА лишнюю копеечку, то это надо делать, не оглядываясь на нормы морали, которыми часто пренебрегают в этом бизнесе... Он за это платит! Если ты профессиональный игрок, то клиент для тебя на первом месте, а клиент контрагента на последнем. Мнение не навязываю...
  4. ))) Не так поняли... Контрагент покупателя сделал предложение, что может отдать объект дороже, с намеком на благодарность. Наш не будь дураком, сделал предложение встречное, что благодарность можем прикрыть при условии, что разделим поровну))) Таким образом "вымутил" для своего клиента лишнюю копеечку. Клиент отблагодарил...
  5. Мне вот еще не понятно, на форуме, судя по моим наблюдениям, есть группа людей, которая обеспечивает качественный сервис по многим бытовым и прочим вопросам, к которым можно обратиться, дает БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ в ветках, чтобы всем было хорошо... Почему в форумах появляются сообщения, что народ куда-то сходил, что-то подключил черед других и теперь, когда что - то не так опять задает вопросы этим ребятам?))) Мое мнение, за добро нужно платить добром,.. Прочитал, обратись к тем, кто тебе раскрыл глаза, они тебе помогут...
  6. Тезис простой - любую работу риэлтора (сотрудников агентства, либо сервисных работников), нужно рассматривать, как услугу или доп.услугу и за это следует платить. Это время, а оно стоит денег. Просто одни клиенты это понимают и сами предлагают оплату (оплачивают) доп. услуг,и помимо контракта если это необходимо, другие считают, что после покупки объекта им еще должны уделять постоянно время абсолютно бесплатно, и с недоумением могут задать вопрос "ну тебе же не трудно!?". Я за понимание... Нужна помощь квалифицированного человека, сделай предложение по оплате его времени. Сделал тебе человек работу без предварительной договоренности об оплате, отблагодари сам, иначе оставшись без благодарности человек потом скажет тебе в ответ, что очень занят. Все просто...
  7. Решил немного лирики добавить))) Платим мы и готовы платить даже больше за подход и отношение... На мой взгляд, это по- человечески! Если риэлтор подходит со свей душой и "рвет волосы на груди", дабы продать или купить объект с максимальной выгодой для тебя, не грех его и премировать. Случай их жизни... Собственником была определена цена, риэлтор (мой знакомый) путем неимоверных усилий (откаты), продал объект на 20т. дороже запланированной цены (продавали долго), собственник, будучи нормальным человеком, разделил "удачу" поровну. Таких случаев не много, но они в последнее время видны))) Другой собственник на его месте, мог положить все в мешок, а другой риэлтор, мог данный "успех" прикрыть для себя полностью. Успех там, где есть отношения, а не там где есть чистый интерес и жажда денег)))
  8. Работа через агентства. Пошли в «лобовую» к англичанам, немцам и русским, что соответствовало выбранной нами целевой аудитории покупателей. Я намеренно не называю названия контор (да и не помню уже) и кто проявил себя лучше, кто хуже, это дело случая и на какого агента ты попал на встрече, все индивидуально. Если в Москве, я прекрасно знаю, как это происходит, то с Испанией у меня оставались вопросы. Какие именно? Как мои помощники будут продавать мой объект, и какие инструменты они будут использовать? Я не проявлял себя, как профессиональный риэлтор и выступил в роли рядового обывателя, который хочет помочь продать другу. Разница в инструментах и подходах мне нарисовалась быстро. По привычке, я был уверен, что по аналогии с Москвой, объект агентство выставляет на все ведущие рекламные площадки с целью привлечения максимального количества потенциальных покупателей. Вот с этим возникли заминочки… Если учесть, что тяги по просмотрам было не много, то я обратил внимание на то, что к нам частенько идут купцы без контрагента (немец с немцом, русский с русским). Нормальный процесс, это когда приезжает Ваш агент и агент с покупателем (бывают исключения). Такое обычно происходит, когда риэлтор ведет купца исключительно, того который зашел к ним в контору, дабы получить гонорар и там и там. Умное решение, но не в пользу продавца, а в пользу кармана агента. Видя такой расклад, я начал изучать инструменты и задавать вопросы. На вопрос, на каких площадках размещен объект, мне озвучили, что на внутреннем сайте компании и на входе в агентство на стекле ))), а остальное, мол, закрытая коммерческая информация (с улыбкой). Учитывая, что аудитория сайта любой компании в сотни раз меньше посещаемости раскрученных площадок, ситуация меня «удовлетворила». Одна из трех компаний выставила наш объект на паре ресурсов, изучая которые я набрел еще и на пару помощников, которые опять же выставляли объект дешевле. На мой вопрос кто эти люди и обязаны ли мои представители отслеживать «левачок», мне сказали, что такой практики нет и они не видели. Вопрос правда решили. Я вижу, они нет))) Т.