Uran

Пользователи
  • Публикации

    335
  • Зарегистрирован

  • Посещение

2 подписчика

О Uran

  • Звание
    Крутой испанец

Посетители профиля

510 просмотров профиля
  1. Как показывает моя практика, "чаем" как раз и становятся те мелочи, которые ты смог выжать из квартиры с ноября по февраль.
  2. Чтобы это считать нужно понимать: 1) собственные капитальные затраты: покупка (первоначальный взнос), сопутствующие налоги и ремонт. 2) Выручка от аренды как произведение стоимости аренды по сезонам (как минимум по временам года) на % загрузки в этот период. 3) операционные затраты: вода, свет, газ (если есть), коммунидад, затраты связанные со сдачей (встреча, уборка, реклама), поддерживающие инвестиции, налог на имущество. Разница между пунктами 2 и 3 называется EBIT - earnings before interest and taxes. 4) подоходный налог и финансовые затраты (проценты по ипотеке, внимание! не вся сумма, а только %). Разница пунктов 3 и 4 - это чистая прибыль. Дальше уже считаете рентабельность собственного капитала (ROE). Если для упрощения считать, что инфляции у нас 0%, то ROE = чистая прибыль/собственный капитальные затраты. Если же хотите посчитать именно рентабельность актива (квартиры), то чистую прибыль считаете без процентов по кредиту (они в этом случае уходят в финансовый поток), а в знаменатель ставите полную стоимость актива (цена квартиры + налоги при покупке + ремонт).
  3. На самом деле хорошие варианты до сих пор есть, но, как Вы правильно заметили, нужно быть очень хорошо в теме, чтобы найти сейчас такой вариант. Как пример, лоты, которые выставляет мэрия, но там нужно реально отслеживать, успевать вовремя и правильно подать заявку, иметь необходимую сумму для резервирования. Другой вариант, искать убитые квартиры в хороших районах и приводить в порядок собственными силами. Ну под собственными я имею в виду самостоятельную покупку стройматериалов из строительного супермаркета и найм бригады из Восточной Европы (естественно по рекомендации, а не с улицы). Брать в ипотеку при условии, что ставка будет не более 3-3,5% тоже имеет смысл, конечно, при условии, что вы эту квартиру будете сдавать. Кстати, в обитаемой квартире плесень не водится (ну кроме реальных строительных дефектов, когда мокнет где-то постоянно).
  4. Разрешение соседей не получал, я их даже не знаю. У меня такое место, где только 25% жилья используется постоянно, а остальное либо сдача, либо дача мадридцев или валенсийцев.
  5. Нет, живу в Москве. Всех жильцов нахожу самостоятельно, на месте есть испанка, которая убирается и передаёт ключи. Есть водитель, который может обеспечить трансфер, есть человек, который в случае чего может прислать бригаду что-то починить. Всё через вацап.
  6. Просто вопрос IBI уже многократно разжеван на этом форуме. Посмотрите по поиску.
  7. Думаю, Вам стоит начать с более внимательного изучения форума :)))
  8. В Барселоне, вроде как, хотят ограничить, но там именно проблема в том, что туристы в центре, там же, где и обычные люди живут и э о действительно создаёт проблему. У меня в Валенсии (точнее в ближайшем пригороде), тут с этим проще. По лицензии за все регионы сказать не могу, но, вроде, где-то уже обязательно. В Валенсии пока, вроде, не является обязательной, но сегодня не является, а завтра будет являться. Получить легко было: заполнил анкету, приложил копию Nota Simple, первой страницы паспорта и НИЕ. Номер прислали по почте, оригинал пришёл в почтовый ящик. Она бесплатная, но, видимо, IBI немного от этого вырастет. Но как бы 700 или 800 евро в год, не такая большая разница платить.
  9. А зимой тут вообще никто ничего не ищет - это раз. Цена зимой/весной (кроме файас) и летом отличается раза в 2 - это два. Т.е. основной доход приносит лето, а в остальное время идёт добивка. Причём лето - это как раз заезды по 10-14-21 день, т.е. сдал, бабки получил и отдыхаешь, а не каждые 3-4 дня пересменок. Конечно, круто зимой на несколько дней сдать квартирку немцам. Только сколько таких немцев будет? И насколько сильно Вы загрузите потом лето? Просто одно дело центр Барселоны, где круглый год отличный трафик туристов, которые едут именно смотреть город, а другое дело Валенсия, где город посмотреть можно за пару дней, а больше всё-таки едут отдыхать на море. Нет, ничего не прикупал, как успел взять две пока курс был 44-48, так и осталось. Бизнес развивается только в том смысле, что появляются постоянные клиенты, знакомые бывших клиентов, ну и в целом загрузка поплотнее стала, а ценник плавно поднимаю. Другого тут развития нет. Риски такие, безусловно, есть, но у меня лицензия и я плачу налоги, так что меня-то чего прижимать? Что касается ЦА, то я никогда не ориентировался на русских и тем более на ВК, это как минимум глупо. Квартиры стоят на всех крупных площадках (AirBnB, Rentalia, HOmeAway, TripAdvisor), просто я подчёркивал, что ВК не стоит игнорировать, и он является такой же рекламной площадкой, где многие ищут жильё. Русские вообще в этом плане дикие. Т.е. с топ-площадок пришла лишь одна шестая броней (и все AirBnb), сделанных из России и Украины. Остальное примерно пополам Контакт и знакомые + всякие невнятные площадки типа На чемоданах. Просто ВК позволяет найти зимующих русских, а сдать квартиру у моря зимой какому-нибудь фрилансеру из Сибири - это самый идеальный вариант.
  10. Это абсолютно не так. С барами и ресторанами у северян и так всё нормально, а вот с морем туго. Едут прежде всего на море. В центре, конечно, тоже селятся, но средняя длительность аренды в центре дня 3-4 и те в выхи +-, а на море в среднем 10 дней и не зависит от дня недели, т.е. меньше гемора с пересменкой и выше загрузка. По крайней мере так в Валенсии.
  11. Говнохатки по сотке? Ну у вас в Каталонии и цены...
  12. Ну если после учителей, то, может, и не надо красить. А вот после студентов не мешало бы Тем более, что это реально быстро и недорого.
  13. Не совсем так. Сами подумайте, кто захочет снимать на средний срок (т.е. от более пары месяцев, но менее года)? Конечно, ситуации разные у всех, но есть одна аудитория, которая под это стабильно подходит - студенты. Т.е. квартира с сентября по май сдаётся студентам, потом быстро красятся стены, и июнь-август она идёт под краткосрочную сдачу (брони собираются заранее).