е. по сути, Ваш представитель не уделяет время тому, чтобы контролировать площадку. Зная подобные вариации по Москве и чем это заканчивается, а именно объект резко «подвисает» по просмотрам (по непонятным причинам), из-за того, что какой то «умник» выставил его на площадке дешевле и разговаривает вместо тебя, ситуация с хромающим профессионализмом и ответами «радовала». На вопрос, почему Вы приводите на просмотр только свою национальность, а не русских и прочих, ответ был получен, что русские к нам не приходят))) Но агенты то русских могут найти Вас на раскрученной рекламной площадке!!!! Ну вот, примерно так… Итог: Прошел сезон. Мы сняли с продажи объект, т.к. не имели особой цели его продавать. Получив исключительный опыт, выяснив все детали и моменты, связанные с качеством работы агентской среды на острове Майорка, еще массу положительных знаний, мы в очередной раз сделали вывод, что нужно не обращать внимание на франшизные конторы, которые работают под звучными брэндами, а обращать внимание на людей, которые представляют наши интересы, читать форумы (данный очень информативный!!!!), читать отзывы о риэлторах на таких форумах и выбирать представителя сердцем и разумом, а не по вывеске и антуражу. Заход в первый попавшийся по дороге офис риэлторской компании, на мой взгляд, путь не самый удачный! Прочитав многие ветки форума, я для себя определил, кому стоит «отдать свое сердце или сердце своего клиента» при необходимости продажи или приобретения недвижимости на «материковой части» солнечной страны. Про них часто упоминают в исключительно положительных комментариях. На Майорке я справлюсь сам и помогу другим))) Кому отдать свое сердце решаете только Вы))) Успешных сделок, хороших партнеров и представителей! Пишите о своем опыте продаж и покупок…
  9. Учитывая опыт и знания, полученные в Москве, эксперимент был осуществлен по двум позициям: продажа от частного лица и продажа через агентства, потенциальными покупателями которых могли быть лица определенных национальностей. Продажа от частного лица. Как и ожидалось, ситуация в Испании полностью аналогична московской. Детально: профессиональные участники рынка (риэлторы), коих число зашкаливает число простых безработных, постоянно отслеживают размещаемые на рекламных площадках объявления с целью выявления Собственника (есть фишечки). Цель понятна – окучить. Более толковые умеют определять Собственника по форме написания объявления, другие начинают звонить и наводящими вопросами определять кто Вы, агент или собственник. Разместив объявления на трех основных площадках, мы получили массу откликов на него. Неопытный участник рынка сразу бы сделал вывод – «во поперло, может нужно ставить дороже!?». Смею Вас заверить, что звонящие агенты даже не смотрят на цену и даже если она будет «космическая», они один хрен проявят заинтересованность. На площадках, как грибы стали появляться сторонние объявления по продаже нашего объекта с картинками (благо картинки мы залили другие), причем по ценам ниже, чем мы определяли. Это объясняется тем, что начала работать конкурентная среда, между агентами. Кому Вы, как потенциальный покупатель будете звонить, тому у которого выставлено за 440т. или тому, кто продает за 420т. Напоминаю, что мы определили 440т.! Чем страшна такая ситуация, коротенько… Вы попадете в «спираль на понижение». Агент, выставляющий за 420т, скорее всего, возьмет на себя потенциального Покупателя. Это понятно. Он приведет на просмотр за 420т. и при желании Покупателя взять объект, агент начнет прессовать Вас еще ниже, чтобы получить свою копеечку. Как Вы понимаете торг, будет весьма значительный! Если Вы не сторговались и агент (которого Вы и не знаете толком) не получил свой интерес, то он скорее всего озвучит Покупателю, что собственник жадный и не готов принять встречное предложение, покупатель уйдет… Будет идти время, вы будете падать по цене, но «спираль», в которой вы уже находитесь будет повторяться на новом витке. Лечение такой ситуации может быть лишь одно – чистка рекламных площадок от «помощников» и звоночки с просьбой или требованием удалить их объявления. Мы сняли свое объявление и почистили рынок, определив, что объект продан. Поэтому, он идеи лезть на рынок самостоятельно стоит отказаться однозначно, что в Москве, что в Испании, иначе вместо успешной продажи по максимальной цене, вы продадите с хорошим дисконтом, сами этого не понимая.
  10. Добрый и солнечный! Кто ранее читал мои заметки и темы знает, что все они посвящаются в основном профессиональному (с позиции риэлтора) направлению. Я стараюсь поднимать вопросы, которые касаются всех, но о которых многие не могут знать в силу того, что не занимаются профессионально недвижимостью, а являются лишь участниками рынка в виде продавцов и покупателей. Здесь я хочу поделиться результатами одного эксперимента по продаже объекта в Испании (МАЙОРКА). Я постоянно изучаю различные механизмы и схемы, чтобы выявлять, как положительные, так и негативные моменты, которые мешают успешным продажам, либо покупкам , ну и с целью увеличения своего багажа знаний… Итак… Цель – продать объект: апартаменты 120 кв.м с террасой 60 кв.м. в элитном малоэтажном жилом комплексе в гольф зоне SANTA PONCA (PORT ADRIANO) MALLORCA, Зона резиденций, огороженная территория, бассейн, модное и престижное место, подземный паркинг на три машины и все прочие дела. Стоимость: 440 тыс. Естественно - пригодная группа покупателей была определена, как немцы, русские и англичане.
  11. Татьяна, Вы чуть раньше подтвердили мои догадки. Предчувствие и опыт хорошего риэлтора, лучше звания и значка детектива))) по крайней мере в вопросах квадратных метров...
  12. В продолжение болгарской темы, кому интересно. Апартаменты были проданы по доверенности семь месяцев назад. Собственник был немец. Доверенность была выдана непонятно почему в другом месте страны. Клиент решил не рассматривать данный вариант, после того, как связаться с бывшим собственником не смогли. Возможные вариации при покупке по доверенности могут быть следующие: собственник не знает, что его недвижимость продана, а сделка может быть признана ничтожной. Купив квартиру по доверенности и прожив в ней долгое время, на пороге можно увидеть бывшего собственника. Последствия понятны... Срок исковой давности до 10 лет, взависимости от страны. Учитывая, что Испания весьма популярна у иностранцев и собственниками являются иностранные граждане, проживающие часто за пределами Испании, такие предложения на рынке, я думаю, не редкость. Я сталкивался с таким на Майорке, где хорошие варианты предлагались по доверенности, типа собственник очень занят и не может прилететь на сделку. Ну значит пусть продаёт дальше...
  13. Вот интересный момент... Звонит мне вчера клиент по Москве , который сейчас находится в Болгарии с целью приобретения жилья перед летним сезоном с вопросом... При проверке перехода права видно, что квартира продаётся второй раз за семь месяцев. Местный риэлтор при общении сказал мне, что это мол, нормально. Стоимость продажи практически та же, что и была при покупке бывшим собственником. Может ли прошлая сделка быть мнимой (к примеру, у человека кредиты и есть угроза, что банк отберёт собственность), поэтому вставлена прослойка между сделками или что-то "зарывали" неприятное т.к. никто не брал напрямую. Я посоветовал прислушаться к сердцу и сделать выбор или купить гнездо в Испании , либо на материке, либо на островах, т.к. я уже знаю людей, которые в теме и могут малость провентилировать такую ситуацию не так ли, Татьяна?!))) Есть ли такие схемы в Испании и стоит ли обращать внимание на скорострельные подозрительные продажи? Редко прослойки бывают вставлены просто так...
  14. По поводу регистраторов... Татьяна: "Если регистратор зарегистрировал сделку,, то против него не попрешь". Учитывая, что регистрация происходит на основании достаточности представленных документов и их правильного оформления и только, сделка может быть зарегистрирована любая. Думаю, система регистрации сделок в Европе, схожа с российской, уругвайской и прочей. Есть пакет документов, есть регистрация. Регистраторы не обязаны проверять подводные камни... Мне очень странно, что на мои вопросы нет комментариев со стороны собственников жилья, которые приобрели объекты в Испании. Я так понимаю, что такие детали на уровне эмоциональной покупки (деньги в мешке, впереди солнце, скоро скоро, быстрей, быстрей) их не интересовали. Покупая в РФ, углубляться нужно серьёзно, а в Испании или другой стране можно расслабить и себя и риэлтора?))) Я немного поясню, почему я так " люблю" обращать свой взор к бабушкам. Мы приобретали участок в Calvia на Майорке, собственником была очень "эмоциональная" пожилая дама. Для перестаховки мы приперли к нотариусу врача, который написал заключение, что на момент подписания договора, бабушка была вменяема. Нотариус отметил, что такого качественного подхода от русских он не ожидал))) С учётом изложенного, вот такой вопрос... Купил участок человек, построил дом, бабушка пошла в суд через некоторое время и предъявила, что была не в себе уже давно, внуки подтвердили. Суд может признать, сделку недействительной и вернуть участок бабуле? Думаю да. А человек с домом, купивший все по закону может идти на другой "участок"... Хорошо если дом из бруса, а не монолитный)))
  15. Татьяна, уста Ваши источили правду! Именно по этим причинам, после тягод на Майорке и общения с вежливыми людьми с бейджиками и в рубашках с лого риэлторких компании, я выбрал для сотрудничества девочку, которую мне подогнали испанцы на просмотр их объекта. Оказалась просто переводчиком, подрабатывающим в конторе. На острове живет 8 лет и все знает))) На мой вопрос, знает ли она регламент и прочие детали покупки, она ответила да. Передвигается не на мерсе, а на древнем транспортном средстве и чертовски хороша собой, что всегда работает в плюс при пробивании цены, как у испанцев, так и управляющих в банках))) Так и сработались, я ищу, анализирую, выясняю подобные вопросы, она очаровывает и выбивает скидки. С кем работать на материке я примерно знаю, с тем, кто отвечает на мои вопросы, а не льёт воду, рисуя отмазки, сидя в модном офисе. Пока их не так много))) Надеюсь на продолжение нашей развернутой и важной беседы, Татьяна и Андерсон! Может ещё появлятся эксперты, чему, я думаю, все будут только рады...
×
×
  • Создать...